대구지방법원 2025타경8277. 대구 중구 삼덕동1가 동성로3길 20에 있는 집합건물 2층 217호입니다. 감정평가상 현재 이용상태는 근린생활시설인 골프존파크이고, 등기사항전부증명서상 용도는 판매시설이지만 건축물대장에는 2021.04.02. 운동시설인 골프연습장으로 표시가 변경됐습니다. 감정가 678,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 332,220,000원, 감정가의 49%입니다.
표면만 보면 가격이 크게 내려왔고 배당표상 인수액도 없습니다. 하지만 이 사건은 가격보다 말소기준권리의 일관성, 실제 점유범위, 호실 경계, 매각 제외시설을 먼저 확인해야 합니다. 특히 감정가에 포함됐다고 생각하기 쉬운 골프 관련 시설과 내부 인테리어, 시스템 냉·난방설비, 폴딩도어 등은 매각에서 제외됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8277 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 삼덕동1가 33-9 2층 217호 · 대구광역시 중구 동성로3길 20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 근린생활시설(골프존파크) · 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 2층 |
| 공부상 용도 | 등기사항전부증명서상 판매시설 · 건축물대장상 2021.04.02. 운동시설(골프연습장)로 표시 변경 |
| 소유자 | 주식회사씨에이치지 (2022.04.29. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 678,000,000원 / 332,220,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 아이엠뱅크(변경 전 주식회사대구은행) / 7,662,660,843원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 산정상 소멸, 말소기준은 원본 재대조
현재 배당 산정은 2015.11.30. 근저당을 선순위로 두고 이후 근저당·압류·경매개시결정을 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이 전제를 그대로 적용하면 조사된 점유관계의 전입일은 모두 말소기준일 이후이므로 대항력이 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 위 말소 이력 때문에 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서에서 기준권리 및 인수 여부를 다시 맞춰봐야 합니다.
② 임차·점유관계 — 본건 217호 포함 범위와 선순위 가능성 확인
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 진광배 | 203호,204호,206호,217호-2022호 | 2024.03.14. | 50,000,000원 / 5,300,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 와이즈원 | 203.204.205.206호 | 2021.01.19. | 100,000,000원 / 8,000,000원 | 판정상 없음* | 미상 | 해당 없음 |
| 최유란 | 301호-308호 | 2021.08.26. | 50,000,000원 / 9,000,000원 | 판정상 없음* | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 에이치제이엠 | 301호 | 2021.09.24. | 20,000,000원 / 1,600,000원 | 판정상 없음* | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 씨에이치지 | 301호 | 2022.03.29. | 50,000,000원 / 8,000,000원 | 판정상 없음* | 미상 | 해당 없음 |
* 2015.11.30. 근저당권이 유효한 말소기준이라는 전제의 판정입니다. 등기이력상 2017.06.29. 말소 기록이 있어 2021년 및 2022.03.29. 점유관계는 원본 서류에서 대항력 판단을 다시 해야 합니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 본건 217호가 점유 부분에 직접 표시된 것은 진광배 건입니다.
진광배는 2025.07.11. 배당요구를 했지만 확정일자는 확인되지 않습니다. 나머지 점유관계는 배당요구 여부와 확정일자가 확인되지 않습니다. 또한 점유 부분이 여러 호실에 걸쳐 있어 각 계약의 보증금을 본건 217호의 인수액으로 단순 합산해서는 안 됩니다.
