635,246,000원
인천지방법원 2025타경1969. 인천 연수구 동춘동 동춘1도시개발사업구역 안의 토지와 3층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 단독주택이며, 사용승인일은 2024.02.13입니다. 등기상 최초 공유자는 김재욱 지분 10분의 2, 김선호 지분 10분의 8이었고, 같은 날 수협은행 앞으로 공유자전원지분전부 이전 신탁이 이뤄져 현재 등기상 소유자는 수협은행(수탁자)입니다.
말소기준권리는 2024.03.11 접수된 근해안강망수산업협동조합의 근저당권 10,000,000원입니다. 같은 날 근저당권은 접수번호 91828, 신탁은 접수번호 91829로 등기됐습니다. 이후 2025.12.18 임의경매개시결정이 들어왔고, 근저당권은 2026.02.12 수협엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 산정표상 매수인이 떠안는 금액은 0원이지만, 신탁 등기가 포함된 물건인 만큼 신탁원부 제2024-5102호의 처분·임대차 조항을 원문으로 대조하는 절차를 생략해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1969 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 동춘동 717-56 · 동춘1도시개발사업구역 16블록 4로트 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 · 토지·건물 일괄매각 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 3층 · 사용승인일 2024.02.13 |
| 등기상 소유자 | 수협은행(수탁자) · 신탁원부 제2024-5102호 |
| 종전 공유자 | 김재욱 지분 10분의 2 · 김선호 지분 10분의 8 |
| 감정가 / 최저가 | 1,296,421,600원 / 635,246,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 근해안강망수산업협동조합 / 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 수목 포함 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 산정, 신탁원부는 별도 확인
말소기준은 2024.03.11 근해안강망수산업협동조합 근저당권입니다. 현재 회차의 예상 매각가 635,246,000원에서는 집행비용 8,752,460원과 근저당권 10,000,000원을 모두 지급한 뒤에도 소유자 교부 예상액이 616,493,540원으로 계산됩니다. 따라서 제공된 배당 시나리오상 근저당권 미배당액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
② 가격 검토 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
감정가는 1,296,421,600원, 현재 최저매각가는 635,246,000원으로 감정가의 49%입니다. 그러나 동일 조건의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 없어, 감정가 대비 할인율을 곧바로 시장가격 대비 할인율로 바꿔 해석할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 635,246,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 444,672,200원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 311,270,540원 | 0원 | 0원 |
가격 검증이 특히 중요한 이유는 감정평가의 대상과 면적 산정 방식이 단순한 공동주택 실거래 비교와 다르기 때문입니다. 토지는 동춘1구역 도시개발사업구역 내 환지예정지로서 동춘1구역 BL-16-4, 환지면적 250㎡, 정산완료를 기준으로 평가됐습니다. 건물도 발코니 부분이 공부상 층별면적에 포함되지 않아, 현황면적을 1층 97.2㎡, 2층 86.5㎡, 3층 70.8㎡로 사정한 뒤 층별 건물단가를 적용했습니다.
③ 예상배당표 (매각가 635,246,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,752,460원 |
| 1. 근저당권 · 근해안강망수산업협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 616,493,540원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 10,000,000원이 전액 배당되고 미배당액과 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 근저당권은 2026.02.12 수협엔피엘대부주식회사로 이전된 상태이므로 최종 권리자와 배당 관계는 원본 서류로 확인해야 합니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정평가 기준)
- 위치. 인천광역시 연수구 동춘동 인천대건고등학교 북서측 인근이며, 동춘1도시개발구역 안에서 단독주택용지 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고, 근거리에 인천1호선 동막역이 소재합니다.
- 이용상태. 1층은 방1·드레스룸·거실·욕실 겸 화장실2, 2층은 방2·드레스룸2·거실·욕실 겸 화장실, 3층은 방1·드레스룸·거실·욕실 겸 화장실 등으로 구획된 단독주택입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 3층 건물이며 치장벽돌쌓기 마감, 칼라알루미늄샷시 창호, 전기·도시가스 개별난방·위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지이용 제한. 단독주택 용지로 건폐율 50% 이하, 용적률 120% 이하, 높이 3층 이하의 제한이 기재돼 있습니다.
- 환지. 동춘1구역 BL-16-4, 환지면적 250㎡, 정산완료를 기준으로 평가됐으며 현재 지구단위계획구역이 지정돼 있습니다.
- 면적 확인. 용도·구조상 공부와의 차이는 없다고 평가됐으나, 발코니 부분 때문에 각 층의 공부상 면적과 실제 현황면적에는 차이가 있습니다.
- 매각 포함물. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물 및 수목도 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2024-5102호에서 신탁 목적, 수익자, 관리·처분권, 임대차 권한을 직접 확인하세요.
- 점유·임대차 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 현장 점유자, 전입 관계와 보증금·확정일자 존재 여부를 확인하세요.
- 환지 서류 대조. 환지예정지증명원, 환지면적 250㎡, 정산완료 여부와 동춘1구역 BL-16-4의 권리관계를 원본으로 대조하세요.
- 토지이용계획 재열람. 건폐율 50% 이하, 용적률 120% 이하, 높이 3층 이하 제한과 지구단위계획 내용을 경매 진행 시점 기준으로 확인하세요.
- 현황면적 실측. 발코니를 포함한 1층 97.2㎡, 2층 86.5㎡, 3층 70.8㎡의 현황면적과 공부상 면적 차이를 확인하세요.
- 제시외 범위 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물과 수목의 위치·상태·이용관계를 감정평가서 도면과 현장에서 대조하세요.
- 근저당권 이전 확인. 2026.02.12 수협엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권의 현재 권리자와 배당요구 관계를 확인하세요.
- 가격 비교. 감정가의 49%라는 비율만 보지 말고, 환지·토지면적·건물 현황면적이 유사한 거래사례를 확보한 뒤 응찰가를 결정하세요.
- 원본 대조. 등기사항증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 환지 관련 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 확인할 것이 많다
이 사건의 배당 구조만 보면 단순합니다. 현재 최저가 635,246,000원에서 집행비용과 근저당권 10,000,000원을 모두 지급할 수 있어, 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 3회·4회 유찰 시나리오에서도 채권 미배당은 발생하지 않습니다.
하지만 물건 전체의 판단 난도는 배당표보다 높습니다. 등기상 소유자가 수협은행 수탁자이고, 신탁원부 확인 주의사항이 기재돼 있으며, 임대관계는 미상입니다. 토지는 환지예정지 250㎡를 기준으로 평가됐고, 건물은 발코니를 포함한 현황면적을 별도로 적용했습니다. 여기에 최근 실거래 비교자료도 없어 감정가의 49%라는 이유만으로 저가 매수라고 평가할 근거가 없습니다. 결론은 배당 계산은 긍정적, 신탁·점유·환지·가격 검증은 보류입니다.
