대구지방법원 2025타경8277. 대구광역시 중구 삼덕동1가 33-9, 3층 304호 집합건물입니다. 등기상 용도는 판매시설이지만 건축물대장상 2021.04.02 운동시설(골프연습장)로 표시가 변경됐고, 감정 당시에는 근린생활시설인 골프존파크로 이용 중입니다. 일반철골구조·철근콘크리트지붕 5층 건물의 2층과 3층에 단위상가가 산재하는 형태이며, 현재 소유자는 주식회사씨에이치지입니다.
표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 503,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 246,470,000원, 감정가의 49%입니다. 하지만 동일 용도 실거래 비교표본이 확인되지 않는 상태에서 감정가 대비 비율만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 특히 이 물건은 일반 주거용 집합건물과 달리 호실 구획·임차 범위·제외 설비·용도 적합성이 실제 취득가치를 크게 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8277 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 삼덕동1가 33-9 3층 304호 · 도로명주소 대구광역시 중구 동성로3길 20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 등기상 판매시설 · 건축물대장상 운동시설(골프연습장) · 근린생활시설(골프존파크) 이용 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 3층 단위상가 |
| 소유자 | 주식회사씨에이치지 (2022.04.29 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 503,000,000원 / 246,470,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 아이엠뱅크(변경 전 주식회사대구은행) / 7,662,660,843원 |
| 기재 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — ‘2015년 말소기준’의 말소 이력을 확인해야 한다
2022.04.29 현재 소유자인 주식회사씨에이치지가 소유권을 취득하면서 대구은행 앞으로 채권최고액 9,120,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이후 송흥수의 근저당권 500,000,000원과 450,000,000원, 지방세·국세 압류, 경매개시결정 등이 이어졌습니다. 후순위 근저당권과 압류는 정상적인 말소기준권리가 확정되면 매각으로 소멸하는 구조지만, 어느 근저당권이 실제 말소기준인지가 임차인 승계 여부를 결정하므로 매각물건명세서와 최신 등기사항전부증명서 원문 대조가 선행돼야 합니다.
② 임차인·점유 분석 — 304호 포함 임차관계가 핵심
| 임차인 | 점유 부분 | 전입·등록일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 진광배 | 203호, 204호, 206호, 217호-2022호 | 2024.03.14 | 50,000,000원 / 5,300,000원 | 2025.07.11 신고 | 없음 | 승계 없음 |
| 주식회사 와이즈원 | 203호·204호·205호·206호 | 2021.01.19 | 100,000,000원 / 8,000,000원 | 미상 | 가능·미상 | 재확인 |
| 최유란 | 301호-308호 | 2021.08.26 | 50,000,000원 / 9,000,000원 | 미상 | 가능·미상 | 304호 포함 |
| 주식회사 에이치제이엠 | 301호 | 2021.09.24 | 20,000,000원 / 1,600,000원 | 미상 | 가능·미상 | 재확인 |
| 주식회사 씨에이치지 | 301호 | 2022.03.29 | 50,000,000원 / 8,000,000원 | 미상 | 가능·미상 | 재확인 |
조사된 임차관계는 5건이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 이 가운데 본건 304호를 직접 포함하는 것은 최유란의 301호-308호 임차관계입니다. 보증금은 50,000,000원, 월 차임은 9,000,000원, 전입·등록일은 2021.08.26이며 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 보증금도 301호부터 308호까지 일괄 기재돼 있어 304호에 귀속되는 보증금 액수는 특정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%만으로 가격 메리트를 줄 수 없다
현재 최저매각가는 246,470,000원으로 감정가 503,000,000원의 49%입니다. 세 번째 유찰 시 172,529,000원, 네 번째 유찰 시 120,770,299원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 이 물건은 동일 용도·유사 규모 실거래와 비교할 수 있는 기준가격이 확인되지 않으며, 감정평가 대상과 실제 낙찰자가 취득하는 시설 범위에도 차이가 있습니다.
