3,672,000원
대구지방법원 2025타경9099. 경북 영천시 신녕면 치산리 758의 단독주택·토지 관련 강제경매입니다. 감정 이용상태는 단독주택이고 기준시점 현재 공가로 평가됐습니다. 등기상 현재 소유자는 박수원 4분의 3, 박두원 4분의 1의 공유 구조입니다. 2025.07.04 사해행위취소 확정판결에 따라 박두원에게 4분의 1 지분이 이전됐고, 주식회사한빛자산관리대부가 그 박두원 지분에 대해 강제경매를 신청했습니다.
등기상 살아 있는 근저당권은 없습니다. 2002년 신령새마을금고 근저당권은 2017.08.30 해지로 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준이 되는 등기는 2025.08.26 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 2022.06.02에 박수원이 전입한 사실입니다. 다만 박수원은 현재 4분의 3 공유자와 동일한 이름이고 보증금·확정일자가 확인되지 않아, 통상 임차인과 같은 방식으로 단정하기 어렵습니다. 따라서 이 점유자를 단순히 ‘대항력 있는 임차인’으로 확정해서도, 반대로 ‘인수 0원’으로 확정해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9099 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 신녕면 치산리 758 · 경상북도 영천시 신녕면 동지안길 3 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택 · 기준시점 현재 공가 |
| 건물 구조 | 목조 기와지붕 단층 주택 · 외벽 몰탈위 페인팅 등 · 내벽 벽지도배 등 · 바닥 장판지 등 · 목재창호 |
| 공유관계 | 박수원 4분의 3 · 박두원 4분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 21,850,750원 / 3,672,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사한빛자산관리대부 / 15,513,861원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 매각 특기 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 지분매각 · 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 가능 |
① 권리 흐름 — 담보권보다 ‘지분 경매’가 핵심
2002년 설정됐던 신령새마을금고 근저당권은 2017년 이미 말소됐습니다. 이후 박수원이 협의분할 상속으로 소유권을 취득했고, 2025.07.04 사해행위취소 확정판결에 따라 박두원에게 4분의 1 지분이 이전됐습니다. 그 지분에 대해 같은 해 2025.08.26 주식회사한빛자산관리대부가 강제경매개시결정을 받아 이번 경매가 진행 중입니다.
② 점유·임차인 — 전입은 빠르지만 관계 자체가 불명확
현황조사와 매각물건명세서에는 박수원이 2022.06.02 전입한 것으로 나타납니다. 전입일 자체는 2025.08.26 경매개시결정보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않고, 박수원은 등기상 4분의 3 공유자와 동일한 이름입니다. 따라서 이 점유관계는 대항력 가능·미상으로 두고 실제 임대차계약 존재 여부와 보증금부터 확인해야 합니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박수원 | 2022.06.02 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인으로 신고된 사람은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다. 다만 점유자 박수원이 등기상 공유자와 동일해 임차관계의 실질부터 확인해야 합니다.
③ 가격 — 16.8%는 ‘시세 대비 할인율’이 아니다
감정가 21,850,750원에서 5회 유찰돼 현재 최저가는 3,672,000원입니다. 감정가 대비 비율은 16.8%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 비율은 어디까지나 감정가 대비입니다. 현재 확인된 실거래 비교값이 없으므로 이를 근거로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 수 없습니다.
특히 이 물건은 전체 소유권이 아닌 지분매각이고, 점유·임대차관계도 미확정입니다. 따라서 실질취득비용은 낙찰가만으로 끝나지 않을 수 있습니다. 낙찰가가 낮다는 사실과 실제 투자비용이 낮다는 결론은 서로 다른 문제입니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,672,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 466,096원 |
| 1. 경매신청채권 · 주식회사한빛자산관리대부 | 15,513,861원 | 3,205,904원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 신청채권 미배당 | - | 12,307,957원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용 466,096원과 신청채권자 배당 3,205,904원으로 매각대금이 소진되고, 신청채권에는 12,307,957원의 미배당이 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 박수원의 보증금도 미상이므로 이 배당표만으로 매수인 인수 위험을 확정할 수 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 3,672,000원 | 3,205,904원 | 12,307,957원 |
| 6회 유찰 시 | 2,570,400원 | 2,124,133원 | 13,389,728원 |
| 7회 유찰 시 | 1,799,280원 | 1,366,893원 | 14,146,968원 |
⑤ 입지·현황·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상북도 영천시 신녕면 치산리 소재 치산3리경로당 남측 및 남서측 인근으로, 주변은 취락과 농경지가 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 지방도 919호선변으로 제반 교통사정은 대체로 무난한 편입니다.
- 건물. 목조 기와지붕 단층 주택이며 위생설비·급배수설비·난방설비가 되어 있습니다. 감정 기준시점 이용상태는 공가입니다.
- 토지규제. 계획관리지역·자연취락지구·가축사육제한구역에 해당하며, 일련번호 2에는 지방도919 관련 접도구역도 포함됩니다.
- 매각범위. 일괄매각이고 제시외 건물이 포함됩니다. 목록2 지상 일반건축물대장상 주택 16.53㎡는 등재돼 있으나 현황은 멸실된 것으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 기타 + 토지 성격의 농촌 단독주택에 지분매각까지 결합돼 있어, 낙찰 후 공유관계 정리 여부가 환금성 판단의 핵심입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 지분 확인. 이번 경매가 박두원의 4분의 1 지분을 대상으로 하는 지분매각이라는 점과 일괄매각 대상 목록을 매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.
- 박수원 점유관계. 2022.06.02 전입의 근거가 실제 임대차인지, 공유자 본인 점유인지, 보증금이 존재하는지 계약서·현황조사 원본으로 확인해야 합니다.
- 공유자 우선매수. 공유자의 우선매수신고가 1회 가능하므로 외부 입찰자는 최고가매수신고 후에도 결과가 달라질 수 있는 구조를 감안해야 합니다.
- 공가 여부 현장 확인. 감정평가상 공가이지만 전입자료가 존재합니다. 현재 실제 점유자와 사용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 멸실 건물 확인. 목록2 지상 일반건축물대장상 주택 16.53㎡가 현황 멸실로 기재돼 있으므로 공부·현황·매각범위의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 감정가 대비 16.8%라는 수치는 시세 대비 16.8%라는 의미가 아닙니다. 지분가치와 실제 인수위험을 확정한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 먼저 볼 것은 지분과 점유”
이 사건의 숫자는 강하게 눈에 들어옵니다. 감정가 21,850,750원에서 5회 유찰돼 최저가가 3,672,000원, 감정가의 16.8%까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 이 물건의 핵심 위험은 가격표가 아닙니다. 박두원 4분의 1 지분에 대한 경매라는 점, 나머지 4분의 3 공유자 박수원이 말소기준보다 앞선 2022.06.02 전입자로도 조사됐다는 점, 그리고 그 보증금과 확정일자가 확인되지 않는다는 점이 먼저입니다.
등기상 오래된 근저당은 이미 말소돼 담보권 구조 자체는 단순하지만, 낙찰 후에는 공유관계가 남고 공유자 우선매수신고 가능성도 있습니다. 실질취득액도 임차보증금 여부가 확인되기 전에는 확정할 수 없습니다. 따라서 결론은 “싸 보여도 권리·점유 확인 전에는 가격 메리트 판단 보류”입니다. 5회 유찰이라는 결과 자체가 이 물건의 불확실성이 크다는 사실을 함께 보여줍니다.
