대구지방법원 2025타경8277. 대구 중구 삼덕동1가의 3층 301호로, 등기상 용도는 판매시설이지만 건축물대장에는 2021.04.02. 운동시설(골프연습장)로 표시 변경됐고, 감정 당시에는 근린생활시설인 골프존파크로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가 819,000,000원에서 2회 유찰돼 최저매각가는 401,310,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다.
표면적인 할인율보다 먼저 봐야 할 것은 권리와 물건의 경계입니다. 현황조사·매각물건명세서에는 총 6건의 점유·임차 신고가 나타나며, 이 가운데 최유란·주식회사 에이치제이엠·주식회사 씨에이치지는 301호를 점유 부분에 포함합니다. 제이엠은 주거 사용으로 기재됐지만 전입일·보증금·호실이 확인되지 않아 대항력과 매수인 인수 여부를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8277 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 삼덕동1가 33-9 3층 301호 [도로명] 대구광역시 중구 동성로3길 20 |
| 물건종류 / 현황 | 집합건물 · 등기상 판매시설 · 건축물대장상 운동시설(골프연습장) · 현황 근린생활시설(골프존파크) |
| 소유자 | 주식회사씨에이치지 (2022.04.29. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 819,000,000원 / 401,310,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 아이엠뱅크(변경 전 주식회사대구은행) / 7,662,660,843원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 구획 상태 | 다른 호실과 뚜렷한 벽체의 구분 없이 이용 중이나, 각 호별 위치와 면적은 건축물 현황도에 따라 특정 가능 |
| 매각 제외 | 골프 관련시설, 내부 인테리어 및 이에 수반되는 제반 설비(시스템 냉·난방설비, 폴링도어 등) |
① 권리 흐름 — 말소기준과 말소등기가 충돌한다
2015년 소유권보존 후 대구은행 근저당과 200,000,000원의 전세권, 함용식의 3,000,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이후 근저당과 전세권은 말소됐고, 여러 차례 신탁과 신탁재산 귀속을 거쳐 2022.04.29. 주식회사씨에이치지가 소유권을 취득했습니다. 같은 날 대구은행 근저당 9,120,000,000원이 설정됐고, 2023년 송흥수 명의 근저당 500,000,000원과 450,000,000원이 추가됐습니다.
지방세·국세 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있으나, 국세·지방세 압류 이력 5건 중 당해세에 해당하는 금액이 있다면 배당 단계에서 우선 차감될 수 있습니다. 따라서 등기상 후순위 소멸 여부만으로 실제 배당과 인수 위험을 단정해서는 안 됩니다.
② 임차인·점유 분석 — 5건은 대항력 없음, 1건은 판정 불가
| 점유·임차인 | 점유 부분 / 사용 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 진광배 | 203호, 204호, 206호, 217호-2022호 | 2024.03.14 | 50,000,000원 / 5,300,000원 | 2025.07.11 | 없음 | 미상 | 없음 추정 |
| 주식회사 와이즈원 | 203호·204호·205호·206호 | 2021.01.19 | 100,000,000원 / 8,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 재검증 |
| 최유란 | 301호-308호 | 2021.08.26 | 50,000,000원 / 9,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 재검증 |
| 주식회사 에이치제이엠 | 301호 | 2021.09.24 | 20,000,000원 / 1,600,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 재검증 |
| 주식회사 씨에이치지 | 301호 | 2022.03.29 | 50,000,000원 / 8,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 재검증 |
| 제이엠 | 호실 미상 / 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
진광배 등 전입일이 확인되는 5건은 2015.11.30. 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 다만 그 기준이 된 2015년 근저당권에 2017년 말소등기가 존재하므로, 이 판정 역시 그대로 확정하기 어렵습니다. 특히 2021년 전입한 주식회사 와이즈원·최유란·주식회사 에이치제이엠은 2022.04.29. 설정된 근저당권보다 앞서므로, 실제 말소기준이 2022년 권리로 변경되는 구조라면 점유 부분과 대항요건을 다시 따져야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 401,310,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,413,100원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 25,200,000,000원 | 394,896,900원 |
| 3. 을구 2번 전세권 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 근저당권 · 함용식 | 3,000,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 7번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 9,120,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 8번 근저당권 · 송흥수 | 500,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 9번 근저당권 · 송흥수 | 450,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 38,470,000,000원 중 예상 배당액은 394,896,900원, 미배당액은 38,075,103,100원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 가격 판단 — 49% 할인만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저가는 401,310,000원으로 감정가 819,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 280,917,000원, 4회 유찰 시 196,641,900원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 401,310,000원 | 394,896,900원 | 38,075,103,100원 | 0원 추정* |
| 3회 유찰(34%) | 280,917,000원 | 276,184,162원 | 38,193,815,838원 | 0원 추정* |
| 4회 유찰(24%) | 196,641,900원 | 193,088,913원 | 38,276,911,087원 | 0원 추정* |
그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래와 최신 거래가격이 확인되지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 더구나 실제 이용이 골프연습장이고, 내부 인테리어와 골프 관련시설·시스템 냉·난방설비 등이 매각에서 제외되므로 낙찰 후 영업시설을 그대로 사용할 수 있다는 전제도 둘 수 없습니다.
