대구지방법원 2025타경9305. 대구 남구 대명동 1603-1의 토지와 3층 주택이 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 3층 주택으로, 사용승인일은 1996.11.2입니다. 공부상 1층은 주택 및 소매점이지만 현황은 1층 전체가 주택이고, 제시외 건물도 포함해 매각됩니다. 토지는 132.2㎡, 지목은 대이며 북동측 일부가 공부와 달리 현황 도로로 이용되고 있습니다.
권리의 기준점은 2015.09.24 설정된 주식회사유니온상호저축은행의 채권최고액 91,000,000원 근저당권입니다. 이후의 이성준 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기권리가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 점유자입니다. 정미자의 전입일은 2007.10.19로 기준권리보다 빠르지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아, 이 자료만으로는 대항력과 낙찰자 승계액을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9305 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 남구 대명동 1603-1 · 대명복개로3길 56-2 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 현황 주택 |
| 건물 | 시멘트벽돌조 슬래브지붕 3층 주택 · 사용승인 1996.11.2 |
| 토지 | 132.2㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 · 평지 · 정방형 · 소로한면 |
| 소유자 | 이병화 |
| 감정가 / 최저가 | 403,719,150원 / 138,475,000원 |
| 유찰 / 매각 | 3회 유찰 · 재매각 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 신청채권 / 청구액 | 이성준 / 373,537,808원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 입찰보증금 | 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선순위 전입자는 확인 필요
현재 소유권은 1999.10.08 이병화에게 이전됐습니다. 과거 이태순의 전세권은 2004.05.04 해지로 말소됐고, 한국주택은행에서 국민은행으로 이전됐던 기존 근저당도 2015.09.24 해지로 말소돼 현재 경매의 기준권리는 아닙니다. 현행 말소기준은 같은 날 설정된 유니온상호저축은행 근저당 91,000,000원입니다.
임차인·점유자 확인
조사상 임차인·점유자는 3명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정미자 | 2007.10.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인필요 |
| 곽다원 | 2020.06.19 | 미상 | 미상 | 2025.11.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정임식 | 2024.01.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
정미자의 전입이 말소기준보다 빠른 점이 핵심입니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하기 전에는 매수인 승계금액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
② 가격·회차 비교 — 감정가 34%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 138,475,000원으로 감정가 403,719,150원의 34% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 동일 비교 실거래가가 제시되지 않았고, 선순위 전입자의 보증금도 미상이라 실질취득비용 자체를 확정할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하는 것은 위험합니다.
| 회차 | 매각가격 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 138,475,000원 | 135,736,350원 | 455,263,650원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 96,932,500원 | 94,787,715원 | 496,212,285원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 67,852,750원 | 66,231,400원 | 524,768,600원 |
③ 예상배당표 (매각가 138,475,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,738,650원 |
| 1. 근저당 · 주식회사유니온상호저축은행 | 91,000,000원 | 91,000,000원 |
| 2. 근저당 · 이성준 | 500,000,000원 | 44,736,350원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 배당 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 선순위 전입자 정미자의 보증금·승계 여부가 확정되지 않았으므로 실제 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 남구 대명동 남대구세무서 북측 인근으로, 주변은 단독주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근 교통시설 및 편익시설과의 접근성을 종합한 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 132.2㎡, 지목 대, 제1종일반주거지역이며 평지·정방형·소로한면입니다. 공시지가는 1,213,000원/㎡입니다.
- 현황 차이. 공부상 지목은 대이나 북동측 일부가 현황 도로로 이용되고 있습니다.
- 건물 이용. 감정 이용상태는 주택이며, 공부상 1층은 주택 및 소매점이지만 현황은 1층 전체가 주택입니다.
- 매각 범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물도 포함됩니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 경혜여자중학교 상대보호구역에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 정미자 임대차 원본 확인. 보증금, 실제 점유, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서·현황조사 및 관련 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 선순위 전입자의 승계금액이 확인되기 전에는 최저가 138,475,000원을 총취득비용으로 보지 마십시오.
- 재매각 조건. 재매각이며 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 토지 현황도로. 북동측 일부가 현황 도로이므로 실제 이용범위와 경계를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물이 포함 매각되므로 현황·면적·사용상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 1층 이용상태. 공부상 주택 및 소매점, 현황은 전체 주택으로 이용되고 있어 공부와 현황의 차이를 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 제시된 배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 시나리오이므로 최종 배당표와 동일하다고 볼 수 없습니다.
맺으며 — “34% 할인”보다 선순위 전입자의 보증금이 먼저다
이 물건은 감정가 403,719,150원에서 3회 유찰돼 최저가가 138,475,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 현재 자료만으로는 그렇게 결론 내릴 수 없습니다. 정미자의 2007.10.19 전입이 말소기준인 2015.09.24보다 앞서고 보증금이 미상이기 때문입니다. 승계금액이 존재한다면 매수인의 실질취득비용은 낙찰가보다 높아집니다.
게다가 재매각·입찰보증금 20%, 토지 일부의 현황도로, 제시외 건물 포함, 공부와 다른 1층 이용상태까지 확인해야 할 요소가 여러 개입니다. 등기부상 후순위 담보권이 소멸한다는 사실만으로는 충분하지 않습니다. 이 사건의 승부처는 최저가가 얼마나 낮은가가 아니라, 정미자의 실제 임대차관계와 매수인 승계액이 얼마인지 확인하는 것입니다.
