/ 214,130,000원
대구지방법원 2025타경8277. 대구 중구 동성로3길 20에 위치한 5층 집합건물의 2층 221호입니다. 등기상 용도는 판매시설이지만 건축물대장에는 2021.04.02. 운동시설인 골프연습장으로 표시 변경됐고, 감정 당시에는 근린생활시설인 골프존파크로 이용 중입니다. 감정가 437,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 214,130,000원으로 내려왔습니다.
표면적으로는 감정가의 절반 이하이지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 등기 흐름에는 2015.11.30. 대구은행 근저당 25,200,000,000원이 선순위 권리로 제시되는 한편, 같은 근저당이 2017.06.29. 해지로 말소됐다는 기재도 존재합니다. 그럼에도 예상배당은 해당 2015년 근저당에 210,332,180원을 우선 배당하는 구조입니다. 실제 존속 권리와 말소기준일을 원본 등기부에서 다시 확정하기 전에는 인수 0원을 단정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8277 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 삼덕동1가 33-9 2층 221호 도로명: 대구광역시 중구 동성로3길 20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 등기상 판매시설 · 건축물대장상 운동시설(골프연습장) · 현재 근린생활시설(골프존파크) |
| 건물 | 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 2층 221호 |
| 소유자 | 주식회사씨에이치지 (2022.04.29. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 437,000,000원 / 214,130,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 아이엠뱅크(변경 전 주식회사대구은행) / 7,662,660,843원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 2015년 근저당의 말소 여부가 출발점
2022.04.29. 주식회사씨에이치지가 소유권을 취득하면서 대구은행 근저당 9,120,000,000원을 설정했고, 2023년에는 송흥수 명의 근저당 500,000,000원과 450,000,000원이 추가됐습니다. 2025.04.11. 국세 압류, 2025.06.05. 임의경매개시결정, 2025.06.11. 대구광역시중구청 압류가 이어졌습니다. 이 권리들이 모두 말소기준 이후라면 매각으로 소멸하지만, 그 판단의 기준일 자체를 먼저 확정해야 합니다.
② 임차·점유 관계 — 5건은 대항력 없음, 1건은 판정 불가
| 임차인·점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 진광배 | 203호, 204호, 206호, 217호-2022호 | 2024.03.14 | 50,000,000원 / 5,300,000원 | 2025.07.11 | 없음* | 미상 | 없음* |
| 주식회사 와이즈원 | 203·204·205·206호 | 2021.01.19 | 100,000,000원 / 8,000,000원 | 미상 | 없음* | 미상 | 없음* |
| 최유란 | 301호-308호 | 2021.08.26 | 50,000,000원 / 9,000,000원 | 미상 | 없음* | 미상 | 없음* |
| 주식회사 에이치제이엠 | 301호 | 2021.09.24 | 20,000,000원 / 1,600,000원 | 미상 | 없음* | 미상 | 없음* |
| 주식회사 씨에이치지 | 301호 | 2022.03.29 | 50,000,000원 / 8,000,000원 | 미상 | 없음* | 미상 | 없음* |
| 조사된 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
* 대항력 없음과 승계 없음 표시는 2015.11.30. 근저당을 말소기준으로 한 판정입니다. 해당 근저당이 2017.06.29. 실제 말소됐다면 2021.01.19.~2022.03.29. 전입한 점유자들의 선후관계를 다시 계산해야 합니다. 또한 기재된 점유 부분은 여러 다른 호실을 포함하므로 본건 221호의 실제 점유 귀속을 현황조사서·전입세대확인서·사업자등록 사항으로 대조해야 합니다.
③ 가격·환금성 — 감정가 49%가 곧 시세 49%는 아니다
현재 최저가는 214,130,000원으로 감정가 437,000,000원의 49%입니다. 그러나 동일하거나 유사한 골프연습장·근린생활시설의 최근 실거래 비교가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 부족합니다.
이 물건은 일반적인 독립 상가와도 차이가 있습니다. 다른 호실과 뚜렷한 벽체 구분 없이 이용 중이고, 각 호실의 위치와 면적은 건축물 현황도에 의해 특정되는 구조입니다. 현재 골프 관련 시설로 이용되지만 골프 관련시설, 내부 인테리어, 시스템 냉·난방설비, 폴딩도어 등은 임차인이 설치한 것으로 조사돼 매각 대상에서 제외됩니다. 낙찰 후 현재 영업상태와 같은 형태로 바로 사용하거나 임대할 수 있다고 전제해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 214,130,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,797,820원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 주식회사대구은행 | 25,200,000,000원 | 210,332,180원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 함용식 | 3,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 5번 근저당 · 주식회사대구은행 | 9,120,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 6번 근저당 · 송흥수 | 500,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 7번 근저당 · 송흥수 | 450,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 38,270,000,000원 중 채권자 배당은 210,332,180원, 미배당은 38,059,667,820원으로 산정됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 이 배당표는 2015.11.30. 근저당을 우선 배당하는 계산이므로, 2017.06.29. 말소기재와의 관계를 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 산정상 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2회 유찰 회차 | 49% | 214,130,000원 | 210,332,180원 | 38,059,667,820원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 149,891,000원 | 146,992,526원 | 38,123,007,474원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 104,923,700원 | 102,654,768원 | 38,167,345,232원 | 0원* |
* 전입일·보증금 미상 점유자와 실제 말소기준권리를 확인하기 전의 계산상 수치입니다.