③ 물적 상태·가격 — 감정가의 49%보다 먼저 볼 것
| 현재 이용 | 근린생활시설(골프존파크) |
|---|---|
| 호실 경계 | 다른 호실과 뚜렷한 벽체의 구분 없이 이용 중이나, 각 호별 위치 및 면적은 건축물 현황도에 의해 특정 가능 |
| 매각 제외 | 골프 관련시설, 내부 인테리어 및 이에 수반되는 시스템 냉·난방설비·폴딩도어 등 제반 설비 |
| 설비 | 공동 위생·급배수설비, 승강기, 소방설비, 에스컬레이터, 시스템 냉·난방설비 |
| 현재 최저가 | 332,220,000원 · 2회 유찰 · 감정가의 49% |
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 332,220,000원 | 326,768,920원 | 37,943,231,080원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 232,554,000원 | 228,498,244원 | 38,041,501,756원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 162,787,800원 | 159,708,771원 | 38,110,291,229원 | 0원 |
감정가의 49%까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 이를 곧바로 시세보다 싸다는 의미로 해석할 수는 없습니다. 동일 용도·동일 구분상가의 최근 실거래 비교값이 없고, 현재 영업에 사용되는 주요 골프시설과 인테리어·설비가 매각 대상에서 빠집니다. 낙찰 후 동일한 영업환경을 만들려면 별도의 시설 확보와 공사가 필요할 수 있으므로, 감정가와 최저가의 차이만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 332,220,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,451,080원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 25,200,000,000원 | 326,768,920원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 함용식 | 3,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 9,120,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 6번 근저당권 · 송흥수 | 500,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 7번 근저당권 · 송흥수 | 450,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 38,270,000,000원 중 채권자 예상배당은 326,768,920원, 예상 미배당은 37,943,231,080원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있으며, 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이나, 등기상 말소 이력과 기준권리 판정을 원본으로 재대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구반월당우체국 북서측의 번화한 상가지대로, 주변은 각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 간선도로와 대중교통시설인 지하철역 등이 인근에 있어 전반적인 교통상황은 무난합니다.
- 도로. 단지 서측으로 폭 약 8~9미터의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 중심상업지역·방화지구·도시지역이며, 소로2류에 접하고 상대보호구역에 저촉됩니다. 토지는 평지의 상업용 부지로 이용 중입니다.
- 공시지가. 8,618,000원/㎡이며 토지면적은 2,353.4㎡입니다.
- 환금성. 중심상업지역의 접근성은 장점이지만, 호실 경계가 벽체로 분리되지 않았고 현재 영업시설의 주요 부분이 매각에서 제외돼 일반적인 독립 구분상가보다 매수자 검토사항이 많습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2015.11.30. 대구은행 근저당과 2017.06.29. 말소 기록의 관계를 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·배당요구 관련 문서에서 대조하세요.
- 점유자별 권리 확인. 2021년 및 2022.03.29. 점유관계의 실제 임대차계약, 점유 개시, 확정일자, 배당요구 여부를 각 호실별로 확인하세요.
- 217호 실제 범위 확인. 건축물 현황도와 현장을 대조해 217호의 위치·면적·출입동선과 다른 호실 사이의 실질적 경계를 확인하세요.
- 매각 제외시설 목록화. 골프 관련시설, 내부 인테리어, 시스템 냉·난방설비, 폴딩도어 등 제외 대상의 소유관계와 철거 여부를 확인하세요.
- 용도 표시 대조. 등기상 판매시설, 건축물대장상 운동시설, 실제 이용상 근린생활시설인 골프존파크라는 차이를 확인하고 낙찰 후 예정 용도와 맞는지 검토하세요.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 집행비용 다음 순위에서 차감될 수 있으므로 교부청구액과 법정기일을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 비율만 사용하지 말고, 시설 제외 상태를 기준으로 동일 권역의 근린생활시설·운동시설 거래 및 임대수익을 별도로 비교하세요.
- 원본 대조. 본 분석의 권리·배당 결론은 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 원본과 일치하는지 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원도 전제가 맞아야 0원이다”
현재 산정표만 따르면 낙찰자가 부담하는 금액은 최저가 332,220,000원이고 별도 인수액은 0원입니다. 하지만 이 사건은 말소기준으로 쓰인 2015년 근저당이 2017년에 말소된 것으로도 기재돼 있다는 점에서 출발부터 확인이 필요합니다. 이 문제가 해소되지 않으면 일부 2021년 점유자의 대항력과 보증금 인수 가능성을 다시 판단해야 합니다.
물적 측면도 단순하지 않습니다. 217호는 다른 호실과 뚜렷한 벽체 구분 없이 이용되고 있고, 현재 영업환경을 구성하는 골프 관련시설과 인테리어·시스템 냉·난방설비·폴딩도어 등은 매각에서 제외됩니다. 따라서 감정가 678,000,000원에서 332,220,000원으로 내려왔다는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 이 물건의 결론은 권리도, 가격도 조건부입니다. 말소기준과 점유관계를 원본에서 확정하고, 제외시설을 뺀 217호 자체의 독립 사용가치를 계산한 뒤에야 응찰가를 정할 수 있습니다.