대구지방법원 2025타경9099. 영천시 신녕면 치산리 758의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 목조 기와지붕 단층 주택이고 기준시점 현재 공가로 조사됐습니다. 다만 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 건물 상태나 3회 유찰이 아니라 매각 지분입니다. 경매개시결정은 박두원 소유 4분의 1 지분에만 내려졌고, 박수원의 4분의 3 지분은 그대로 존속합니다.
따라서 7,494,000원에 낙찰받더라도 단독 소유권을 취득하는 구조가 아닙니다. 전체 부동산을 자유롭게 사용·처분하는 것이 아니라 박수원과 공유관계를 형성하게 되며, 박수원에게는 공유자 우선매수신고 기회가 1회 있습니다. 외부 입찰자가 최고가매수신고인이 되더라도 공유자가 동일 가격으로 우선매수를 신고할 수 있는 외부 낙찰 제한을 결론에 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9099 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 신녕면 치산리 758 · 경상북도 영천시 신녕면 동지안길 3 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 단독주택 및 토지 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 이용상태 / 구조 | 단독주택, 기준시점 현재 공가 · 목조 기와지붕 단층 |
| 매각지분 | 박두원 지분 4분의 1 강제경매 · 박수원 지분 4분의 3 존속 |
| 감정가 / 최저가 | 21,850,750원 / 7,494,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사한빛자산관리대부 / 15,513,861원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 특이사항 | 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 가능 · 목록2 지상 일반건축물대장상 주택 16.53㎡는 현황 멸실 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘공유관계’가 남는다
권리판정에는 2002.05.08. 신령새마을금고 근저당권이 산정 기준으로 제시되어 있고, 박수원의 2022.06.02. 전입은 그 이후라는 이유로 대항력 없음으로 분류돼 있습니다. 다만 해당 근저당권은 등기부 을구 2번에서 2017.08.30. 해지로 말소된 것으로 기재돼 있습니다. 말소된 근저당을 기준으로 한 대항력 판정과 실제 매각물건명세서상 말소기준권리가 일치하는지는 입찰 전 반드시 원본으로 다시 대조해야 합니다.
임차인·점유관계
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박수원 등기부상 3/4 공유자와 동일인 | 2022.06.02 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 대항력 없음 현재 권리판정 기준 | 미상 | 해당 없음 |
조사상 이름이 올라온 박수원은 일반적인 제3자 임차인이 아니라 등기부상 4분의 3 공유자와 동일인입니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제시돼 있어, 보증금 임차관계로 단정하기보다 공유자·관계인의 전입으로 보고 실제 점유와 계약 존재 여부를 확인해야 합니다. 감정평가에서는 주택이 공가로 조사됐으므로, 전입신고와 현장 점유상태가 일치하는지도 별도 확인 대상입니다.
② 가격 판단 — 34.3%만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저가는 7,494,000원으로 감정가 21,850,750원의 34.3%입니다. 그러나 이 비율은 부동산 전체를 34.3%에 취득한다는 뜻이 아니라, 박두원 소유 1/4 지분의 감정가와 최저가를 비교한 수치입니다. 낙찰 후에도 박수원 3/4 지분, 공유자 우선매수권, 공유물 사용·처분 협의 문제가 남으므로 단순 할인율만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다.
3회 유찰은 낮은 가격의 근거이기도 하지만, 동시에 시장이 지분매각·공유관계·농촌지역 단독주택이라는 구조를 부담스럽게 평가했다는 신호로 볼 수 있습니다. 객관적인 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 부여하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 7,494,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 534,892원 |
| 2. 근저당 · 신령새마을금고 | 미상 | 0원 |
| 3. 경매신청채권자 · 주식회사한빛자산관리대부 | 15,513,861원 | 6,959,108원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 신청채권자 미배당액은 8,554,753원이며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 신령새마을금고 근저당은 채권액 미상으로 배당 계산에서 제외됐고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 영천시 신녕면 치산리 ‘치산3리경로당’ 남측 및 남서측 인근으로, 주변은 취락과 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 지방도 919호선변으로 제반 교통사정은 대체로 무난한 편입니다.
- 건물. 목조 기와지붕 단층 단독주택으로 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지도배, 바닥은 장판지, 창호는 목재창호입니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수설비 및 난방설비가 되어 있습니다.
- 이용상태. 기준시점 현재 공가이며, 임대관계는 미상입니다.
- 토지규제. 계획관리지역·자연취락지구·가축사육제한구역이며 일부는 지방도 919호선 접도구역입니다.
- 현황 특이사항. 일괄매각 및 제시외 건물 포함 조건입니다. 목록2 지상의 일반건축물대장상 주택 16.53㎡는 현황상 멸실됐습니다.
- 환금성. 농촌지역 단독주택·토지의 1/4 지분만 매각되고 공유자 우선매수권까지 있어 일반적인 전체소유 부동산보다 매수층이 제한됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각범위 확인. 낙찰 대상은 박두원 지분 4분의 1입니다. 토지·건물 각 목록에서 지분 범위가 동일한지 매각목록 원본을 확인하세요.
- 공유자 우선매수. 박수원의 우선매수신고 가능 여부와 1회 행사 조건을 매각기일 현장에서 확인하세요.
- 말소기준 원본 대조. 산정 기준으로 제시된 2002.05.08. 근저당이 2017.08.30. 말소된 내역과 실제 대항력 판정이 일치하는지 확인하세요.
- 박수원 전입 확인. 보증금·확정일자·점유 부분이 미상이고 3/4 공유자와 동일인이므로 임대차계약 존재와 실제 점유를 확인하세요.
- 공가 여부 확인. 감정평가상 공가이나 전입신고가 존재합니다. 현장 방문으로 출입·사용 상태와 잔존 동산을 확인하세요.
- 멸실 건물 확인. 목록2 지상 주택 16.53㎡의 멸실 상태, 건축물대장 정리 여부와 비용 부담을 확인하세요.
- 공유물 사용계획. 낙찰 후 3/4 공유자와의 사용·수익 협의 가능성과 공유관계 정리 방안을 사전에 검토하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각목록을 직접 확인하세요.
맺으며 — “34.3% 할인”이 아니라 “1/4 공유지분”
이 물건은 감정가 21,850,750원에서 3회 유찰돼 최저가가 7,494,000원까지 내려왔습니다. 그러나 낙찰자가 얻는 것은 단독주택과 토지 전체가 아니라 박두원 지분 4분의 1입니다. 박수원의 4분의 3 지분은 남고, 공유자 우선매수신고도 1회 허용됩니다. 신청채권자의 현재 미배당액은 8,554,753원이고 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원이지만, 그 사실만으로 안전한 물건이 되지는 않습니다.
더구나 산정상 말소기준으로 제시된 2002년 근저당권이 2017년 말소된 내역과 함께 존재하고, 박수원의 전입·점유·보증금 관계도 명확히 정리되지 않았습니다. 낮은 숫자는 보이지만 단독소유, 외부 낙찰 가능성, 환금성이 모두 제한되는 구조입니다. 결론은 가격보다 지분관계가 우선이며, 일반 실수요·초보 입찰자에게는 보류입니다.