감정가의 49%·인수 0원 — 그러나 말소기준과 ‘통합 이용’ 확인이 먼저다

대구지방법원 2025타경8277. 대구 중구 삼덕동1가 동성로3길 20에 있는 집합건물 2층 219호입니다. 등기사항전부증명서상 용도는 판매시설이지만 건축물대장에서는 2021.04.02. 운동시설인 골프연습장으로 표시가 변경됐고, 감정평가 당시에도 근린생활시설인 골프존파크로 이용 중이었습니다. 따라서 일반적인 독립 상가 한 칸이라기보다, 여러 구분호가 하나의 골프 관련 영업시설로 결합된 상태를 전제로 권리와 명도, 시설 귀속을 함께 살펴야 합니다.

감정가는 514,000,000원, 현재 최저매각가는 251,860,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%입니다. 다만 동일 물건이나 인근 유사 물건의 실거래 비교값은 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가의 절반이므로 시세보다 싸다”는 결론은 낼 수 없습니다. 특히 매각에서 빠지는 인테리어·설비와 구분호별 독립성, 실제 영업시설을 다시 구성하는 비용이 낙찰가 외 부담으로 이어질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 0원 산정, 원본 대조는 필수

제공된 말소기준 산정은 2015.11.30. 주식회사대구은행 근저당권 25,200,000,000원입니다. 이 기준을 적용하면 이후 압류·근저당·경매개시결정과 임차인의 전입일은 모두 뒤에 위치해 매각으로 소멸하고, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다.

현재 소유자인 주식회사씨에이치지는 2022.04.29. 소유권을 취득했고, 같은 날 대구은행 근저당권 9,120,000,000원이 설정됐습니다. 이후 송흥수 명의의 근저당권 500,000,000원과 450,000,000원이 추가됐으며, 2025.06.05. 아이엠뱅크가 임의경매개시결정을 받았습니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세에 해당하면 배당에서 우선 차감될 수 있어 후순위 채권자의 미배당 규모가 더 커질 수 있습니다.

② 임차관계 — 실제 임차인 5명, 제공 판정상 대항력 없음

* 대항력 없음 표시는 2015.11.30. 근저당권을 말소기준으로 적용한 판정입니다. 해당 근저당권의 2017.06.29. 말소 기록을 포함해 실제 말소기준을 원본으로 재확인해야 합니다.

보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 표에 적힌 5건은 모두 실제 임차인입니다. 다만 대상 호실은 다른 호실과 뚜렷한 벽체 구분 없이 이용되고 있고, 임차인의 점유 부분도 여러 호실에 걸쳐 있습니다. 따라서 법률상 보증금 인수액이 0원으로 확정되더라도, 실제 점유 범위 특정과 영업시설 인도, 시설 철거·원상회복 협의는 별도의 명도 문제로 남습니다.

③ 물리적 독립성과 용도 — 한 호실처럼 보이지만 구분건물이다

매각물건명세서에는 대상 호실이 다른 호실과 뚜렷한 벽체 구분 없이 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 다만 각 호의 위치와 면적은 건축물 현황도에 의해 특정할 수 있는 상태입니다. 이는 구분소유권 자체의 특정 가능성과 실제 사용 형태가 서로 다르다는 뜻입니다.

등기사항전부증명서상 판매시설과 건축물대장상 운동시설 사이에도 용도 표시 차이가 있습니다. 현재는 골프존파크로 이용 중이므로 향후 다른 업종으로 변경하려면 건축물대장상 용도와 중심상업지역·방화지구·상대보호구역 등 토지이용 규제를 함께 확인해야 합니다.

④ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 할인율은 알 수 없다

현재 회차 최저가는 251,860,000원으로 감정가 514,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 176,302,000원, 4회 유찰 시 123,411,399원으로 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 최근 12개월 평균이나 최신 거래 등 비교 가능한 실거래 자료가 없어, 어느 회차 가격이 시장가보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 251,860,000원 가정)

총 채권액 38,270,000,000원 중 채권자 예상배당은 247,533,960원이며, 미배당액은 38,022,466,040원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 배당 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 상권. 대구반월당우체국 북서측의 번화한 상가지대로, 주위에 각종 근린생활시설이 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 간선도로와 지하철역 등 대중교통시설이 인근에 있어 전반적인 교통상황은 무난합니다.
• 건물. 일반철골구조·철근콘크리트지붕 5층 건물의 2층과 3층에 산재하는 단위상가입니다.
• 설비. 공동 위생·급배수설비, 승강기, 소방설비, 에스컬레이터와 시스템 냉·난방설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 단지 서측으로 폭 약 8~9미터 포장도로와 접합니다.
• 토지. 중심상업지역·방화지구이며 토지면적은 2,353.4㎡, 공시지가는 ㎡당 8,618,000원입니다.
• 환금성. 번화가 입지는 장점이지만 여러 호실과 통합된 골프 관련 시설, 구분호별 독립성 문제와 제외설비로 일반 상가보다 매수층이 제한될 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준 재확정. 2015.11.30. 근저당권의 2017.06.29. 말소 기록과 2022.04.29. 근저당권의 순위를 최신 등기 원본에서 다시 확인하세요.
• 임차인 대항력 재판정. 말소기준이 달라질 경우 2021년 이후 전입 임차인의 대항력 판단도 달라질 수 있으므로 전입일·점유·사업자등록·확정일자를 대조하세요.
• 219호 경계 확인. 건축물 현황도와 현장을 대조해 219호의 정확한 위치, 면적, 출입구와 벽체 경계를 표시해 두세요.
• 설비 귀속 확인. 골프 관련 시설, 내부 인테리어, 시스템 냉·난방설비와 폴딩도어가 매각에서 제외되므로 소유자와 철거 범위를 확인하세요.
• 독립 운영 가능성. 전기·소방·급배수·냉난방 계통을 다른 호실과 분리할 수 있는지, 관련 공사가 가능한지 확인하세요.
• 용도 확인. 판매시설과 운동시설의 용도 차이, 향후 예정 업종의 건축·소방·교육환경 관련 제한을 관할 기관에 확인하세요.
• 세금 우선배당. 국세·지방세 압류 4건의 당해세 여부와 법정기일을 확인해 실제 배당순위 변동을 점검하세요.
• 현장 시세 조사. 감정가 대비 49%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 동일 건물 구분상가의 매매·임대 사례와 공실 기간을 조사하세요.
• 관리비·공용비용. 공용부분 관리비와 설비 유지비 체납 여부, 구분호별 비용 배분 방식을 관리주체에 확인하세요.

맺으며 — “낮은 최저가보다 먼저 확인할 것이 많다”

현재 배당 산정만 보면 최저가 251,860,000원에 매수인 인수 0원으로, 실질취득가는 251,860,000원입니다. 조사된 실제 임차인 5명도 제공된 말소기준 아래에서는 대항력이 없는 것으로 판정됩니다. 하지만 이 물건의 핵심은 단순한 인수금액이 아닙니다.

말소기준으로 잡힌 근저당권의 말소 이력, 여러 호실과 벽체 구분 없이 통합된 이용 상태, 임차인 소유로 매각에서 제외되는 골프 관련 설비, 등기와 건축물대장의 용도 차이가 한꺼번에 존재합니다. 실거래 비교값도 없어 감정가의 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 권리 산정은 인수 0원, 투자 판단은 보류. 최신 등기 원본과 현장 경계·설비·임대가치를 모두 확인한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 물건입니다.