208,740,000원
대구지방법원 2025타경8805. 대구은행역 북서측 인근 수성하이츠 상가동 2층 219호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 426,000,000원이며 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 208,740,000원입니다. 소유자는 주식회사글로벌시티이고, 다사농업협동조합이 671,172,316원을 청구해 임의경매를 신청했습니다.
표면만 보면 감정가의 절반 아래까지 내려온 물건입니다. 그러나 본건은 아파트 전유부가 아니라 상가동 2층 근린시설이고, 실거래 자료도 전용 22.62㎡부터 202.16㎡까지 서로 다른 면적의 거래가 섞여 있으며 본건 비교면적과도 일치하지 않습니다. 따라서 최저가가 최근 12개월 평균의 41.5%라는 수치를 상가 시세 할인율로 사용할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8805 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 수성동4가 1090-8 수성하이츠 상가동 2층 219호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 철근콘크리트경사슬래브지붕 2층 건물 중 2층 219호 |
| 소유자 | 주식회사글로벌시티 · 2011.06.29. 매매 · 거래가액 133,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 426,000,000원 / 208,740,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 다사농업협동조합 / 671,172,316원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 등기 발급 | 대구지방법원 등기국 · 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 말소된 권리와 계산 기준이 충돌한다
현재 존속권리의 시간순서만 보면 2015.05.18. 다사농업협동조합 근저당권 756,000,000원이 선행하고, 2025.06.02. 주식회사엘케이종합건설 전세권 50,000,000원과 2025.07.31. 경매개시결정이 뒤에 옵니다. 이 구조라면 2015년 근저당권이 실질적인 말소기준으로 읽히고 후순위 전세권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 형태입니다. 다만 2001년 가등기에 관해 별도의 담보가등기 확인 경고가 남아 있으므로, 말소된 등기인지, 회복·변경 또는 별도 원인이 없는지 원본으로 재확인한 뒤 확정해야 합니다.
② 점유·임차 현황 — 확정 인수 0원과 점유 불확실성은 별개
점유·임차 표기는 총 11건입니다. 이 가운데 최승광은 본건이 아닌 218호로 표시되고, 성태기·주식회사 태년·주식회사 글로벌이엔지·주식회사 씨에스케이는 219호로 확인됩니다. 나머지 엔지·이엔지·벌시티·케이·종합건·태년 6건은 호실·전입일·보증금이 미상인 불완전 표기입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
| 명의 | 호실·용도 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최승광 | 수성하이츠 218호 본건 219호 외 | 2019.03.14 | 500,000원 / 200,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성태기 | 수성하이츠 219호 | 2019.03.14 | 500,000원 / 200,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 태년 | 수성하이츠 상가동 219호 | 2020.02.04 | 1,000,000원 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)글로벌이엔지 | 수성하이츠 2층 219호 | 2024.10.28 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)씨에스케이 | 수성하이츠 상가동 219호 | 2022.05.04 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 엔지 | 호실 미상 · 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이엔지 | 호실 미상 · 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 벌시티 | 호실 미상 · 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 케이 | 호실 미상 · 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 종합건 | 호실 미상 · 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 태년 | 호실 미상 · 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 거래자료는 있지만 본건 비교시세로 쓰기 어렵다
수성하이츠 거래자료는 12건이고 전체 평균은 458,708,333원, 최근 12개월 6건 평균은 502,916,666원, 최신 거래는 2026.06. 630,000,000원입니다. 최근 거래와 이전 거래의 차이는 21.3%로 나타납니다. 그러나 표본 면적은 22.62㎡부터 202.16㎡까지 섞여 있고 본건 비교면적과 일치하지 않으며, 본건은 상가동 근린시설입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 186.31㎡ | 7 | 630,000,000원 |
| 2026.05 | 22.72㎡ | 21 | 100,000,000원 |
| 2026.01 | 160.8㎡ | 17 | 757,000,000원 |
