최저가 1.56억이 아니라, 실질취득은 약 5.03억 — 반월당효성해링턴플레이스 1102호

대구지방법원 2025타경9153. 대구 중구 남산동 반월당효성해링턴플레이스 101동 11층 1102호, 전용 84.9343㎡ 아파트입니다. 감정가는 456,000,000원이지만 세 차례 유찰돼 최저매각가는 156,408,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 34.3%이자 최근 12개월 실거래 평균의 34.9%인 초저가 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 가격 기준은 최저가가 아니라 보증금 인수를 포함한 실질취득액입니다.

임차권자 추예원은 임대차계약일 2021.04.30, 주민등록·점유개시·확정일자 2021.06.15, 보증금 500,000,000원으로 임차권등기를 마쳤습니다. 매각물건명세서에는 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있으며 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 추예원은 동시에 청구금액 500,000,000원의 강제경매 신청채권자이므로, 신청채권과 임차보증금을 서로 다른 10억원의 채권처럼 합산해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소된 담보보다 선순위 임차권이 핵심

등기부에는 2014년부터 국민은행 근저당 3건, 대구경북양돈축산업협동조합 근저당, 아성다이소 근저당이 차례로 나타나지만 모두 경매개시 전에 말소됐습니다. 국민은행 1번·3번 근저당은 2018.09.28, 국민은행 2번 근저당은 2016.07.21, 대구경북양돈축산업협동조합 근저당은 2019.06.11, 아성다이소 근저당은 2021.06.04 말소됐습니다. 따라서 2021.06.15 대항요건과 확정일자를 갖춘 추예원의 임차권보다 앞서 경매 시점까지 존속하는 담보권은 확인되지 않습니다.

임차인·점유자 분석

조사상 실제 임차인·점유자는 2명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 아닙니다. 류형한은 추예원과 같은 2021.06.15 전입으로 확인되지만 보증금, 확정일자, 점유 부분이 확인되지 않습니다. 따라서 류형한을 대항력 없는 임차인으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상인 별도 위험으로 남겨야 합니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 본다

반월당효성해링턴플레이스 전용 84.93㎡대의 최근 거래 12건은 422,000,000원에서 475,000,000원 사이입니다. 최근 12개월 평균은 447,916,666원, 최신 거래는 2026.06의 453,000,000원입니다.

현재 최저가 156,408,000원만 비교하면 최근 평균의 34.9%지만, 이는 인수보증금을 제외한 숫자입니다. 집행비용 2,989,712원을 제외한 매각대금 153,418,288원이 추예원의 보증금에 배당된다고 가정하면, 남는 보증금은 346,581,712원입니다. 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득은 502,989,712원으로 계산됩니다.

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 커지므로, 집행비용을 제외한 실질취득액은 보증금 500,000,000원 부근에서 크게 내려가지 않습니다. 즉 한 차례 더 유찰돼 최저가가 109,485,600원이나 76,639,920원으로 내려가도, 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어나는 구조여서 일반적인 유찰 할인 효과가 제한됩니다.

③ 예상배당표 (현재 최저가 156,408,000원 가정)

국민은행·대구경북양돈축산업협동조합·아성다이소 근저당은 등기부상 경매개시 전에 말소된 권리이므로 현존 채권처럼 중복 합산하지 않았습니다. 추예원의 강제경매 청구금액 500,000,000원도 같은 임차보증금 반환채권과 중복될 수 있어 별도의 500,000,000원으로 더하지 않았습니다. 실제 배당은 배당요구서·채권계산서·세금·집행비용 확정액에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 용도. 철근콘크리트구조 지상 26층 건물의 11층 아파트로 이용 중이며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 입지. 대구광역시 중구 남산동 남문시장네거리 북동측에 인접하고, 주변은 근린생활시설·재래시장·단독주택·다세대주택이 혼재합니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고, 서측 약 40m·남측 약 25m·동측과 북측 약 8m 포장도로에 접합니다.
• 단지. 반월당효성해링턴플레이스는 499세대이며 사용승인일은 2014.07.31입니다.
• 규제. 준주거지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역이며 상대보호구역과 역사문화환경보존지역 등에 해당합니다.
• 토지. 지목은 대, 평지·세로장방형이며 공시지가는 2,638,000원/㎡입니다.
• 환금성. 전용 84.93㎡대 최근 거래 12건이 422,000,000원부터 475,000,000원까지 형성돼 있으나, 실질취득액은 이 거래 범위를 웃돕니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가 기준 판단 금지. 156,408,000원은 보증금 인수를 제외한 금액입니다. 입찰가와 미배당 인수액을 합친 총액으로 비교해야 합니다.
• 임차권 원본 확인. 매각물건명세서의 인수 문구, 임차권등기명령 결정문, 임대차계약서, 전입세대확인서와 확정일자 자료를 대조하세요.
• 보증금 지급 검증. 추예원의 500,000,000원 지급 내역과 반환채권 발생 경위를 확인해 임대차의 진정성을 검증하세요.
• 동일 채권 중복 주의. 추예원의 임차보증금과 강제경매 청구금액을 각각 500,000,000원씩 합산하지 말고 채권 원인을 확인하세요.
• 류형한 조사. 전입일만 확인된 류형한의 계약서, 보증금, 확정일자, 현재 점유 여부와 추예원과의 관계를 확인하세요.
• 배당순위 재검증. 경매개시 전에 말소된 근저당권이 실제 배당 대상에 포함되지 않는지 등기부와 채권계산서를 대조하세요.
• 매각 진행상태. 기재된 매각기일 2026.07.15의 결과와 매각허가 여부, 최고가매수신고인의 존재를 법원 원본에서 확인하세요.
• 명도·관리비. 임차인과 점유자의 실제 거주 여부, 인도 조건, 체납 관리비 중 공용부분 승계 가능액을 관리사무소에서 확인하세요.

맺으며 — “1.56억 낙찰”이 아니라 “약 5.03억 취득”

이 사건의 핵심은 3회 유찰이나 감정가 대비 34.3%라는 숫자가 아닙니다. 매수인에게 대항할 수 있는 보증금 500,000,000원의 임차권이 있고, 배당으로 갚지 못한 잔액을 낙찰자가 인수한다는 점입니다. 현재 최저가 기준으로 집행비용을 제외한 매각대금이 임차인에게 배당된다고 가정해도 실질취득은 약 502,989,712원입니다.

이는 최근 12개월 실거래 평균 447,916,666원의 112.3%, 최신 거래 453,000,000원의 111.0%이며, 최근 최고 거래 475,000,000원보다도 높습니다. 한 차례 더 유찰돼 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금 인수액이 증가해 총부담은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 여기에 류형한의 미상 임대차와 추예원의 임대차 진정성 확인 문제까지 남아 있습니다.

최저가는 파격적이지만 실질취득은 시세 이상이고, 권리 위험도 해소되지 않았습니다. 입찰 판단은 최저가가 아니라 임차보증금 인수액, 실제 배당순위, 두 점유자의 관계를 모두 확정한 뒤에 내려야 합니다.