서울중앙지방법원 2024타경121570. 서울 관악구 남현동 602-169 소재 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 기준시점 현재 공부상 다중주택 및 근린생활시설로 이용 중이고, 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류됩니다. 현재 최저가는 감정가의 64%인 2,394,666,000원까지 내려왔지만, 이 사건은 “유찰됐으니 싸다”로 접근할 물건이 아닙니다. 핵심은 임차권등기 14건, 임차인·점유자 21명, 위반건축물(무단증축) 등재입니다.
말소기준권리는 2022.07.29 접수된 강구수산업협동조합 근저당권입니다. 이 기준보다 늦은 가압류, 경매개시결정, 압류, 주택임차권등기는 원칙적으로 매각으로 정리되는 흐름입니다. 그래서 숫자상 확정 인수액은 0원입니다. 다만 보증금·전입 확인이 필요한 점유 항목이 있고, 건물 자체의 이용상태와 위반건축물 기재가 있어 명도·대출·환금성 리스크를 별도로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경121570 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 남현동 602-169 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 공부상 다중주택 및 근린생활시설 |
| 소유자 | 한나라 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 3,741,665,840원 / 2,394,666,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 강구수산업협동조합 / 2,060,142,262원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
| 특이사항 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 건축물대장상 위반건축물(무단증축) 등재 |
① 권리 흐름 — 기준은 2022.07.29 근저당권
말소기준은 을구 1번 근저당권입니다. 2024.12.27 근저당권이 위드자산관리대부주식회사로 이전되고, 같은 날 제이비우리캐피탈주식회사의 근질권 설정이 붙어 있으나, 출발점은 2022.07.29의 근저당권입니다. 그 뒤에 나온 가압류, 임의경매개시결정, 압류, 주택임차권등기는 매각으로 정리되는 후순위 흐름입니다.
② 임차인·임차권등기 — 인수형은 아니지만 숫자가 많다
보증기관 대위·승계로 보이는 중복신고는 없고, 실제 임차인·점유자는 21명 기준입니다. 핵심은 대부분이 2022.07.29 말소기준 이후 전입이라는 점입니다. 따라서 확인된 범위에서는 대항력 인수로 고정되는 보증금은 없지만, 임차인 수가 많아 명도·배당·현장 확인 난도는 높습니다.
| 성명 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정인재 | 2022.08.25 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 전입 후순위 · 보증금 확인 필요 |
| 최형탁 | 2022.10.05 / 미상 | 미상 | 2025.01.10 | 없음 | 미상 | 없음 | 전입 후순위 · 보증금 확인 필요 |
| 이우진 | 2022.12.07 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 전입 후순위 · 보증금 확인 필요 |
| 송지호 | 2022.09.14 / 미상 | 미상 | 2024.11.21 | 없음 | 미상 | 없음 | 전입 후순위 · 보증금 확인 필요 |
| 민준기 | 2022.11.07 / 미상 | 미상 | 2024.12.11 | 없음 | 미상 | 없음 | 전입 후순위 · 보증금 확인 필요 |
| MOON HYEON KATIE | 2022.10.28 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 전입 후순위 · 보증금 확인 필요 |
| 임지민 | 2022.09.26 / 2022.09.05 | 180,000,000원 | 2024.10.15 | 없음 | 확정+요구 | 없음 | 후순위 임차권등기 · 인수 0원 판단 |
| 정대훈 | 2022.10.07 / 2022.09.22 | 190,000,000원 | 2024.10.18 | 없음 | 확정+요구 | 없음 | 후순위 임차권등기 · 인수 0원 판단 |
| 임지훈 | 2022.09.26 / 2022.09.05 | 190,000,000원 | 2024.10.23 | 없음 | 확정+요구 | 없음 | 후순위 임차권등기 · 인수 0원 판단 |
| 도민영 | 2022.09.23 / 2022.09.20 | 140,000,000원 | 2024.11.05 | 없음 | 확정+요구 | 없음 | 후순위 임차권등기 · 인수 0원 판단 |
| 김고은 | 2022.11.01 / 2022.10.21 | 190,000,000원 | 2024.11.14 | 없음 | 확정+요구 | 없음 | 후순위 임차권등기 · 인수 0원 판단 |
| 윤혜나 | 2022.10.25 / 2022.09.08 | 230,000,000원 | 2024.12.04 | 없음 | 확정+요구 | 없음 | 후순위 임차권등기 · 인수 0원 판단 |
| 서하은 | 2022.09.30 / 2022.08.31 | 190,000,000원 | 2024.12.05 | 없음 | 확정+요구 | 없음 | 후순위 임차권등기 · 인수 0원 판단 |
| 엄태홍 | 2022.11.07 / 2022.11.04 | 30,000,000원 | 2024.12.06 | 없음 | 확정+요구 | 없음 | 후순위 임차권등기 · 인수 0원 판단 |