또한 다른 호실과 뚜렷한 벽체 구분 없이 이용 중이고, 각 호실의 위치와 면적은 건축물 현황도의 도면으로 특정할 수 있는 상태입니다. 법률상 구분건물의 특정 가능성과 별개로, 현장에서 304호만 독립적으로 사용·임대·매각할 수 있는지에 따라 환금성이 크게 달라집니다. 따라서 최저가 246,470,000원을 곧바로 실질취득가로 보지 말고, 승계 가능 보증금·명도비·시설 재구축비를 더한 금액으로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 246,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 1.7% 추정) | - | 4,250,580원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 25,200,000,000원 | 242,219,420원 |
| 2. 을구 2번 전세권 | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 함용식 | 3,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 7번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 9,120,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 8번 근저당권 · 송흥수 | 500,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 9번 근저당권 · 송흥수 | 450,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 산출상 채권 총액은 38,470,000,000원, 채권자 배당액은 242,219,420원, 미배당액은 38,227,780,580원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당 순위와 금액은 달라질 수 있으며, 임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구반월당우체국 북서측의 번화한 상가지대로, 주위는 각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로와 지하철역 등 대중교통시설이 인근에 있어 전반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 근린생활시설인 골프존파크로 이용 중이며, 등기상 판매시설과 건축물대장상 운동시설 사이에 용도 표시 차이가 있습니다.
- 구획. 다른 호실과 뚜렷한 벽체 구분 없이 사용 중이나 각 호실의 위치와 면적은 건축물 현황도에 따라 특정할 수 있습니다.
- 설비. 공동 위생·급배수, 승강기, 소방, 에스컬레이터, 시스템 냉·난방설비 등이 있으나 임차인 설치 시설은 매각에서 제외됩니다.
- 토지. 중심상업지역·방화지구이며 서측으로 폭 약 8~9미터 포장도로에 접합니다. 토지면적은 2,353.4㎡, 공시지가는 ㎡당 8,618,000원입니다.
- 환금성. 도심 상권 입지는 장점이지만, 골프연습장이라는 특수 용도와 호실 통합 이용, 시설 제외로 일반 상가보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 대조. 2015.11.30 근저당권의 2017.06.29 말소 여부와 실제 경매신청 근저당권을 최신 등기사항전부증명서로 확인하세요.
- 304호 점유 확인. 최유란의 301호-308호 임대차계약서, 사업자등록, 실제 점유개시일과 현재 영업 여부를 확인해야 합니다.
- 보증금 귀속액 확인. 50,000,000원이 301호-308호 전체에 대한 보증금이므로 304호별 배분 또는 공동임대차 구조를 확인하세요.
- 배당요구·확정일자 확인. 304호 포함 임차인의 확정일자와 배당요구 여부에 따라 배당 및 승계 위험이 달라집니다.
- 호실 경계 실측. 건축물 현황도상 304호 위치와 실제 벽체·출입구·전기·냉난방·소방설비의 독립성을 현장에서 대조하세요.
- 제외물건 목록화. 골프시설, 내부 인테리어, 시스템 냉·난방설비, 폴딩도어 등 제외 대상의 소유권과 철거 조건을 서면으로 확인하세요.
- 용도 적합성 검토. 등기상 판매시설과 건축물대장상 운동시설의 차이, 향후 업종 변경 가능 여부를 관할 관청에 확인하세요.
- 세금·관리비 확인. 당해세, 지방세·국세 체납, 공용부분 관리비와 전기·수도 등 영업시설 체납액을 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 권리의 출발점이 먼저다”
최저매각가 246,470,000원은 감정가의 49%로 숫자만 보면 큰 폭의 할인입니다. 하지만 이 물건의 승부처는 할인율이 아닙니다. 권리 산출의 기준이 된 2015년 근저당권에는 2017년 말소 이력이 있고, 이후 기준을 적용하면 304호를 포함한 2021년 임차관계가 선행할 가능성이 있습니다. 여기에 다른 호실과의 벽체 미구분, 골프시설·인테리어·냉난방설비 등의 매각 제외, 등기와 건축물대장 사이의 용도 차이까지 더해집니다.
가격은 내려왔지만 권리와 물적 범위는 아직 닫히지 않았습니다. 최신 등기부와 매각물건명세서에서 실제 말소기준을 확정하고, 304호 임차인의 점유·사업자등록·보증금 귀속·배당요구를 확인한 뒤에야 인수액과 실질취득가를 계산할 수 있습니다. 현재 단계의 결론은 ‘반값 매수’가 아니라 ‘원본 재검증 없이는 입찰 보류’입니다.