대구지방법원 2025타경9305. 대구 남구 대명동 1603-1의 토지와 3층 주택을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 주택이고, 건물은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 3층입니다. 소유자는 이병화이며, 현재 최저매각가는 감정가 403,719,150원에서 2회 유찰된 197,822,000원입니다. 수치만 보면 크게 낮아졌지만, 이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 선순위 전입자의 보증금·점유관계 확인입니다.
말소기준권리는 2015.09.24 설정된 주식회사유니온상호저축은행의 근저당권 91,000,000원입니다. 그 뒤 2020.07.15 이성준 근저당권 500,000,000원과 2025.09.17 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 정미자는 2007.10.19 전입으로 말소기준권리보다 앞서 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이를 곧바로 확정적인 “대항력 있음·보증금 인수”로 단정할 수는 없고, 대항력 가능·인수액 미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9305 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 남구 대명동 1603-1 · 대구광역시 남구 대명복개로3길 56-2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 주택 |
| 토지 | 132.2㎡ · 지목 대 · 단독 · 평지 · 정방형 · 소로한면 |
| 건물 | 시멘트벽돌조 슬래브지붕 3층 주택 · 사용승인일 1996.11.2 |
| 소유자 | 이병화 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 403,719,150원 / 197,822,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 373,537,808원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 선순위 전입이 변수
현재 등기상 기준이 되는 권리는 2015.09.24 주식회사유니온상호저축은행 근저당권 91,000,000원입니다. 2020.07.15 이성준 근저당권 500,000,000원과 2025.09.17 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 2020년 김선순의 강제경매개시결정은 2020.02.24 취하돼 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 3명, 선순위 전입 1명
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정미자 | 2007.10.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 정임식 | 2024.01.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽다원 | 2020.06.19 | 미상 | 미상 | 2025.11.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
정임식의 전입일 2024.01.05, 곽다원의 전입일 2020.06.19은 모두 말소기준권리 2015.09.24보다 뒤입니다. 곽다원은 2025.11.28 배당요구를 했습니다. 반면 정미자는 기준권리보다 훨씬 앞선 전입자이므로 보증금·점유·확정일자와 배당요구 여부를 확인하기 전에는 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 ‘싸다’고 결론 내릴 수 없다
현재 최저매각가는 197,822,000원으로 감정가 403,719,150원의 49% 수준입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 138,475,400원, 4회 유찰 시 시나리오는 96,932,780원입니다.
하지만 이 사건에는 동일·유사 물건의 최근 실거래 평균, 최신 거래, 최근 가격 추세가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다. 특히 정미자의 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 취득원가는 낙찰가만으로 확정되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 197,822,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,569,508원 |
| 1. 근저당 · 주식회사유니온상호저축은행 | 91,000,000원 | 91,000,000원 |
| 2. 근저당 · 이성준 | 500,000,000원 | 103,252,492원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 591,000,000원 중 예상 배당액은 194,252,492원, 미배당은 396,747,508원입니다. 이성준 근저당은 일부만 배당됩니다. 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았고, 정미자의 보증금도 확인되지 않아 실제 배당 및 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
⑤ 재매각·토지·건물 조건
- 재매각. 이번 매각은 재매각이며, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하며 제시외 건물도 포함됩니다.
- 토지 현황 차이. 토지는 공부상 ‘대’이나 북동측 일부의 현황은 도로입니다.
- 건물 현황 차이. 공부상 1층은 주택 및 소매점이나 현황은 1층 전체가 주택입니다.
- 토지. 면적 132.2㎡, 지목 대, 평지·정방형·소로한면이며 공시지가는 1,213,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 남구 대명동 남대구세무서 북측 인근이며 주변은 단독주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근 교통시설 및 편익시설 접근성을 종합한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 슬래브지붕 3층 주택으로 외벽은 외장타일 및 몰탈 위 페인트 등, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 위생급배수설비 및 난방설비 등 주택 제반설비의 정상 설치 여부는 미상입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 정미자 보증금 확인. 2007.10.19 전입자의 보증금·점유 상태·확정일자·배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 확정하지 마세요.
- 재매각 원인 확인. 재매각 사건이므로 직전 매각과 대금 미납 경위, 현재 매각조건을 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 입찰보증금. 이번 회차는 일반적인 10%가 아니라 최저매각가격의 20%입니다.
- 현황 도로. 토지 북동측 일부가 현황 도로이므로 실제 이용범위와 경계, 면적 영향을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물이 포함되는 일괄매각이므로 현황과 감정 범위를 대조해야 합니다.
- 1층 용도 차이. 공부상 주택 및 소매점이나 현황은 전체 주택이므로 실제 사용 상태를 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 인근 주택·토지 실거래와 함께 비교해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 선순위 전입이 먼저다
이 사건은 감정가 403,719,150원에서 2회 유찰돼 최저가가 197,822,000원까지 내려온 숫자가 먼저 눈에 들어옵니다. 그러나 권리분석 순서는 반대입니다. 먼저 봐야 할 것은 2007.10.19 전입한 정미자입니다. 말소기준권리인 2015.09.24 근저당보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 승계 부담을 산정할 수 없습니다.
또한 이 사건은 재매각이고 보증금이 최저매각가격의 20%이며, 토지 일부 현황 도로·제시외 건물 포함·공부와 현황의 1층 용도 차이가 함께 있습니다. 실거래 시세 자료도 없어 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”고 평가하기 어렵습니다. 결론은 가격은 낮아졌지만 권리·현황 확인이 선행돼야 하는 고확인형 물건입니다.
