115,262,000원
대구지방법원 2025타경8607. 대구 북구 침산동 65-1의 단독주택과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 토지는 264.0㎡의 대지이고, 감정평가상 일련번호 (가)는 주택, (다)는 주택 및 창고로 이용 중이며 (나)는 멸실 상태입니다. 건물은 목조 와가 지붕개량 단층 구조로 조사됐습니다. 현재 소유자는 곽동열·곽미경·곽원열·곽은진이 각각 4분의 1 지분을 보유하고 있으며, 2024년 12월 27일 상속을 원인으로 2025년 5월 19일 소유권이전이 이뤄졌습니다.
권리의 중심은 2012년 2월 22일 설정된 한국주택금융공사 근저당권입니다. 채권최고액은 586,000,000원이고 이 권리가 말소기준으로 선언돼 있습니다. 이후 2025년 7월 11일 같은 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했고, 사건 청구액은 216,132,945원입니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서는 현 회차는 물론 5회·6회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8607 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 침산동 65-1 · 대구광역시 북구 침산남로46길 48 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 |
| 이용상태 | 일련번호 (가) 주택 · (다) 주택 및 창고 · (나) 멸실 |
| 토지 | 대 264.0㎡ · 평지 · 자루형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 곽동열·곽미경·곽원열·곽은진 각 4분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 480,057,600원 / 115,262,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 216,132,945원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 한국주택금융공사
2003년 대구은행 근저당권은 2006년 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2012년 2월 22일 한국주택금융공사 근저당권이며 채권최고액은 586,000,000원입니다. 이 근저당권과 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 점유·건물 현황 — 가격보다 먼저 볼 부분
확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 따라서 단순히 임차인 명단이 없다는 이유만으로 현장 점유관계를 단정하면 안 됩니다. 실제 점유자가 확인될 경우 전입 여부·보증금·확정일자 등을 확인하기 전까지는 대항력 여부를 확정하기 어렵습니다.
| 확인 항목 | 내용 |
|---|---|
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 멸실 | 목록2 일부멸실 · 일련번호 (나) 멸실 |
| 면적 | 공부상 면적과 실측면적이 상이하여 실측기준으로 감정평가 |
| 이용 | 일련번호 (가) 주택 · (다) 주택 및 창고 |
| 구조 | 목조 와가(지붕개량) 단층 · 외벽 몰탈위 페인팅 등 |
| 설비 | 기본적인 위생 및 급·배수설비 |
③ 예상배당표 (매각가 115,262,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,413,668원 |
| 2. 근저당 · 한국주택금융공사 | 586,000,000원 | 112,848,332원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 115,262,000원 가정 시 집행비용 2,413,668원을 제외한 112,848,332원이 한국주택금융공사 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 473,151,668원입니다. 이 미배당액은 채권자 측 부족분이며 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 가격, 커지는 채권자 부족분
| 회차 | 최저가 | 감정가 비율 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰) | 115,262,000원 | 24.01% | 473,151,668원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 80,683,400원 | 16.81% | 507,168,901원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 56,478,380원 | 11.76% | 530,938,231원 | 0원 |
현재 회차의 신청채권 청구액은 216,132,945원인데 예상배당은 112,848,332원으로 전액 충족되지 않습니다. 5회·6회 유찰 시에는 예상 배당액이 각각 78,831,099원, 55,061,769원으로 감소합니다. 다만 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 유찰에 따른 채권자 미회수액 증가와 낙찰자가 법률상 떠안는 금액은 구분해서 봐야 합니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동침산네거리 남동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택·연립주택·아파트·각종 근린생활시설 등이 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 소형차량 진입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며 간선도로 접근성을 포함한 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 대 264.0㎡, 평지·자루형, 세로한면(가) 조건입니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 가축사육제한구역·도시지역·준주거지역에 포함되고 중점경관관리구역에 저촉됩니다.
- 공시지가. 688,700원/㎡입니다.
- 건물 상태. 일련번호 (가)와 (다)는 목조 와가(지붕개량) 단층이고, (나)는 멸실입니다. 일부멸실 및 실측면적 기준 감정이므로 실제 잔존 상태 확인이 중요합니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 전입 여부, 보증금·확정일자 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 멸실 범위 확인. 목록2 일부멸실 및 일련번호 (나) 멸실이 기재돼 있으므로 실제 남아 있는 건물의 범위와 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 실측면적 확인. 공부상 면적과 실측면적이 달라 실측 기준으로 감정평가됐습니다. 매각 대상과 실제 사용 면적을 원문 감정평가서에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 제시외 건물이 함께 매각됩니다. 제시외 건물의 위치·형태·잔존 상태를 확인해야 합니다.
- 금지사항등기 확인. 2012년 한국주택금융공사 관련 금지사항등기의 매각 후 처리 내용을 등기와 매각조건 원문에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 24.0%라는 할인폭만으로 저평가를 단정하지 말고, 현장 상태와 토지가치·건물 잔존가치를 합쳐 응찰가를 검토해야 합니다.
- 배당표 원본 대조. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당관계는 원본 서류와 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 건 현장이다
이 사건은 권리만 보면 비교적 선명합니다. 2012년 한국주택금융공사 근저당이 말소기준이고 제공된 모든 유찰 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 현재 가격이 감정가의 24.0%까지 내려온 배경을 단순히 ‘싸졌다’로만 읽기 어렵습니다. 이미 4회 유찰됐고, 일부멸실·실측면적 차이·제시외 건물 일괄매각·임대관계 미상이라는 변수가 동시에 있습니다.
따라서 결론은 권리는 상대적으로 단순하지만 물건 확인 난도는 낮지 않다입니다. 115,262,000원이라는 최저가보다 먼저 확인해야 할 것은 실제 잔존 건물, 점유관계, 실측면적, 일괄매각 범위입니다. 이 네 가지가 확인되지 않으면 감정가 대비 큰 할인폭 자체는 안전마진의 근거가 되기 어렵습니다.
