대구지방법원 2025타경8828. 영천시 고경면 단포리 일대에서 골프연습장으로 이용 중인 철골조 판넬지붕 2층 건물과 토지 등을 함께 매각하는 사건입니다. 감정가 2,487,448,000원에서 4회 유찰되어 최저매각가는 597,235,000원까지 내려왔습니다. 현재 회차의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 실질취득도 597,235,000원이지만, 동일하거나 유사한 골프연습장 실거래 자료가 없어 이 금액이 시장가격보다 낮다고 단정할 근거는 없습니다.
권리 흐름에서는 등기의 말소 이력을 순서대로 읽는 것이 중요합니다. 2002년 국민은행 근저당은 2008년에 말소됐고, 2008년 영천농업협동조합 근저당과 2011년 신태용 근저당도 2011년에 말소됐습니다. 대구은행 근저당 2건 역시 2022년에 말소됐습니다. 따라서 현재 존속하는 등기 중 최선순위는 2022.04.12. 농협은행 1,320,000,000원 근저당으로 읽는 것이 타당합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8828 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 고경면 단포리 231-2 · 경상북도 영천시 고경면 방천길 10 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 골프연습장으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철골조 판넬지붕 2층 · 판넬 외벽 · 판넬·벽지도배·타일붙임 내벽 · 타일붙임 바닥 · 하이새시 창호 |
| 토지 정보 | 체육용지 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 소로한면 · 확인 면적 1,188㎡ |
| 소유자 | 소장숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,487,448,000원 / 597,235,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 1,224,427,157원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 송정골프클럽 내 대상 구축물 포함 |
① 권리 흐름 — 오래된 근저당의 ‘말소 여부’가 핵심
2002.12.16. 설정된 국민은행 근저당은 2008.07.16. 해지를 원인으로 말소됐습니다. 2008.07.15. 영천농업협동조합 근저당과 2011.06.23. 신태용 근저당은 2011.10.13. 모두 말소됐고, 2011년·2020년 설정된 대구은행 근저당도 2022.04.12. 말소됐습니다. 이에 따라 존속 권리 중 최선순위인 2022.04.12. 농협은행 근저당이 실질적인 말소기준권리가 되며, 이후 농협은행 추가 근저당, 경매개시결정, 경북 신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
별도로 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가 내용에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 실제 점유자, 임대차계약, 사업자등록, 보증금, 점유 개시일이 확인되기 전까지 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
② 가격·환금성 — 24.01%여도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가 597,235,000원은 감정가 2,487,448,000원의 24.01%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 비율만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다. 특히 이 물건은 일반 주택이나 아파트가 아니라 골프연습장으로 이용 중인 특수 목적 부동산입니다.
4회 유찰은 감정가와 응찰 수요 사이에 큰 간격이 있었음을 보여줍니다. 골프연습장의 가치는 토지·건물 가격뿐 아니라 실제 시설 상태, 영업 지속 가능성, 점유관계, 제시외 시설과 구축물의 소유관계, 진입 동선 및 각 토지의 활용 가능성에 크게 좌우됩니다. 이 정보가 확인되지 않은 상태에서 최저가만 보고 가격 메리트를 확정하는 것은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 597,235,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,372,350원 |
| 국민은행 근저당 | 미상 | 0원 |
| 영천농업협동조합 근저당 | 780,000,000원 | 588,862,650원 |
| 신태용 근저당 | 100,000,000원 | 0원 |
| 대구은행 근저당 | 1,040,000,000원 | 0원 |
| 대구은행 근저당 | 240,000,000원 | 0원 |
| 농협은행 근저당 | 1,320,000,000원 | 0원 |
| 농협은행 추가 근저당 | 60,000,000원 | 0원 |
| 경북 신용보증재단 가압류 | 40,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
가정표상 총 채권액은 3,580,000,000원, 채권자 배당액은 588,862,650원, 미배당액은 2,991,137,350원이며 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 집행비용은 매각가의 1.4% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 영천시 고경면 단포리 단포초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 주택과 농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건과 인근까지 차량 접근이 가능하고 간선도로 접근성 등 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 철골조 판넬지붕 2층 건물로 골프연습장으로 이용 중이며 위생설비와 급배수설비가 되어 있습니다.
- 토지. 확인된 토지는 체육용지·상업용으로 이용되고 있으며 평지·부정형·소로한면 조건입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역과 제2종일반주거지역이 포함되고, 일부는 소로2류·중로3류·학교에 접합하거나 저촉됩니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역과 상대보호구역이 포함되며 일부 토지는 준보전산지에 해당합니다.
- 공부 관계. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반사항은 표시되지 않았으나, 제시외 건물 일부가 인접지 407-62에 걸쳐 있습니다.
- 환금성. 골프연습장이라는 특수 용도와 4회 유찰 이력상 일반 주거용 부동산보다 매수층이 제한될 가능성이 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지별 등기 확인. 일괄매각 대상 각 필지의 개별 등기부를 발급해 건물 등기와 별도로 선순위 권리와 말소 여부를 대조해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 이미 말소된 2002년·2008년·2011년·2020년 근저당을 배당대상으로 오인하지 않도록 말소등기와 공동담보목록을 확인해야 합니다.
- 점유·임대차 조사. 별도 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상이므로 현장 점유자, 사업자등록, 임대차계약과 보증금 유무를 확인해야 합니다.
- 경계 측량. 제시외 건물이 단포리 407-62에 걸친 범위와 해당 부분의 사용권원, 철거 또는 분쟁 가능성을 확인해야 합니다.
- 맹지 통행권. 목록 2·5·6·7·8·9의 실제 진입로, 일괄매각 토지를 통한 내부 통행 가능성, 인접지 통행 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 구축물 범위. 송정골프클럽 내 매각 대상 구축물과 제외 시설을 현황도·감정평가서·매각물건명세서로 특정해야 합니다.
- 시설 상태. 철골조·판넬 건물과 골프연습장 설비의 노후도, 철거비, 보수비 및 실제 가동 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율이 아니라 토지·건물·시설의 개별가치와 예상 비용을 합산해 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·공동담보목록·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 경계를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “24%라는 숫자보다 권리·경계·활용성이 먼저다”
이 물건은 감정가 2,487,448,000원에서 4회 유찰되어 597,235,000원까지 내려왔고, 현재 가정상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 낮은 최저가가 곧 저평가를 뜻하지는 않습니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없고, 골프연습장이라는 특수 용도에 일부 토지의 지적도상 맹지, 인접지에 걸친 제시외 건물, 임대관계 미상, 일괄매각 토지별 권리 확인 문제가 겹쳐 있습니다.
또한 배당 가정표에는 이미 말소된 영천농업협동조합 근저당에 배당하는 숫자가 포함되어 있어, 등기 말소 이력과 배당순위를 원본으로 다시 맞춰야 합니다. 결론은 인수액 0원만 보고 들어갈 물건도 아니고, 감정가의 24.01%만 보고 싸다고 평가할 물건도 아닙니다. 토지별 등기, 점유관계, 경계측량, 통행 조건과 시설 상태가 확인된 뒤에야 가격 판단이 가능합니다.
