인수 0원이어도 ‘싸다’고 단정할 수 없다 — 대구 동성로 골프존파크 204호

대구지방법원 2025타경8277. 대구 중구 삼덕동1가 동성로3길 20에 있는 집합건물의 2층 204호입니다. 등기상 용도는 판매시설이지만 건축물대장상 2021.04.02. 운동시설인 골프연습장으로 표시가 변경됐고, 감정 당시에는 근린생활시설인 골프존파크로 이용 중이었습니다. 일반철골구조·철근콘크리트지붕 5층 건물 중 2층에 위치하며, 현재 소유자는 2022.04.29. 소유권을 취득한 주식회사씨에이치지입니다.

권리구조는 금액 규모만 크고 매수인 인수 여부는 비교적 분명합니다. 말소기준은 2015.11.30. 설정된 주식회사대구은행의 채권최고액 25,200,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권과 국세·지방세 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 조사된 임차인·점유자의 전입일도 모두 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 인수액은 0원

말소기준인 2015.11.30. 대구은행 근저당권 이후 2022.04.29. 대구은행 근저당권 9,120,000,000원, 2023년 송흥수 근저당권 500,000,000원과 450,000,000원, 2025년 국세·지방세 압류와 경매개시결정이 이어집니다. 이들 권리는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 등기상 매수인 인수 권리는 없습니다.

② 임차인·점유 관계 — 신고 5건, 204호 직접 관련 2건

보증기관의 대위·승계로 중복된 신고는 없으며, 조사된 임차인·점유 신고는 총 5건입니다. 이 가운데 204호가 점유부분에 직접 포함된 신고는 진광배와 주식회사 와이즈원 2건입니다. 모든 전입일이 2015.11.30. 말소기준일보다 늦어 대항력은 없고, 보증금 미배당분을 매수인이 승계하는 구조도 아닙니다.

각 신고는 여러 호실 또는 서로 겹치는 점유부분을 포함하므로 보증금을 단순 합산해 204호의 임대보증금으로 볼 수 없습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이나, 대항력 없음과 매수인 인수 0원 판단에는 변함이 없습니다.

③ 가격·환금성 — 감정가의 49%가 곧 시세 할인은 아니다

현재 최저매각가는 286,160,000원으로 감정가 584,000,000원의 49%입니다. 이미 2회 유찰됐고, 3회 유찰 시 200,312,000원, 4회 유찰 시 140,218,400원으로 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다. 하지만 동일 건물이나 유사한 근린생활시설·운동시설의 최근 실거래 비교가 없어, 286,160,000원이 실제 시장가보다 낮다고 판단할 수는 없습니다.

특히 이 물건은 일반 주거용이 아니라 골프연습장으로 이용되는 단위상가입니다. 다른 호실과 뚜렷한 벽체 구분 없이 사용되고, 내부 주요 시설이 임차인 소유라는 점 때문에 독립적인 재사용, 임대 전환 또는 매각 시 추가 확인이 필요합니다. 감정가 대비 할인율보다 204호의 실제 경계·전용 가능성·시설 귀속·임대수요가 가격을 좌우할 가능성이 큽니다.

④ 예상배당표 (매각가 286,160,000원 가정)

총 채권최고액 38,270,000,000원 중 채권자 예상배당은 281,353,760원이며, 예상 미배당액은 37,988,646,240원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 순위별 배당액은 변동될 수 있으나, 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·용도 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 중구 삼덕동1가 소재 대구반월당우체국 북서측에 위치하며, 주변은 각종 근린생활시설이 형성된 번화한 상가지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 간선도로와 지하철역 등 대중교통시설이 인근에 있어 전반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
• 이용상태. 감정 당시 근린생활시설인 골프존파크로 이용 중이며, 등기상 판매시설에서 건축물대장상 운동시설인 골프연습장으로 용도가 변경됐습니다.
• 시설. 공동 위생·급배수, 승강기, 소방, 에스컬레이터와 시스템 냉·난방설비가 갖춰져 있으나 골프 관련 시설과 일부 내부 설비는 임차인 소유로 조사됐습니다.
• 토지. 중심상업지역·방화지구에 속한 평지의 상업용 부지로, 토지면적은 2,353.4㎡, 공시지가는 8,618,000원/㎡입니다. 서측으로 폭 약 8~9m 포장도로에 접합니다.
• 건축 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았으나, 204호는 다른 호실과 뚜렷한 벽체 구분 없이 이용 중입니다. 각 호별 위치와 면적은 건축물 현황도에 따라 특정 가능한 것으로 기재돼 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 204호 경계 확인. 건축물 현황도와 실제 현장을 대조해 출입구, 벽체, 전용부분과 공용부분의 경계를 확인하세요.
• 점유자 원본 대조. 204호와 직접 겹치는 진광배·주식회사 와이즈원의 계약서, 점유 범위, 확정일자와 배당요구 여부를 매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
• 시설 소유권 확인. 골프 관련 시설, 시스템 냉·난방설비, 폴딩도어와 인테리어의 소유자·반출 여부·원상복구 책임을 확인하세요.
• 세금 순위 확인. 국세·지방세의 세목, 법정기일, 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당표가 달라질 수 있으므로 교부청구 내역을 대조하세요.
• 시세 조사. 감정가 할인율만 보지 말고 인근 중심상업지역 상가의 최근 매매가, 임대료, 공실과 골프연습장 재임대 가능성을 별도로 조사하세요.
• 원본 서류 확인. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 건축물 현황도를 직접 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.

맺으며 — “권리는 소멸형, 승부처는 사용성과 가격”

이 물건은 권리만 놓고 보면 매수인 인수액 0원으로 정리됩니다. 조사된 5건의 임차인·점유 신고는 모두 말소기준일 이후이고, 보증기관 승계도 없어 미배당 보증금이 낙찰자에게 넘어오는 구조가 아닙니다. 하지만 권리가 깨끗하다는 이유만으로 286,160,000원이 싼 가격이 되는 것은 아닙니다.

감정가의 49%까지 낮아졌음에도 2회 유찰됐고, 시세를 직접 비교할 실거래 기준이 없습니다. 더구나 여러 호실을 벽체 구분 없이 골프연습장으로 이용하고 있으며 주요 시설이 임차인 소유로 조사됐습니다. 따라서 이 물건의 결론은 권리상 인수는 없음, 가격 메리트는 미확정입니다. 독립 호실로서의 사용 가능성, 시설 귀속과 명도 조건, 실제 임대수익을 확인하기 전에는 할인율만으로 접근하기 어려운 현장검증형 근린생활시설입니다.