감정가 24%까지 내려왔지만, 공실·경계 침범·면적 차이를 먼저 보라 — 경산 하양 금락리

대구지방법원 2025타경8556. 경산시 하양읍 금락리의 토지와 일반음식점·단독주택·창고 등이 함께 매각되는 복합 물건입니다. 감정평가상 기호 2는 일반음식점이며 현재 공실이고, 기호 4와 제시외 기호 ㄷ은 각각 방 3개·주방·거실·욕실 1개를 갖춘 주택으로 이용되고 있습니다. 한 종류의 표준화된 주거상품이 아니라 여러 건물과 토지를 묶은 일괄매각 물건이므로 권리뿐 아니라 목록별 현황과 경계를 함께 확인해야 합니다.

가격은 감정가 630,073,920원에서 4회 유찰되어 151,279,000원까지 낮아졌습니다. 숫자만 보면 감정가의 24.01%이지만, 동일하거나 유사한 실거래 비교자료가 없으므로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 공실인 음식점, 노후 주택, 제시외 건물의 경계 침범과 공부상·실측 면적 차이는 향후 사용·임대·매각 과정에서 가격을 제한할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 매각으로 정리

말소기준은 2022.12.28. 설정된 부림새마을금고의 채권최고액 390,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤의 240,000,000원 근저당권과 경북 신용보증재단·신용보증기금· 금호농업협동조합의 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

2026.02.03. 두 근저당권은 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다. 근저당권의 채권자 변경일 뿐 별도의 선순위 권리가 새로 생긴 것은 아니며, 매각 대상 근저당권의 순위는 기존 설정일을 기준으로 판단합니다. 사건상 신청채권자는 부림새마을금고로 기재돼 있습니다.

② 점유·임대관계 — 신고 임차인은 없지만 현황 확인 필요

신고된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있고, 일반음식점만 현재 공실로 확인됩니다. 단독주택과 제시외 주택의 실제 점유자·사용관계는 현장조사와 매각물건명세서 원본을 통해 별도로 대조해야 합니다.

③ 건물·토지 현황 — 음식점과 노후 주택이 섞인 복합 구성

기호 2·4·4-1·ㄷ에는 위생 및 급배수설비가 있고, 기호 4와 ㄷ은 도시가스 난방설비가 돼 있습니다. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재됐지만, 매각 비고에는 목록 2 건물의 공부상 면적 17㎡와 실측 면적 33㎡의 차이가 별도로 적시돼 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 151,279,000원 가정)

총 채권액 714,930,572원 중 148,361,094원이 채권자에게 배당되고, 총 미배당액은 566,569,478원입니다. 매각대금 잔여와 예상 인수액은 각각 0원입니다. 집행비용은 매각가의 1.9%를 기준으로 한 추정치이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 더 낮은 가격이 곧 더 높은 안전성은 아니다

배당구조만 보면 추가 유찰이 발생해도 매수인이 떠안는 금전 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건의 핵심 위험은 후순위 채권 미배당이 아니라 부동산 자체의 사용성과 환금성입니다. 매각가가 낮아져도 경계 침범, 면적 차이, 공실 음식점, 노후 주택, 미상 점유관계가 자동으로 해소되지는 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 하양읍 행정복지센터 북동측 인근의 기존 주택지대로, 단독주택·다가구주택·아파트·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 남측 및 동측 인근 간선도로변에 시내버스 승강장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
• 토지. 확인된 토지 면적은 220㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 단독, 형상은 부정형, 지형은 완경사, 도로접면은 세로한면(불)입니다.
• 공시지가. ㎡당 539,200원으로 기재돼 있습니다.
• 용도·규제. 제2종일반주거지역과 고도지구 7층 이하가 적용되며, 가축사육제한구역과 대구가톨릭대학교 상대보호구역이 포함됩니다.
• 환금성. 음식점·주택·창고·제시외 건물과 토지가 섞인 비표준 복합 물건으로, 아파트처럼 동일 평형 실거래를 통한 가격 검증이 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 목록별 지번 확인. 사건 소재지는 금락리 78-1, 건물 등기에는 금락리 91-27과 아낙고개길8길 4가 기재돼 있으므로 각 매각목록과 현장 위치를 대조하세요.
• 제시외 건물 경계. 창고 및 보일러실 일부가 78-2번지와 도로부지에 소재하므로 철거·사용·점유 관계와 경계 분쟁 가능성을 확인하세요.
• 면적 차이. 목록 2 건물의 공부상 17㎡와 실측 33㎡ 차이가 가치와 사용승인·과세·철거 문제에 미치는 영향을 확인하세요.
• 점유·임대관계. 음식점은 공실이지만 전체 임대관계는 미상입니다. 단독주택과 제시외 주택의 실제 점유자 및 인도 가능 여부를 확인하세요.
• 수선비. 사용승인일이 1985.05.03.과 1990.01.16.인 건물이 포함되므로 구조·누수·배관·난방·전기 상태를 직접 점검하세요.
• 영업 활용성. 일반음식점이 현재 공실이므로 재임대 가능성, 예상 임대료, 시설 재사용 여부와 공실 기간을 조사하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 비율이 아니라 인근 토지·단독주택·근린생활시설의 실제 거래와 임대수익을 기준으로 응찰가 상한을 산정하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·지적도·건축물대장을 직접 확인하세요.

맺으며 — 권리는 정리되지만 물건 자체가 어렵다

이 물건은 등기상 말소기준 이후 권리가 매각으로 정리되고, 현재 최저가 기준 예상 인수액도 0원입니다. 그러나 권리분석이 단순하다고 투자 판단까지 쉬운 것은 아닙니다. 4회 유찰로 최저가가 감정가의 24.01%까지 내려왔지만, 실거래 비교자료가 없고 일반음식점은 공실이며, 단독주택과 여러 제시외 건물이 섞여 있습니다. 여기에 건물 면적 차이와 인접 토지·도로부지에 걸친 제시외 건물까지 확인됩니다.

등기상 권리는 통과, 가격과 현황은 보류. 응찰 여부는 낮아진 최저가가 아니라 경계 문제 처리 가능성, 실제 점유, 건물 상태, 임대수익과 재매각 가능성을 확인한 뒤 결정해야 합니다. 이 확인이 되지 않는다면 감정가 대비 큰 하락폭은 매력이 아니라 물건의 복잡성을 반영한 숫자일 수 있습니다.