⑤ 입지·용도·물적 위험 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구반월당우체국 북서측의 번화한 상가지대에 위치하며, 주변은 각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 간선도로와 지하철역 등 대중교통시설이 인근에 있어 전반적인 교통상황은 무난합니다.
- 용도. 등기상 판매시설이지만 건축물대장에는 2021.04.02. 운동시설인 골프연습장으로 표시 변경됐으며, 현재는 근린생활시설인 골프존파크로 이용 중입니다.
- 구획. 다른 호실과 뚜렷한 벽체 구분 없이 이용 중이며, 각 호실의 위치와 면적은 건축물 현황도의 도면으로 특정됩니다.
- 매각 제외. 골프 관련시설, 내부 인테리어, 시스템 냉·난방설비, 폴딩도어 등 임차인이 설치한 시설은 매각에서 제외됩니다.
- 토지·규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구이며, 서측 약 8~9m 포장도로와 접합니다. 공시지가는 8,618,000원/㎡입니다.
- 설비. 공동 위생·급배수설비, 승강기, 소방, 에스컬레이터, 시스템 냉·난방설비 등이 설치된 것으로 조사됐습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확정. 2015.11.30. 대구은행 근저당과 2017.06.29. 말소기재를 등기사항전부증명서 원본, 공동담보목록, 말소 접수내역으로 대조하세요.
- 2022년 근저당 기준 재분석. 2015년 근저당이 말소됐다면 2022.04.29. 근저당을 기준으로 임차인 전입일과 배당요구 여부를 다시 계산해야 합니다.
- 221호 점유 특정. 임차·점유 내역에 여러 호실이 혼재하므로 본건 221호의 실제 점유자, 사업자등록, 보증금, 확정일자를 별도로 확인하세요.
- 미상 점유자. 전입일과 보증금이 확인되지 않은 점유자는 대항력 가능성을 배제하지 말고 매각물건명세서 보완 여부를 확인하세요.
- 경계·전유부분 확인. 벽체 구분 없이 이용되는 구조이므로 건축물 현황도와 현장을 대조해 221호의 정확한 위치·면적·출입동선을 확인하세요.
- 설비 제외 비용. 골프시설·인테리어·냉난방설비·폴딩도어 제외 후의 철거, 원상복구, 재설치 및 재임대 비용을 입찰가에서 차감하세요.
- 용도 적합성. 등기상 판매시설과 건축물대장상 운동시설의 차이, 향후 사용 목적에 따른 용도변경 가능 여부를 관할 행정기관에 확인하세요.
- 세금 우선배당. 국세·지방세 압류 이력과 당해세 해당 여부를 확인하세요. 당해세가 있으면 배당액과 후순위 회수액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 할인율이 아닌 동일·유사 상업시설의 최근 매매·임대 사례와 설비 제외 후 총취득비용을 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 현장을 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 확인할 것이 많다
최저가 214,130,000원은 감정가 437,000,000원의 49%지만, 이 사건을 가격만 보고 접근하기는 어렵습니다. 2015년 근저당은 말소기준으로 제시되는 동시에 2017년 해지 말소도 기재돼 있고, 배당 계산은 다시 그 2015년 근저당을 최우선으로 반영하고 있습니다. 이 불일치가 해소되지 않으면 임차인의 대항력과 후순위 권리의 소멸 여부도 안정적으로 확정할 수 없습니다.
물건 자체도 여러 호실과 벽체 구분 없이 골프시설로 이용되고 있으며, 현재 영업에 필요한 인테리어와 주요 설비는 매각에서 제외됩니다. 전입일·보증금 미상 점유자도 남아 있습니다. 동일·유사 용도의 최근 실거래 근거까지 없는 상태이므로, 감정가 49%라는 이유만으로 싸다고 평가할 수 없습니다. 결론은 가격 판단보다 권리원본·점유·전유부분·제외설비 확인이 먼저인 고난도 물건입니다.