| 강구황 | 2022.12.19 / 2022.11.29 | 160,000,000원 | 2025.01.03 | 없음 | 확정+요구 | 없음 | 후순위 임차권등기 · 인수 0원 판단 |
| 윤지혜 | 2022.09.28 / 2022.09.01 | 190,000,000원 | 2025.03.05 | 없음 | 확정+요구 | 없음 | 후순위 임차권등기 · 인수 0원 판단 |
| 박예니 | 2022.09.28 / 2022.09.07 | 120,000,000원 | 2025.03.07 | 없음 | 확정+요구 | 없음 | 후순위 임차권등기 · 인수 0원 판단 |
| 문희지 | 2024.01.31 / 2024.11.19 | 140,000,000원 | 2025.09.02 | 없음 | 확정+요구 | 없음 | 후순위 임차권등기 · 인수 0원 판단 |
| 권태완 | 2022.10.17 / 2022.10.17 | 100,000,000원 | 2025.11.10 | 없음 | 확정+요구 | 없음 | 후순위 임차권등기 · 인수 0원 판단 |
| 오일진 | 2022.12.30 / 2024.01.12 | 108,000,000원 | 2026.02.05 | 없음 | 확정+요구 | 없음 | 후순위 임차권등기 · 인수 0원 판단 |
| 식별 불명 주거 점유 | 미상 / 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 전입·보증금 확인 전까지 보수적 확인 |
③ 예상배당표 (매각가 2,394,666,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.1% 추정) | - | 26,346,660원 |
| 1. 근저당 · 강구수산업협동조합 | 2,436,000,000원 | 2,368,319,340원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 한가람전자 | 1,248,986,300원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 함지원 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액 3,814,986,300원 중 채권자 배당은 2,368,319,340원, 미배당은 1,446,666,960원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·용도·위반건축물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 사당역 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2·4호선 사당역이 소재합니다.
- 이용상태. 기준시점 현재 공부상 다중주택 및 근린생활시설로 이용 중입니다. 아파트처럼 단순한 1세대 주거 물건으로 보면 안 됩니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 5층 건물이며 위생설비, 급배수설비, 도시가스, 소방설비, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 토지면적 231.0㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역, 공시지가 5,282,000원/㎡, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 주의. 일괄매각, 제시외 건물 포함, 건축물대장상 위반건축물(무단증축) 등재가 핵심 리스크입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 64% 착시 금지. 확정 인수액이 0원이어도 다중주택·근린생활시설, 임차인·점유 21명, 위반건축물이라는 난도가 함께 붙어 있습니다.
- 임차인 원본 대조. 확인된 임차권등기 14건은 후순위로 보이나, 보증금·전입이 확인되지 않은 주거 점유 1건은 별도 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 무단증축 등재와 제시외 건물 포함은 대출, 사용, 원상회복, 환금성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 명도 시나리오. 대항력 인수와 별개로 실제 점유자가 많으면 인도명령·협의·이전 비용과 시간이 커질 수 있습니다.
- 배당 구조 확인. 현재 최저가 기준 미배당 1,446,666,960원이 발생합니다. 후순위 권리와 임차권등기 관련 배당 반영 여부를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 회차별 가격. 3회 유찰 시 1,915,732,800원, 4회 유찰 시 1,532,586,240원으로 내려가지만, 낮은 가격이 곧 안전성을 뜻하지는 않습니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 “복잡도”가 더 큰 사건
이 사건의 결론은 단순합니다. 말소기준권리 이후 임차권등기들이어서 확인된 대항력 인수액은 0원입니다. 그러나 물건의 성격은 단순하지 않습니다. 다중주택 및 근린생활시설, 임차권등기 14건, 임차인·점유 21명, 위반건축물(무단증축) 등재, 제시외 건물 포함까지 겹쳐 있습니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수 0원이라 안전하다”가 아니라, 인수는 낮지만 운영·명도·환금성 리스크가 높은 고난도 물건으로 보는 것이 맞습니다. 일반 입찰자라면 최저가만 보지 말고, 위반건축물과 실제 점유관계가 해소 가능한지부터 확인해야 합니다.
