대구지방법원 2025타경9269. 대구 동구 지묘동 86-7, 도로명 팔공로 527에 있는 건물과 토지의 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 지하는 주차장, 1층은 주차장, 2층은 모텔 객실 2실·수부실 1실과 일반음식점, 3층과 4층은 각각 모텔 객실 8실이며, 가격시점 현재 공실상태로 조사됐습니다. 말소기준은 2019년 2월 28일 설정된 주식회사대구은행의 채권최고액 1,560,000,000원 근저당권입니다. 이후 장다순 지분에 설정된 대구신용보증재단 가압류 56,200,000원과 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리구조만 보면 매수인에게 넘겨지는 금액은 예상배당 기준 0원입니다. 현재 최저매각가 774,648,000원에서 집행비용 10,146,480원을 빼면 말소기준 근저당권에 764,501,520원이 배당되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 채권자 전체 미배당액은 851,698,480원으로 크게 남습니다. 이 미배당은 곧바로 매수인 인수액을 뜻하는 것은 아니며, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9269 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 지묘동 86-7 · 대구광역시 동구 팔공로 527 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 지하 주차장 · 1층 주차장 · 2층 모텔·일반음식점 · 3~4층 모텔 |
| 건물구조 | R.C조 콘크리트평스라브 4층 |
| 토지 | 487.0㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 광대로한면 |
| 소유자 | 장다순 2분의 1 · 전병건 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,580,916,600원 / 774,648,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 청구금액 | 1,303,422,192원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 소유관계는 장다순과 전병건이 각 2분의 1 지분을 보유하는 구조입니다. 말소기준권리는 2019.02.28. 주식회사대구은행의 근저당권이며, 그 뒤 설정된 2025.07.18. 대구신용보증재단의 장다순 지분 가압류와 2025.09.15. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 전세권과 선행 근저당권들은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 774,648,000원으로 감정가 1,580,916,600원의 49%입니다. 두 차례 유찰로 표면 할인율은 크게 내려왔습니다. 그러나 이 사건에는 동일 유형의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래와 같은 직접 비교가격이 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다.
특히 이 물건은 일반 주거용 집합건물이 아니라 모텔·일반음식점·주차장으로 쓰이는 상업용 건물과 토지입니다. 감정평가 시점 현재 공실이고, 토지 이용상황도 상업용으로 조사됐습니다. 이런 유형은 매출·임대수익·영업시설 상태에 따라 가격 편차가 클 수 있으므로, 감정가 49% 자체보다 실제 수익성과 재매각 가능성을 확인하는 것이 우선입니다.
③ 예상배당표 (매각가 774,648,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,146,480원 |
| 1. 근저당 · 주식회사대구은행 | 1,560,000,000원 | 764,501,520원 |
| 2. 가압류 · 대구신용보증재단 | 56,200,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 1,616,200,000원 중 764,501,520원이 배당되고 851,698,480원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
④ 회차 시나리오 — 인수는 0원, 채권 미배당은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 774,648,000원 | 764,501,520원 | 851,698,480원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 542,253,600원 | 534,431,064원 | 1,081,768,936원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 379,577,520원 | 373,463,435원 | 1,242,736,565원 | 0원 |
현재보다 한 번 더 유찰되면 542,253,600원, 두 번 더 유찰되면 379,577,520원까지 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 이 가격 하락은 권리 인수액을 줄이는 효과가 아니라 채권자 미배당을 늘리는 구조입니다. 매수인의 실질취득액은 각 회차에서 매각가와 동일하게 계산됩니다.
⑤ 물건의 이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 지하는 주차장, 1층은 주차장, 2층은 모텔 객실 2실·수부실 1실과 일반음식점, 3층·4층은 각각 모텔 객실 8실이며 가격시점 현재 공실상태입니다.
- 입지. 팔공보성1차아파트 북측 인근으로 숙박시설, 근린생활시설, 다세대주택 및 아파트 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입은 용이하고 간선도로변에 접해 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 487.0㎡, 지목 대, 상업용, 평지·사다리형, 광대로한면이며 공시지가는 1,091,000원/㎡입니다.
- 용도지역·규제. 제2종일반주거지역, 고도지구(해발110M 이하), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역이 기재돼 있습니다.
- 시설. 위생·급배수·화재탐지·승강기 설비와 유류보일러에 의한 난방설비가 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다. 지하층은 공부상 다방·주차장이지만 실제는 주차장, 1층은 공부상 음식점·주차장이지만 실제는 주차장으로 이용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용 상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 수익성 확인. 모텔·일반음식점 용도 건물인 만큼 객실 운영 가능 상태, 시설 유지비, 예상 임대료·영업수익을 별도로 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자만 보지 말고 주변 유사 상업용 건물·토지의 현재 거래가와 임대수익을 함께 비교해야 합니다.
- 제시외 포함 범위. 일괄매각·제시외 건물 포함 조건이므로 감정평가서의 평가 범위와 실제 현황을 대조해야 합니다.
- 규제 확인. 제2종일반주거지역, 고도지구, 역사문화환경보존지역 등 기재된 토지이용 규제가 향후 증·개축이나 용도변경에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다.
- 배당표 성격. 현재 배당은 추정치이며 당해세와 최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 공고를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만 가격 판단은 단순하지 않다”
이 사건은 권리관계 자체만 보면 비교적 명확합니다. 2019년 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸하며 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 물건은 모텔·일반음식점·주차장으로 이용되는 상업용 건물과 토지이고 현재 공실입니다. 이미 2회 유찰돼 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만, 동일 유형의 최근 실거래 근거가 없어 “감정가의 절반이니 저렴하다”는 결론은 낼 수 없습니다.
결국 이 물건의 핵심은 권리 인수보다는 공실 상업용 건물의 실제 수익성·시설상태·재매각성입니다. 권리상 인수 0원이라는 장점은 분명하지만, 다회 유찰과 비주거 상업용 용도, 직접적인 시장가격 비교자료 부재를 함께 놓고 보면 가격을 공격적으로 평가하기보다는 보수적으로 검증해야 하는 사건입니다.