| 2025.08 | 23.53㎡ | 20 | 85,500,000원 |
| 2025.07 | 184.16㎡ | 19 | 700,000,000원 |
| 2025.07 | 160.8㎡ | 20 | 745,000,000원 |
| 2025.04 | 186.31㎡ | 5 | 553,000,000원 |
| 2025.01 | 28.73㎡ | 22 | 120,000,000원 |
| 2024.09 | 28.73㎡ | 21 | 134,000,000원 |
| 2024.08 | 184.16㎡ | 17 | 740,000,000원 |
| 2024.02 | 202.16㎡ | 10 | 850,000,000원 |
| 2023.11 | 22.62㎡ | 22 | 90,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 6건 | 502,916,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 208,740,000원 가정 · 계산값 원문 반영)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,722,360원 |
| 갑구 3번 가압류 · 한국수출보험공사 2002.10.24. 말소 이력 | 5,000,000,000원 | 205,017,640원 |
| 을구 1번 근저당권 · 다사농업협동조합 | 756,000,000원 | 0원 |
| 을구 2번 전세권 · 주식회사엘케이종합건설 | 50,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 5,806,000,000원, 채권자 배당액 205,017,640원, 미배당 5,600,982,360원으로 계산됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 다만 말소된 가압류에 선순위 배당한 계산이므로 실제 배당순위로 확정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 49% | 208,740,000원 | 205,017,640원 | 5,600,982,360원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 146,118,000원 | 143,272,348원 | 5,662,727,652원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 102,282,600원 | 100,050,644원 | 5,705,949,356원 | 0원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구은행역 북서측 인근이며, 부근은 대단위 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 승강장과 지하철 2호선역이 있어 교통사정은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 상가동 2층 219호로 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 설비. 공동 위생·급배수설비, 소화전설비, 스프링클러 및 화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측 약 30미터, 북측 약 15미터, 남측 약 12미터, 서측 약 8미터 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 근린상업지역·제3종일반주거지역·준주거지역이며, 대로2류와 중로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 경매 환금성. 수성하이츠 경매 통계는 평균 유찰 2.0회, 낙찰률 0.0%이며 최근 낙찰 금액과 낙찰일이 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 대조. 2002.08.19. 가압류와 2002.10.24. 말소, 2001.05.04. 가등기와 2011.07.08. 말소의 연결관계를 등기 원본에서 확인하세요.
- 배당 시뮬레이션 재작성. 말소된 한국수출보험공사 가압류를 제외한 실제 존속권리 기준으로 배당순위를 다시 계산해야 합니다.
- 미상 점유 6건 확인. 엔지·이엔지·벌시티·케이·종합건·태년 표기가 누구를 의미하는지, 219호 점유와 중복되는지 확인하세요.
- 점유자 계약 원본. 전입일·보증금·차임·확정일자·배당요구 여부와 실제 사업장 또는 주거 사용 여부를 대조하세요.
- 218호 연계 확인. 다사농업협동조합 공동담보와 주식회사엘케이종합건설 공동전세가 연결된 218호의 사건·배당 진행을 함께 확인하세요.
- 상가 비교시세 확보. 수성하이츠 아파트 거래가 아닌, 2층 근린시설의 면적·동선·임대조건이 일치하는 거래로 가격 상한을 정하세요.
- 기일 결과 확인. 매각기일은 2026.07.15이고 등기는 2026.07.24 발급됐으므로 기일 진행·변경·매각 결과를 사건기록에서 확인하세요.
- 현장 상태 확인. 근린생활시설 내부 이용상태와 실제 점유자, 출입 동선, 관리 상태를 현장에서 대조하세요.
맺으며 — 할인율보다 먼저 풀어야 할 세 가지
이 물건의 최저가는 감정가 426,000,000원의 49%인 208,740,000원입니다. 그러나 첫째, 거래자료가 근린시설과 맞지 않아 ‘시세의 41.5%’라는 계산을 가격 메리트로 사용할 수 없고, 둘째, 말소된 2002년 가압류가 배당 선순위로 계산되는 권리·배당 모순이 있으며, 셋째, 전입일과 보증금이 미상인 표기 6건이 남아 있습니다.
현재 존속권리만 보면 2015년 다사농업협동조합 근저당 이후 권리는 소멸하는 구조이고, 계산상 인수액도 0원입니다. 하지만 확정 인수 0원과 미상 점유 위험 0은 같은 말이 아닙니다. 원본 서류에서 말소기준과 점유관계를 정리하고, 본건과 실제로 비교 가능한 상가 시세를 확보한 뒤에야 208,740,000원이 싼 가격인지 판단할 수 있습니다. 가격은 낮아졌지만, 권리와 점유 확인은 아직 끝나지 않았습니다.