대구지방법원 2025타경8277. 대구 중구 동성로3길 20에 있는 집합건물 2층 218호입니다. 등기상 용도는 판매시설, 건축물대장상 용도는 2021.04.02. 운동시설(골프연습장)로 변경됐으며, 감정 당시에는 근린생활시설인 골프존파크로 이용 중입니다. 소유자는 주식회사씨에이치지이고, 신청채권 청구액은 7,662,660,843원입니다.
현재 최저가는 감정가 499,000,000원에서 두 차례 낮아진 244,510,000원입니다. 다만 이 사건에서 가격보다 먼저 확인해야 할 것은 독립된 구분건물로 실제 사용할 수 있는지, 현재 영업시설이 철거되거나 제외된 뒤 어떤 상태로 인도되는지, 그리고 여러 호실에 걸친 점유를 어떻게 정리할지입니다. 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 물건의 실사용 가치나 환금성이 보장되지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8277 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 삼덕동1가 33-9 2층 218호 · 도로명 대구광역시 중구 동성로3길 20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 등기상 판매시설 · 건축물대장상 운동시설(골프연습장) · 현황 근린생활시설(골프존파크) |
| 건물구조 | 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 2층 단위상가 |
| 소유자 | 주식회사씨에이치지 (2022.04.29. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 499,000,000원 / 244,510,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 아이엠뱅크 (변경 전 주식회사대구은행) / 7,662,660,843원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 계산상 인수 0원, 기준권리 원본 대조 필요
말소기준은 2015.11.30. 주식회사대구은행 근저당권으로 정리되어 있고, 이를 전제로 하면 조사된 임차인들의 전입일은 모두 말소기준일 이후이므로 대항력이 없고 보증금 인수액도 0원입니다. 2022년과 2023년에 설정된 대구은행·송흥수 근저당권, 2025년 압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명, 대항력 없음 판정
조사된 임차인은 보증기관 승계 신고가 아닌 실제 임차인 5명입니다. 각 임차인의 전입일은 말소기준일인 2015.11.30. 이후로 정리되어 대항력 없음으로 판정됐습니다. 다만 점유 부분이 여러 호실에 걸쳐 있고, 본건 218호도 다른 호실과 통합 이용 중이므로 보증금 인수 문제와 별개로 현실적인 인도·명도 범위를 확인해야 합니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 진광배 | 203호, 204호, 206호, 217호-2022호 | 2024.03.14. | 50,000,000원 / 5,300,000원 | 없음 | 확정일자 미상 · 배당요구 2025.07.11. | 없음 |
| 주식회사 와이즈원 | 203.204.205.206호 | 2021.01.19. | 100,000,000원 / 8,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최유란 | 301호-308호 | 2021.08.26. | 50,000,000원 / 9,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 에이치제이엠 | 301호 | 2021.09.24. | 20,000,000원 / 1,600,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 씨에이치지 | 301호 | 2022.03.29. | 50,000,000원 / 8,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
대항력 판정은 2015.11.30. 근저당권을 말소기준으로 한 결과입니다. 임차인별 점유 범위가 여러 호실에 걸쳐 있으므로 본건 218호의 실제 점유자, 영업주체와 인도 대상은 현장에서 별도로 특정해야 합니다.
③ 가격 구조 — 감정가 49%와 시세 할인은 다른 말이다
현재 회차에서 매수인이 부담하는 권리상 인수액은 0원이므로, 권리상 실질취득액은 최저가와 같은 244,510,000원입니다. 한 차례 더 유찰되면 171,157,000원, 네 번째 유찰 구간에서는 119,809,899원으로 내려갑니다. 어느 회차에서도 계산된 임차보증금 인수액은 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 비율 | 최저가 | 매수인 인수 | 권리상 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 49% | 244,510,000원 | 0원 | 244,510,000원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 171,157,000원 | 0원 | 171,157,000원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 119,809,899원 | 0원 | 119,809,899원 |
④ 예상배당표 (매각가 244,510,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,223,140원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사대구은행 | 25,200,000,000원 | 240,286,860원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 함용식 | 3,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 5번 근저당 · 주식회사대구은행 | 9,120,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 6번 근저당 · 송흥수 | 500,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 7번 근저당 · 송흥수 | 450,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 담보채권액 38,270,000,000원 중 현재 회차 예상배당은 240,286,860원이며, 미배당액은 38,029,713,140원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위로 차감돼 실제 담보권 배당은 더 줄어들 수 있습니다. 임차보증금 인수액은 0원으로 계산됐습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구반월당우체국 북서측의 번화한 상가지대이며, 주위는 각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 간선도로와 지하철역 등 대중교통시설이 인근에 있어 전반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 2층과 3층에 산재한 단위상가들이 근린생활시설인 골프존파크로 함께 이용되고 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구이며 소로2류에 접합니다. 토지면적은 2,353.4㎡, 공시지가는 8,618,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 등기사항전부증명서상 판매시설이나 건축물대장상 2021.04.02. 운동시설(골프연습장)로 표시 변경됐습니다.
- 환금성. 중심 상가지대라는 입지 장점은 있으나, 독립 벽체가 없는 통합 영업장이고 주요 설비가 매각 제외되는 비정형 구조여서 일반적인 단위상가보다 실사용자와 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 대조. 2015.11.30. 근저당을 기준권리로 정리한 내용과 2017.06.29. 말소 기록을 최신 등기부·매각물건명세서에서 재확인하세요.
- 218호 경계 특정. 건축물 현황도면을 기준으로 본건 위치·면적과 현장 바닥·천장·설비 경계를 직접 대조하세요.
- 독립 사용 가능성. 다른 호실과 뚜렷한 벽체 구분이 없는 상태이므로 구획 설치, 출입 동선, 전기·급배수·냉난방 분리 가능성을 확인하세요.
- 매각 제외시설. 골프 관련시설, 내부 인테리어, 시스템 냉·난방설비, 폴딩도어 등의 소유권과 철거·존치·원상복구 조건을 확인하세요.
- 점유·명도. 실제 임차인 5명의 점유 호실과 본건 218호에 대한 실질 점유자를 특정하고 인도 협의와 명도 일정을 검토하세요.
- 세금 배당 변수. 국세·지방세 압류 이력과 당해세 여부를 확인하세요. 당해세는 배당표의 선순위 배당액을 바꿀 수 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 비율 대신 동일 건물·인근 상가의 실제 매매가, 임대수익과 시설 제외 후 사용가치를 기준으로 입찰 상한을 정하세요.
맺으며 — “인수 0원 = 단순한 물건”은 아니다
이 사건은 권리 계산만 놓고 보면 임차인 대항력 없음, 매수인 인수 0원이라는 장점이 있습니다. 현재 최저가 244,510,000원이 곧 권리상 실질취득액이므로, 보증금 승계로 총취득액이 불어나는 유형도 아닙니다.
그러나 실제 물건은 단순하지 않습니다. 218호가 다른 호실과 벽체 없이 통합 이용되고 있으며, 현재 영업가치를 구성하는 골프 관련시설과 주요 인테리어·설비가 매각에서 제외됩니다. 여기에 실제 임차인 5명의 점유 범위, 등기상 판매시설과 대장상 운동시설의 차이, 기준권리의 말소 기록 재확인까지 필요합니다. 감정가의 49%라는 숫자는 충분한 매수 근거가 아닙니다. 이 물건의 승부처는 권리 인수액보다 독립 호실로서의 사용 가능성, 인도 상태와 시설 제외 후의 실제 가치에 있습니다. 결론은 권리상 조건부 합격, 물건·가격 검증 전 입찰 보류입니다.