대구지방법원 2025타경8277. 대구 중구 삼덕동1가 동성로3길 20에 위치한 3층 302호입니다. 등기사항상 용도는 판매시설이지만 건축물대장에는 2021.04.02. 운동시설인 골프연습장으로 표시가 변경됐고, 감정 당시에도 근린생활시설인 골프존파크로 이용 중입니다. 감정가 503,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 246,470,000원입니다.
권리 산정상 말소기준은 2015.11.30. 설정된 주식회사대구은행의 채권최고액 25,200,000,000원 근저당권입니다. 이후 전세권·근저당권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어 있고, 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 등기 연혁에는 해당 을구 1번 근저당권의 2017.06.29. 말소 기재가 함께 나타나므로, 말소기준권리와 현재 유효 권리의 원본 대조가 반드시 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8277 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 삼덕동1가 33-9 3층 302호 [도로명] 대구광역시 중구 동성로3길 20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(기타) · 근린생활시설(골프존파크) 이용 |
| 공부상 용도 | 등기사항상 판매시설 · 건축물대장상 2021.04.02. 운동시설(골프연습장)로 표시 변경 |
| 소유자 | 주식회사씨에이치지 |
| 감정가 / 최저가 | 503,000,000원 / 246,470,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 아이엠뱅크(변경 전 주식회사대구은행) / 7,662,660,843원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 등기 발급 | 대구지방법원 등기국 · 2026.07.24. |
① 권리 흐름 — 인수 0원 판단과 말소기재 확인
2016.03.07. 전매희·홍보광 명의의 전세금 200,000,000원 전세권은 2021.03.26. 해지로 말소됐고, 2016.09.06. 함용식의 채권최고액 3,000,000,000원 근저당권도 2017.06.29. 해지로 말소됐습니다. 이후 2022.04.29. 주식회사씨에이치지가 소유권을 취득하면서 대구은행 9,120,000,000원 근저당권이 설정됐고, 2023년 송흥수 명의 근저당권 두 건이 추가됐습니다. 2025.06.05. 아이엠뱅크의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
② 임차인·점유 — 실제 임차인 5명, 대항력은 모두 없음
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 조사된 실제 임차인은 5명입니다. 전입일은 모두 권리 산정상 말소기준일인 2015.11.30. 이후이므로 대항력은 없는 것으로 조사됐습니다. 다만 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않은 임차인이 포함돼 있고, 여러 호실을 묶어 사용하는 점유관계여서 현장 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 진광배 | 203호, 204호, 206호, 217호-2022호 | 2024.03.14. | 50,000,000원 / 5,300,000원 | 신청 2025.07.11. | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 와이즈원 | 203·204·205·206호 | 2021.01.19. | 100,000,000원 / 8,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최유란 | 301호-308호 | 2021.08.26. | 50,000,000원 / 9,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 에이치제이엠 | 301호 | 2021.09.24. | 20,000,000원 / 1,600,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 씨에이치지 | 301호 | 2022.03.29. | 50,000,000원 / 8,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 49% 낙폭만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가 503,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 246,470,000원, 감정가의 49%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 246,470,000원입니다.
다만 동일 용도·동일 상권의 최근 실거래 비교자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 특히 등기상 판매시설과 건축물대장상 운동시설이 다르고, 벽체 구분·매각 제외 설비·다중 점유 문제가 있어 통상적인 구분상가와 같은 기준으로 가격을 비교하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 246,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,250,580원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 25,200,000,000원 | 242,219,420원 |
| 을구 2번 전세권 | 200,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 함용식 | 3,000,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 9,120,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당권 · 송흥수 | 500,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당권 · 송흥수 | 450,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 선순위 근저당권에 배당되고, 총 채권 미배당액은 38,227,780,580원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있으며, 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 현장·용도 리스크 — 매각 제외 시설이 핵심
- 호실 경계. 다른 호실과 뚜렷한 벽체 구분 없이 이용 중이지만, 각 호별 위치와 면적은 건축물 현황도에 의해 특정할 수 있습니다.
- 공부 차이. 등기사항상 판매시설이나 건축물대장에는 2021.04.02. 운동시설인 골프연습장으로 표시가 변경됐습니다.
- 이용상태. 감정 당시 근린생활시설인 골프존파크로 이용 중이며, 건물의 2층과 3층에 단위상가가 산재합니다.
- 건물 구조. 일반철골구조 철근콘크리트지붕 5층 건물로, 승강기·소방·에스컬레이터·공동 위생 및 급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 입지. 대구반월당우체국 북서측의 번화한 상가지대이며 각종 근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로와 지하철역 등 대중교통시설이 인근에 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 토지 조건. 중심상업지역·방화지구이며 서측 약 8~9미터 포장도로와 접합니다. 토지면적은 2,353.4㎡, 공시지가는 8,618,000원/㎡입니다.
- 법정 제한. 도시지역·중심상업지역·방화지구·상대보호구역이며 소로2류에 접합니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 을구 1번 근저당권의 말소기재와 권리 산정 결과가 함께 존재하므로 현재 등기부·매각물건명세서 원본을 대조하세요.
- 302호 경계 확인. 건축물 현황도와 현장 실측으로 302호의 위치·면적·출입구·전용 부분을 확인하세요.
- 매각 제외 목록 작성. 골프설비·내부 인테리어·시스템 냉난방·폴딩도어 중 남는 것과 철거되는 것을 구분해 인도 상태를 확인하세요.
- 임차인별 점유 확인. 현황조사상 5명의 임차인이 여러 호실에 중복·광범위하게 기재돼 있으므로 실제 영업자와 점유 범위를 확인하세요.
- 명도비용 반영. 대항력은 없지만 영업시설과 다수 점유자가 얽힌 상업시설이므로 인도명령·협의·시설 철거 가능성을 검토하세요.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 배당 순서와 배당액이 달라질 수 있으므로 체납세액을 확인하세요.
- 용도 적합성 확인. 판매시설과 운동시설 표시 차이, 향후 임대·영업 용도의 건축 및 소방 요건을 확인하세요.
- 시세 직접 조사. 최근 실거래 비교자료 없이 감정가 대비 49%라는 사실만으로 입찰 상한을 정하지 마세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 물건은 현장형
이 사건은 배당 시나리오상 매수인 인수액이 0원이고, 실제 임차인 5명도 모두 대항력이 없는 것으로 조사됐습니다. 권리표만 보면 소멸형에 가깝습니다. 하지만 낙찰 판단을 어렵게 만드는 요소는 권리표 밖에 있습니다. 302호가 다른 호실과 벽체로 명확히 구분되지 않은 채 골프연습장으로 통합 이용되고 있고, 영업에 필요한 골프 관련 시설·인테리어·냉난방설비·폴딩도어는 매각에서 제외됩니다.
현재 최저가는 감정가의 49%인 246,470,000원이지만, 비교 가능한 최근 거래와 인도 후 사용 상태가 확인되지 않은 상황에서는 이를 곧바로 저가로 평가할 수 없습니다. 여기에 을구 1번 근저당권의 말소기재와 말소기준 산정 결과도 반드시 원본으로 대조해야 합니다. 인수액은 0원, 현장 리스크는 큼. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 실제로 무엇을 인도받고, 302호를 독립된 근린생활시설로 사용할 수 있는지를 확인하는 데 있습니다.