대구지방법원 2025타경9188. 대구 수성구 범어동 397-28의 토지와 건물을 일괄매각하고 제시외 건물도 포함하는 사건입니다. 사건 분류는 연립/다세대와 토지이지만, 감정평가상 현재 이용상태는 단독주택입니다. 다만 이번 경매의 본질은 온전한 주택 한 채의 취득이 아닙니다. 등기상 소유지분은 유영숙 11분의 9, 류원수 11분의 2이고, 경매개시결정도 류원수 지분 2/11에만 내려졌습니다.

낙찰자는 기존 공유자 유영숙과 함께 부동산을 소유하게 됩니다. 독점 사용이나 즉시 처분이 보장되는 구조가 아니며, 공유물 관리·사용 협의와 향후 지분 정리 문제가 남습니다. 유영숙은 매각물건명세서상 공유자 우선매수를 1회에 한해 행사할 수 있어, 외부 입찰자가 최고가를 제시하더라도 최종 취득 여부가 달라질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 가처분은 말소됐지만 지분관계는 남는다

등기부에는 근저당권이나 압류가 없고, 말소기준은 2025.09.04. 류원수 지분에 대한 강제경매개시결정입니다. 2024.10.08. 유니애대부유한회사가 류원수 지분 2/11에 가처분을 등기했으나, 사해행위취소 확정판결에 따라 지분이 유영숙 9/11·류원수 2/11로 경정된 뒤 가처분은 목적 달성으로 말소됐습니다. 따라서 해당 가처분 자체를 낙찰자가 별도로 인수하는 구조는 아닙니다.

② 점유·임차관계 — 보증금 미상이라 인수액 확정 불가

두 사람의 전입일은 모두 말소기준일인 2025.09.04.보다 빠릅니다. 그러나 보증금과 확정일자, 실제 임대차계약, 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 전입일만으로 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수 없습니다. 현재 단계의 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다.

특히 유영숙은 등기부상 9/11 공유자이면서 점유·임차 조사에도 나타납니다. 실제 임차인이 아니라 소유관계인일 가능성과 가장임차인 여부를 확인해야 하며, 유영숙의 보증금을 추정하거나 별도 임차채권으로 단정해서는 안 됩니다. 추정애 역시 보증금이 확인되지 않아, 낙찰 후 인도 범위와 보증금 인수 가능성을 현재 금액으로 계산할 수 없습니다.

③ 지분매각 구조 — 공유자 우선매수와 환금성 제약

공유지분은 부동산 전부의 특정 방이나 구역을 물리적으로 나눠 취득하는 권리가 아닙니다. 낙찰자는 2/11의 관념적 지분을 취득하며, 사용·수익·처분 과정에서 9/11 공유자와의 협의가 중요합니다. 감정가 대비 최저가가 낮아 보여도, 지분 매각의 거래 상대가 제한되고 정리 절차가 필요할 수 있어 일반 주택과 같은 환금성을 기대하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 67,498,000원 가정)

현재 최저가에서는 신청채권자 청구액 57,279,324원이 전액 배당되고 8,603,712원이 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 점유자 보증금이 확인되면 실제 배당과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·물적 현황 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 대구광역시 수성구 범어동 소재 범어초등학교 북동측 인근이며, 주변은 단독주택과 다세대주택 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 제반 교통시설과의 접근성을 고려한 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 세멘트 벽돌조 경사지붕 단층으로, 사용승인일은 1977.12.16입니다. 외벽은 드라이비트와 벽돌 붙임, 내벽은 벽지, 창호는 새시창호입니다.
• 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비 등 주택 제반설비가 돼 있습니다.
• 토지. 대 212.8㎡, 평지·정방형·세로각지(가)이며 공시지가는 1,454,000원/㎡입니다.
• 규제. 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 상대보호구역에 해당합니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각지분 원본 확인. 매각대상이 류원수의 2/11 지분으로 한정되는지 매각물건명세서와 등기부 원본에서 다시 확인해야 합니다.
• 공유자 우선매수. 유영숙의 1회 우선매수권 행사 여부와 신고 절차를 확인해야 합니다.
• 추정애 점유 확인. 실제 거주 여부, 점유 부분, 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 유영숙 관계 확인. 9/11 공유자이자 점유 조사 대상이므로, 임차인이 아닌 소유관계인인지와 임차보증금 주장 여부를 구분해야 합니다.
• 실질취득비용 재산정. 보증금 인수 여부가 확인되기 전에는 67,498,000원을 최종 취득비용으로 보면 안 됩니다.
• 공유관계 정리 가능성. 낙찰 후 사용협의, 지분 매매, 공유물분할 등 출구전략의 현실성과 비용을 검토해야 합니다.
• 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 현황과 경계를 현장에서 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 점유관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 2/11 지분과 점유관계다

이 사건은 감정가 137,752,220원에서 3회 유찰돼 최저가가 67,498,000원까지 낮아졌습니다. 그러나 낙찰자가 얻는 것은 범어동 주택 전체가 아니라 류원수의 2/11 지분입니다. 유영숙의 9/11 지분은 그대로 남고, 유영숙은 공유자 우선매수를 1회 행사할 수 있습니다.

여기에 추정애와 유영숙의 전입이 말소기준보다 앞서면서도 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 배당표상 인수는 0원이지만, 이를 실제 인수액 0원으로 확정해서는 안 됩니다. 권리와 실질취득비용을 확정할 핵심 자료가 아직 부족하고, 지분의 환금성도 낮은 구조입니다. 감정가의 49%라는 숫자만으로는 저가 매수라고 평가할 수 없습니다. 가격 판단 보류, 점유·공유관계 확인이 선행돼야 합니다.