대구지방법원 2025타경8594. 칠곡군 지천면 연화리 560 및 560-5 소재의 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 토지는 면적 3,264㎡, 지목은 창고용지, 토지이용상황은 공업기타이며, 매각물건명세서상 제시외 건물과 기계기구까지 일괄매각됩니다. 기계기구는 냉동·냉장창고설비로서 건물에 포함해 평가됐습니다.
숫자만 보면 할인 폭은 큽니다. 감정가 3,638,371,920원에서 현재 최저가 1,782,802,000원으로 낮아져 감정가의 49% 수준입니다. 그러나 임차인 보증금과 실거래 비교가격이 확정되지 않은 상태에서는 “49%이므로 싸다”는 결론을 내릴 수 없습니다. 특히 선순위 전입자의 보증금이 배당되지 않고 존속한다면, 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 더해질 수 있어 실제 자금 부담은 최저가보다 커집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8594 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 지천면 연화리 560, 560-5 제가동호 · 경상북도 칠곡군 지천면 금호로 356 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 창고용지 · 공업기타 |
| 토지 | 3,264㎡ · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 냉동·냉장창고설비 포함 |
| 소유자 | 주식회사신우엠알오 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 3,638,371,920원 / 1,782,802,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사아이엠뱅크(변경전 주식회사대구은행) / 2,169,608,408원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 말소이력을 함께 봐야 한다
갑구 2번 소유권이전청구권 가등기는 2023.08.17 접수됐고, 2024.02.14 해제로 말소된 기록이 있습니다. 별도 확인 메모에는 담보가등기 여부의 종류 확인이 필요하다고 기재돼 있으므로, 말소기록과 가등기의 성격을 원본에서 함께 확인해야 합니다. 이후 임의경매개시결정과 칠곡군 압류는 말소기준 이후 권리로 분류돼 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유자 분석 — 선순위 전입자의 보증금이 핵심
조사된 인원은 2명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정할 수 없습니다. 특히 윤여진은 전입일이 산정된 말소기준보다 빠르지만, 보증금·확정일자와 점유관계가 미상인 만큼 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤여진 | 미상 | 2013.03.18 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 유창식 | 3㎡ | 2020.06.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 아님 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 1,782,802,000원으로 감정가 3,638,371,920원의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 1,247,961,400원, 그다음 회차는 873,572,980원으로 제시돼 있습니다. 그러나 비교 가능한 동일 용도 실거래가격이 확인되지 않고, 선순위 전입자의 인수 가능 보증금도 미상입니다. 따라서 현재 회차는 물론 추가 유찰 시에도 시세보다 저렴하다고 단정할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,782,802,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,228,020원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사대구은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사대구은행 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사대구은행 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 주식회사대구은행 | 780,000,000원 | 622,573,980원 |
| 채권총액 | 28,570,000,000원 | 1,762,573,980원 |
| 총 미배당 | - | 26,807,426,020원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 가정에서는 집행비용을 제외한 1,762,573,980원이 선순위 근저당권에 배당되고, 후순위 채권에는 26,807,426,020원의 미배당이 발생합니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 토지·이용 및 환금성 메모
- 용도. 물건 분류는 기타 + 토지이며, 토지는 창고용지·공업기타로 이용되고 있습니다. 제시외 건물과 냉동·냉장창고설비가 일괄매각 대상에 포함됩니다.
- 토지 현황. 면적 3,264㎡, 평지의 부정형 토지이며 도로접면은 소로한면입니다. 개별공시지가는 307,600원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 배출시설설치제한지역과 가축사육제한구역에 포함됩니다. 준보전산지·도로구역·유통업무설비와 접합니다.
- 환금성. 토지·건물·제시외 건물·냉동냉장 설비가 함께 거래되는 비주거 일괄물건으로, 일반 주거용보다 현장 확인과 설비 가치 검증의 비중이 큽니다.
- 가격 검증. 동일 용도 실거래 비교가 확인되지 않아 감정가 49%라는 할인율만으로 매각가의 적정성을 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 윤여진 임대차 원본 확인. 보증금, 실제 점유 부분, 확정일자, 배당요구일과 전입 유지 여부를 확인해 미배당 보증금 인수액을 계산해야 합니다.
- 말소기준 확정. 2016.07.26 을구 1번 근저당이 말소기준으로 산정돼 있으나, 2018.04.30 을구 1~4번 말소기록이 존재합니다. 최신 등기부와 매각물건명세서의 최선순위 설정일자를 대조해야 합니다.
- 가등기 성격 확인. 2023.08.17 소유권이전청구권 가등기는 2024.02.14 말소됐지만, 담보가등기 여부 확인 메모가 있으므로 원인증서와 말소 여부를 재확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 연화리 560·560-5 토지, 건물, 제시외 건물 및 냉동·냉장창고설비의 목록·현황·소유관계가 실제 매각 범위와 일치하는지 확인해야 합니다.
- 설비 상태 점검. 냉동·냉장창고설비의 작동 여부, 철거비, 수리비와 재사용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등 토지이용 제한이 예정한 사업과 양립하는지 확인해야 합니다.
- 입찰가 상한 계산. 최저가가 아니라 낙찰가에 선순위 임차보증금, 설비 보수비, 제시외 건물 처리비용을 더한 실질취득가를 기준으로 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 기계기구 목록을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 풀어야 할 권리 문제가 있다
이 사건은 감정가 3,638,371,920원에서 두 차례 유찰돼 1,782,802,000원까지 내려온 창고·토지 일괄물건입니다. 하지만 가격만 놓고 접근하기에는 핵심 정보가 부족합니다. 2013.03.18 전입자 윤여진의 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않아 인수액이 미상이고, 말소기준으로 산정된 2016년 근저당에는 2018년 말소기록이 함께 존재합니다.
따라서 이 물건의 우선순위는 추가 유찰을 기다리는 것이 아니라, 선순위 점유자의 임대차 금액과 실제 말소기준을 확정하는 것입니다. 두 문제가 해소되기 전에는 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 가격 메리트나 안전성을 평가할 수 없습니다. 가격은 크게 내려왔지만, 실질취득가는 아직 계산되지 않았습니다.