⑤ 물건 형태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 등기상 판매시설, 건축물대장상 운동시설(골프연습장), 현황상 근린생활시설인 골프존파크로 이용 중입니다. 공부와 현황의 용도 표현이 서로 다릅니다.
- 호실 구획. 다른 호실과 뚜렷한 벽체 구분 없이 이용 중입니다. 각 호별 위치와 면적은 건축물 현황도의 도면에 따라 특정할 수 있는 것으로 기재돼 있습니다.
- 매각 제외. 골프 관련시설, 내부 인테리어, 시스템 냉·난방설비, 폴링도어 등 제반 설비는 임차인이 설치한 것으로 조사돼 매각에서 제외됩니다.
- 건물. 일반철골구조·철근콘크리트지붕 5층 건물의 2층과 3층에 산재하는 단위상가로, 외벽은 알루미늄복합판넬, 바닥은 데코타일 등의 마감입니다.
- 입지. 대구반월당우체국 북서측의 번화한 상가지대로 각종 근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 간선도로와 지하철역 등 대중교통시설이 인근에 있어 전반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 도로·토지. 서측으로 폭 약 8~9미터 포장도로에 접하며, 토지면적은 2,353.4㎡, 공시지가는 8,618,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구이며 소로2류에 접하고 상대보호구역에 저촉됩니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 중심상업지역 입지와 교통은 장점이지만, 골프연습장으로 특화된 이용상태, 호실 경계 문제, 시설 제외, 다수의 점유 신고는 일반 상가보다 매수자 검토 항목을 늘립니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재산정. 2015.11.30. 근저당권과 2017.06.29. 말소등기의 관계를 등기부 원본, 공동담보목록, 경매신청 근거 서류로 확인해야 합니다.
- 제이엠 점유 확인. 실제 점유 호실, 전입일, 보증금, 임대차계약서, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 인수액을 확정할 수 있습니다.
- 301호 점유관계. 최유란·주식회사 에이치제이엠·주식회사 씨에이치지의 중복 점유 관계와 실제 사용 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 호실 경계 실측. 벽체로 명확히 구분되지 않은 301호의 위치와 면적을 건축물 현황도, 집합건축물대장, 현장 실측으로 일치시켜야 합니다.
- 제외물 목록화. 골프 관련시설·인테리어·냉난방설비·폴링도어 중 낙찰 후 남는 항목과 철거되는 항목을 사진과 목록으로 구분해야 합니다.
- 영업 지속 가능성. 임차인 소유 시설이 제외된 뒤에도 운동시설 또는 근린생활시설로 사용할 수 있는지, 별도 설비 구축과 인허가가 필요한지 확인해야 합니다.
- 조세 확인. 국세·지방세 압류 이력 5건의 체납세액과 당해세 해당 여부를 확인해 실제 배당순위와 인수 가능성을 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 수치가 아니라 주변 동일 용도·유사 규모 상가와 운동시설의 최근 거래 및 임대수익을 기준으로 응찰 상한을 다시 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·공동담보목록·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각 진행 결과를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 것이 많다
이 물건의 최저가는 감정가 819,000,000원에서 401,310,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 결론은 단순한 저가 매수가 아닙니다. 2015년 말소기준 근저당과 2017년 말소등기가 충돌하고, 301호에는 복수의 점유 신고가 있으며, 제이엠은 전입일·보증금·호실이 모두 미상입니다.
물건 자체도 다른 호실과 뚜렷한 벽체 구분 없이 사용되고, 현재 영업에 쓰이는 골프 관련시설과 인테리어·설비는 매각에서 제외됩니다. 동일·유사 물건의 실거래 비교도 확보되지 않아 최저가가 시세보다 낮다고 말할 근거가 없습니다. 가격은 내려왔지만 권리와 물건의 실체는 아직 닫히지 않았습니다. 말소기준·점유·구획·제외설비를 모두 확인한 뒤 실질취득가를 다시 계산해야 하는 고난도 물건입니다.