대구지방법원 2025타경8547. 대구 수성구 만촌동 664-2의 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 등기상 현재 소유자는 정준호·정혜선으로 각 지분 2분의 1입니다. 경매는 일반적인 금융기관의 채권회수형이 아니라 공유물분할을 위한 경매로 개시됐습니다. 등기상 말소기준은 2021.10.19 설정된 박원근의 근저당권 80,000,000원이고, 이 권리는 이범주 지분 전부에 설정된 뒤 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
다만 이 사건은 등기부만 보고 “인수 0원”이라고 끝낼 수 없습니다. 현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 전재동의 전입일이 2013.04.10으로 말소기준권리보다 빠르기 때문입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 대항력 있음으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 배당 계산표에는 매수인 인수액이 0원으로 잡혀 있지만, 이는 미상인 임차보증금까지 확정했다는 뜻이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8547 · 공유물분할을 위한 경매 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 만촌동 664-2 · 대구광역시 수성구 국채보상로207길 39 |
| 용도 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 공부상 다세대주택이나 실제 단독주택 |
| 토지 | 159.0㎡ · 지목 대 · 일부 현황 도로 · 공시지가 1,164,000원/㎡ |
| 현재 소유자 | 정준호 2분의 1 · 정혜선 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 390,569,040원 / 191,379,000원 · 2회 유찰 |
| 말소기준권리 | 2021.10.19 을구 3번 근저당권 · 박원근 · 채권최고액 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 점유가 핵심
기존 국민은행 근저당은 2021.08.27 해지로 말소됐고, 현재 권리분석의 말소기준은 2021.10.19 박원근 근저당입니다. 문제는 전재동의 전입일 2013.04.10이 이보다 앞선다는 점입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력·우선변제 여부와 낙찰자 인수액을 숫자로 확정할 수 없습니다.
② 점유자 확인 — 실제 임차인 1명
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전재동 | 2013.04.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 점유자 1명입니다. 2025.12.26 무상거주사실확인서 및 건물인도확약서가 제출되어 있으나, 보증금 자체가 확인되지 않아 낙찰자의 실질 인수액은 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 49% 할인만으로 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가는 390,569,040원, 현재 최저매각가는 191,379,000원으로 2회 유찰·감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 큽니다. 하지만 이 물건은 선순위 가능 점유자의 보증금이 미상이라, 낙찰가 191,379,000원이 최종 취득원가라고 확정할 수 없습니다.
또한 공부상 다세대주택이나 실제 이용은 단독주택이고, 토지 일부는 공부상 지목 ‘대’와 달리 현황 도로입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하기보다 점유관계와 물적 현황을 먼저 확정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 191,379,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,479,306원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 박원근 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 3. 갑구 4번 경매개시결정 · 이범주 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 107,899,694원 |
현재 배당 계산상 박원근 근저당 80,000,000원은 전액 배당되고 잔여 107,899,694원이 소유자 교부로 계산됩니다. 다만 전재동의 보증금·우선변제 여부가 확정되지 않아 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 현황·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 다세대주택이나 실제 이용은 단독주택입니다. 다용도실·창고·현관·보일러실·변소 등 제시외 건물이 포함됩니다.
- 토지 현황. 토지면적 159.0㎡, 지목은 대이나 일부는 현황 도로입니다. 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다.
- 입지. 대구중앙초등학교 남동측 인근으로 일반주택·아파트단지·노선상가 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술)에 포함됩니다.
- 토지 조건. 완경사·가로장방형, 세로각지(가)이며 공시지가는 1,164,000원/㎡입니다.
- 건축 현황. 감정자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전재동 보증금 확인. 전입일 2013.04.10이 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금 존재 여부와 금액을 확인하기 전에는 실제 인수액을 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 및 미배당 인수 여부를 확정할 수 없습니다.
- 무상거주 확인서 원문 대조. 2025.12.26 제출된 무상거주사실확인서와 건물인도확약서의 당사자·내용·효력을 원문으로 확인해야 합니다.
- 공부·현황 차이 확인. 공부상 다세대주택과 실제 단독주택의 차이, 토지 일부 현황 도로가 이용·처분에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 다용도실·창고·현관·보일러실·창고·변소가 포함되므로 경계와 사용 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 공유물분할 경매 구조 확인. 일반 담보권 실행 경매와 달리 공유물분할을 위한 경매로 개시된 사건이라는 점을 원문 서류에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 최저가는 감정가의 49%이지만 선순위 가능 점유자의 인수액이 미상인 상태이므로 할인율만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
맺으며 — “49% 할인보다 인수액 확인이 먼저”
이 물건의 숫자만 보면 감정가 390,569,040원에서 최저가 191,379,000원까지 내려와 눈에 띕니다. 하지만 권리분석의 핵심은 그 할인율이 아닙니다. 2013.04.10 전입한 전재동이 말소기준권리보다 앞서고, 보증금·확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상 및 실제 인수액 확정 불가라는 점이 가장 중요합니다.
무상거주사실확인서와 건물인도확약서가 제출됐다는 점은 긍정적 확인자료지만, 이를 근거로 임차보증금 위험을 곧바로 0원으로 만들 수는 없습니다. 여기에 공부상 다세대주택과 실제 단독주택의 차이, 토지 일부 현황 도로까지 겹칩니다. 따라서 이 사건은 가격 할인은 크지만 선순위 점유와 물적 현황을 먼저 해소해야 하는 확인형 물건으로 보는 것이 맞습니다.
