대구지방법원 2025타경8585. 대구 남구 이천동 361-170 토지와 제1호 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 토지는 159.0㎡이고, 건물은 단독주택과 창고로 이용되고 있습니다. 감정가 263,124,500원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 90,252,000원, 감정가의 약 34.3%입니다. 매각조건은 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다.
경매는 주식회사태왕이앤씨의 가압류가 본압류로 이행되면서 시작됐습니다. 신청 청구액은 300,000,000원이고, 2024.01.10 가압류의 등기상 청구금액은 1,200,000,000원입니다. 현재 최저가를 기준으로 한 배당 시뮬레이션에서는 집행비용을 제외한 88,227,464원이 해당 채권에 배당되고 1,111,772,536원이 미배당으로 남지만, 미배당 채권 자체를 매수인이 인수하는 것으로 계산되지는 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8585 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 남구 이천동 361-170 제1호 · 대구광역시 남구 희망로7길 6-9 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 이용상태 | 단독주택 · 창고(세탁실, 화장실 등) |
| 토지 | 159.0㎡ · 대 · 평지 · 가로장방 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 조순무 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 263,124,500원 / 90,252,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사태왕이앤씨 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 산정, 다만 원문 대조 필요
과거 국민은행 가압류와 근로복지공단·국세 압류, 신동아화재해상보험과 국민은행 근저당은 등기부상 이미 말소된 내역입니다. 현재 경매와 직접 연결된 권리는 2024.01.10 주식회사태왕이앤씨 가압류와 2025.07.09 강제경매개시결정이며, 제공된 권리판단에서는 해당 가압류를 말소기준으로 보고 매각으로 소멸하는 것으로 처리했습니다.
② 가격과 유찰 시나리오 — 34.3%는 시세 할인율이 아니다
현재 최저가는 감정가의 약 34.3%입니다. 다만 비교할 실거래 자료가 없어 감정가 대비 하락폭을 곧바로 시장가 대비 할인폭으로 해석할 수 없습니다. 세 차례 유찰됐다는 사실 자체도 감정가와 시장의 기대가격 사이에 차이가 있었음을 보여주는 지표입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 90,252,000원 | 34.3% | 1,111,772,536원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 63,176,399원 | 24.01% | 1,138,360,776원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 44,223,479원 | 16.81% | 1,156,972,544원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 90,252,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,024,536원 |
| 2. 갑구 10번 가압류 · 주식회사태왕이앤씨 | 1,200,000,000원 | 88,227,464원 |
| 3. 갑구 11번 강제경매개시결정 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,200,000,000원 중 88,227,464원이 배당되고 1,111,772,536원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 0원으로 산정됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 등기상 근저당 효력 확인 결과에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 건물·토지·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대구광역시 남구 이천동 소재 대구중학교 남서측 인근의 기존 주택지대이며, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장과 간선도로가 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 주택 구조. 단독주택은 목조 와즙 평가건으로 외벽은 목재 및 타일, 내벽은 벽지도배, 바닥은 장판지, 창호는 목재샷시입니다.
- 부속 건물. 창고는 세멘부록조 육즙 평가건으로 세탁실·화장실 등으로 이용되며, 내외벽은 타일, 바닥은 콘크리트 마감입니다.
- 설비. 급배수설비·위생설비와 유류보일러에 의한 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 면적 159.0㎡, 지목은 대, 평지의 가로장방형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 896,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 대구중학교 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부 관계. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 매각 범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물이 포함되므로 현황상 위치와 사용범위를 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 근저당 원문 확인. 2009.08.25 설정, 2011.05.16 이전, 2023.12.12 채권최고액 107,250,000원 변경등기의 현재 효력과 말소 여부를 확인하세요.
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 보증금·전입일·확정일자가 확인되기 전까지 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단하세요.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치·구조·이용상태와 매각대상 포함 범위를 현장에서 대조하세요.
- 도로 조건 확인. 토지의 도로접면이 세로한면(불)로 기재돼 있으므로 실제 차량 진입, 접도 상태와 이용상 제약을 확인하세요.
- 가격 별도 산정. 실거래 자료가 없어 감정가의 34.3%라는 비율만으로 저가 여부를 판단할 수 없습니다. 토지와 건물 상태를 반영한 별도 가격조사가 필요합니다.
- 배당표 재산정. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 근저당 효력 확인 결과에 따라 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “가격은 관심, 권리는 확인 후”
감정가 263,124,500원짜리 단독주택과 토지가 3회 유찰돼 90,252,000원까지 내려왔다는 점은 분명 눈에 띕니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다. 그러나 확인된 시세가 없고, 임대관계가 미상이며, 2009년 근저당의 이전·변경 등기가 남아 있어 가격과 권리 모두 마지막 확인이 필요합니다.
따라서 이 물건은 단순히 “감정가의 34.3%이니 싸다”거나 “인수 0원이니 안전하다”고 결론낼 사건이 아닙니다. 제시외 건물을 포함한 현장 상태, 실제 점유관계, 근저당 원문 효력을 확인한 뒤에야 최저가 90,252,000원의 의미가 분명해집니다. 현재 단계의 결론은 가격은 관심 대상, 권리는 원문 대조 후 판단입니다.
