대구지방법원 2025타경8583. 대구 수성구 두산동 수성헤센더테라스 21층 2113호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 오피스텔 1개 호수로 이용 중입니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 선순위 임차권과 이를 상쇄하는 대항력 포기 확약입니다. 정세훈의 임차권등기는 경매개시결정보다 앞서 있고 전입·확정일자도 갖춰, 확약이 없다면 배당받지 못한 보증금 잔액을 매수인이 떠안는 구조입니다.
현재 최저매각가 122,010,000원을 기준으로 집행비용 2,508,140원을 제외한 119,501,860원이 임차보증금에 배당됩니다. 보증금 210,000,000원 중 남는 90,498,140원이 원칙적인 매수인 인수액입니다. 낙찰가가 더 내려가면 배당액은 줄고 인수액은 늘기 때문에, 확약이 없다면 총 부담은 낙찰가와 무관하게 보증금 210,000,000원 수준에 머뭅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8583 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 두산동 87-2 수성헤센더테라스 제21층 제2113호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 오피스텔 1개 호수 이용 · 29층 중 21층 |
| 소유자 | 김경선 (2020.07.01. 거래가 267,000,000원에 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 249,000,000원 / 122,010,000원 (5회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 219,003,858원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 사용승인일 | 2020.03.05 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약
말소기준은 2025.07.09. 강제경매개시결정입니다. 정세훈의 임차권등기는 2024.07.05. 접수돼 말소기준보다 앞서므로, 원칙적으로 매각만으로 소멸하지 않고 매수인이 미배당 보증금을 인수합니다. 전입일은 2020.08.06., 점유개시일은 2020.07.01., 확정일자는 2020.06.26.이며 배당요구도 이뤄져 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차권입니다.
| 실제 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정세훈 | 건물 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 210,000,000원 | 2020.08.06. 2020.06.26. | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | HUG 양수 | 실질 0원* 룰상 90,498,140원 |
실제 임차인은 정세훈 1명입니다. 주택도시보증공사는 정세훈의 임차보증금 반환채권을 양수한 신청채권자로, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
② 낙찰가와 실질취득 — 확약 유무가 결론을 바꾼다
현재 최저가는 감정가 249,000,000원의 49%인 122,010,000원입니다. 그러나 확약을 제외한 법정 배당구조만 보면 미배당 보증금 90,498,140원을 인수하므로, 낮아진 낙찰가만큼 인수액이 더해집니다. 이후 회차에서도 같은 현상이 반복됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 적용 인수 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 5회 유찰·49% | 122,010,000원 | 90,498,140원 | 0원* | 219,003,858원 |
| 6회 유찰 시 39% | 97,608,000원 | 114,548,944원 | 0원* | 219,003,858원 |
| 7회 유찰 시 31% | 78,086,400원 | 133,719,155원 | 0원* | 219,003,858원 |
확약이 없다면 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커져, 총 부담은 보증금 210,000,000원 수준에서 크게 낮아지지 않습니다. 반대로 확약이 유효하면 해당 임차권 인수가 0원이므로 현재 회차의 실질취득액은 122,010,000원*입니다.
③ 예상배당표 (매각가 122,010,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,508,140원 |
| 1. 정세훈 임차보증금 우선변제 주택도시보증공사 양수 | 210,000,000원 | 119,501,860원 |
| 2. 강제경매 신청채권 주택도시보증공사 | 219,003,858원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 임차보증금 우선변제에 사용됩니다. 룰상 미배당 보증금은 90,498,140원이지만, 대항력 포기 및 잔존청구권 포기 확약이 유효하면 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 및 철골철근콘크리트구조 29층 건물 내 21층 2113호로, 오피스텔 1개 호수로 이용 중입니다.
- 입지. 들안길초등학교 남동측 인근이며, 주변은 아파트단지·업무시설·근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근 교통시설과 편익시설 접근성을 포함한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북측 왕복 2차선, 서측 3차선, 동측 1차선 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며, 토지는 평지의 가로장방형으로 업무시설 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 3,665,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 사용승인일은 2020.03.05.이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 오피스텔 이용 물건이고 이미 5회 유찰된 만큼, 주거용 아파트와 같은 수요와 환금성을 전제하지 말아야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.03.31. 제출 서면에서 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구와 대상 호수를 직접 확인하세요.
- 인수액 이중 계산 금지. 정세훈은 실제 임차인 1명이고 주택도시보증공사는 그 채권의 양수인입니다. 둘을 별도 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다.
- 확약 미적용 시 상한 재산정. 현재 회차의 룰상 인수액은 90,498,140원입니다. 확약의 효력에 의문이 생기면 최저가만이 아니라 이 인수액까지 포함해 판단해야 합니다.
- 용도와 실제 이용 확인. 사건상 근린시설, 감정상 오피스텔 이용, 임차권상 주거로 표시돼 있으므로 현황·건축물대장·전입 및 이용 가능 범위를 대조하세요.
- 실거래·임대수익 확인. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 동일 건물 유사 호실의 거래가격·보증금·월세·공실 기간을 확인하세요.
- 관리비·명도. 체납 관리비와 현재 점유상태, 임차권등기 말소 및 실제 인도에 필요한 절차를 관리사무소와 현장조사를 통해 확인하세요.
- 배당 변동요인. 당해세·최우선변제·집행비용 변동 가능성을 반영해 자금 여유를 두세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 확약의 효력이 먼저다
이 사건을 최저가 122,010,000원짜리 물건으로만 보면 권리구조를 놓치게 됩니다. 정세훈의 보증금은 210,000,000원이고, 현재 회차에서 원칙적인 미배당 인수액은 90,498,140원입니다. 유찰이 더 진행돼도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 증가하므로, 확약이 없다면 실질 부담은 보증금 수준에서 크게 줄지 않습니다.
다만 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약서를 제출했으므로, 그 서면이 유효하게 적용되는 한 해당 임차권 인수는 실질 0원*이고 현재 회차 실질취득액은 122,010,000원입니다. 그럼에도 5회 유찰과 오피스텔 이용 특성을 감안하면 가격 가점은 신중해야 합니다. 권리의 승부처는 확약서 원본, 가격의 승부처는 실제 거래가와 임대수익 확인입니다.
* 실질 인수 0원 및 실질취득 122,010,000원은 2026.03.31. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 해당 임차권에 유효하게 적용되는 것을 전제로 합니다. 확약을 적용하지 않는 룰상 현재 회차 인수액은 90,498,140원입니다.
