대구지방법원 2025타경9127. 대구광역시 동구 서호동 151-6, 151-7 소재의 기타 + 토지 일괄매각 사건입니다. 소유자는 박정현과 이동현으로 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 말소기준권리는 2021.06.01. 설정된 송라신용협동조합의 채권최고액 456,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 설정된 채권최고액 384,000,000원의 후순위 근저당권과 경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다.
두 근저당권은 2025.11.24. 확정채권양도를 원인으로 2026.03.11. 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 이는 기존 근저당권의 채권자 지위가 이전된 것으로, 별도의 채권 840,000,000원이 새로 추가되는 구조가 아닙니다. 배당 계산상 근저당권 채권최고액 합계는 840,000,000원이며, 현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 선순위 근저당권에도 전부 미치지 못합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9127 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 서호동 151-6, 151-7 · 대구광역시 동구 안심로49길 14-1 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 일괄매각 |
| 소유자 | 박정현 지분 2분의 1 · 이동현 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,045,026,160원 / 358,443,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 713,113,247원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 등기 발급 | 대구지방법원 등기국 · 2026.07.24 |
| 매각 비고 | 목록3. 1층 내부의 냉동 및 냉장 창고 등을 건물에 포함하여 평가 |
① 권리 흐름 — 근저당권은 소멸, 매수인 인수는 0원
임차인 없음. 대항력·우선변제권·보증금 승계로 매수인이 부담할 임차보증금은 없습니다. 말소기준인 을구 1번 근저당권과 후순위 을구 2번 근저당권, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이동현 지분에 설정됐던 압류는 2026.03.24. 해제를 원인으로 2026.03.25. 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 34%까지 내려왔지만 시세 검증은 별개
현재 최저매각가는 358,443,000원으로, 3회 유찰 후 감정가의 34% 회차입니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 시세 대비 할인율과 같은 뜻이 아닙니다. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어, 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 높은지를 확인할 근거가 없습니다.
또한 물건 용도는 일반 아파트가 아니라 기타 + 토지이고, 매각물건명세서에는 1층 내부의 냉동 및 냉장 창고 등을 건물에 포함하여 평가했다고 기재돼 있습니다. 개별 시설의 상태·활용 가능성·원상복구 필요성에 따라 실제 매수자의 평가가 달라질 수 있으므로, 단순히 3회 유찰됐다는 이유로 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 358,443,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,818,202원 | - |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 송라신용협동조합 | 456,000,000원 | 352,624,798원 | 103,375,202원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 송라신용협동조합 | 384,000,000원 | 0원 | 384,000,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | - |
| 근저당권 합계 | 840,000,000원 | 352,624,798원 | 487,375,202원 |
집행비용은 매각가의 약 1.6%로 추정된 5,818,202원입니다. 현재 회차에서는 선순위 근저당권도 전액 배당되지 않고 후순위 근저당권은 배당액이 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 채권 미배당 증가
| 회차 | 매각가 | 근저당권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 358,443,000원 | 352,624,798원 | 487,375,202원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 250,910,099원 | 246,597,358원 | 593,402,642원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 175,637,069원 | 172,378,150원 | 667,621,850원 | 0원 |
현재 회차에서 신청채권 청구액은 713,113,247원이고 신청채권자 배당 가정액은 352,624,798원으로 청구액을 충족하지 못합니다. 4회 또는 5회 유찰 시에도 신청채권은 충족되지 않으며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 각 시나리오 모두 0원입니다.
⑤ 토지·이용 검토
- 토지 자료. 토지면적 145.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주거기타입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 896,500원/㎡입니다.
- 형상·접면. 평지의 부정형 토지이며 도로접면은 세로각지(가)입니다.
- 지역·지구. 가축사육제한구역과 비행안전제2구역(전술)이 포함되며, 절대보호구역과 상대보호구역에 저촉 또는 포함됩니다.
- 시설 포함 평가. 일괄매각이며 목록3의 1층 내부 냉동 및 냉장 창고 등을 건물에 포함하여 평가했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 이용상태 확인. 기타 + 토지 물건으로, 현재 실제 사용 형태와 각 공간의 점유 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 냉동·냉장 시설 확인. 건물에 포함해 평가된 창고와 설비의 작동 여부, 유지비, 철거 또는 원상복구 필요성을 점검해야 합니다.
- 토지 범위 대조. 서호동 151-6과 151-7의 일괄매각 범위와 토지·건물의 현황 경계를 원본 서류 및 현장에서 대조해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 송라신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 권리의 현재 채권자와 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료 없이 감정가 대비 유찰률만으로 응찰가를 정하지 말고, 개별 매매사례와 활용가치를 별도로 조사해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 검증 전까지 보류
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 임차인이 없고 말소기준 근저당권과 후순위 권리가 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 채권 미배당 487,375,202원도 매수인이 승계하는 돈이 아닙니다.
다만 최저가가 감정가의 34%라는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 실거래 비교자료가 없고, 일반 주거상품이 아닌 기타 + 토지 일괄매각이며 냉동·냉장 창고 등이 건물에 포함돼 평가됐습니다. 세 차례 유찰은 할인 신호인 동시에 시장의 신중한 평가를 보여주는 지표일 수 있습니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 현장과 시세 확인 전까지 보류입니다.
