대구지방법원 2025타경9305. 대구 남구 대명동 1603-1의 토지 132.2㎡와 시멘트벽돌조 슬래브지붕 3층 주택을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 주택이고, 공부상 1층은 주택 및 소매점이나 현황은 1층 전체가 주택입니다. 토지는 공부상 지목이 대이지만 북동측 일부가 현황도로이며, 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
등기 흐름에서 가장 중요한 점은 1999년 설정된 한국주택은행 근저당이 2015년 9월 24일 말소됐다는 사실입니다. 따라서 현재 남아 있는 권리 중 가장 앞선 것은 같은 날 설정된 유니온상호저축은행 근저당 91,000,000원으로 보는 것이 타당합니다. 이 기준을 적용하면 2007년 10월 19일 전입한 정미자는 단순한 후순위 점유자가 아니라 대항력 있는 임차인일 가능성을 배제할 수 없는 인물입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9305 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 남구 대명동 1603-1 · 대명복개로3길 56-2 |
| 물건종류 | 주택 + 토지 · 토지 132.2㎡ · 시멘트벽돌조 슬래브지붕 3층 |
| 이용상태 | 주택 · 공부상 1층은 주택 및 소매점, 현황은 1층 전체 주택 |
| 소유자 | 이병화 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 403,719,150원 / 197,822,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이성준 / 373,537,808원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 재확인이 핵심
1999년 한국주택은행 근저당은 국민은행으로 이전된 뒤 2015년 9월 24일 해지로 말소됐습니다. 2001년 이태순의 전세권 20,000,000원도 2004년 5월 4일 이미 말소됐습니다. 따라서 매각으로 소멸할 현재의 기준권리는 2015년 9월 24일 유니온상호저축은행 근저당 91,000,000원이고, 이후 설정된 이성준의 근저당 500,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 전입·점유 관계 — 정미자 보증금이 실질취득가를 바꾼다
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정미자 | 2007.10.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 곽다원 | 2020.06.19 | 미상 | 미상 | 2025.11.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정임식 | 2024.01.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
곽다원과 정임식은 2015년 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 반면 정미자는 2007년 전입으로 기준권리보다 앞섭니다. 다만 보증금·확정일자·점유 부분과 임대차계약 내용이 확인되지 않았으므로 대항력 있음으로 확정할 수도, 승계액 0원으로 단정할 수도 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 할인과 시세 할인은 다르다
현재 최저매각가는 197,822,000원으로 감정가 403,719,150원의 49%입니다. 금액 차이는 205,897,150원이지만, 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 확인되지 않아 이 차이를 시장가 대비 할인으로 해석할 근거는 없습니다.
더구나 이 물건은 공동주택의 표준화된 한 세대가 아니라 132.2㎡ 토지와 3층 주택, 제시외 건물, 현황도로 부분을 함께 취득하는 개별 부동산입니다. 건물 상태와 내부 이용구조, 도로 편입 부분, 제시외 건물의 면적과 적법성에 따라 실제 가치와 환금성이 크게 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 197,822,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,569,508원 |
| 기말소 · 한국주택은행 근저당 | 미상 | 0원 |
| 기말소 · 이태순 전세권 | 20,000,000원 | 0원 |
| 유니온상호저축은행 근저당 | 91,000,000원 | 91,000,000원 |
| 이성준 근저당 | 500,000,000원 | 103,252,492원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당모형상 채권총액 591,000,000원 중 194,252,492원이 배당되고, 396,747,508원이 미배당됩니다. 당해세·최우선변제와 정미자의 임대차보증금은 확정 반영되지 않아 실제 배당 및 매수인 승계액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 토지·건물과 환금성 메모 (감정평가 및 매각조건 기준)
- 이용상태. 감정평가상 주택이며, 시멘트벽돌조 슬래브지붕 3층 건물입니다. 사용승인일은 1996.11.2입니다.
- 현황 차이. 공부상 1층은 주택 및 소매점이지만 현황은 1층 전체가 주택입니다. 용도와 현황의 차이가 향후 이용·대출·수선 계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 토지. 면적 132.2㎡, 지목 대, 평지·정방형·소로한면이며 공시지가는 1,213,000원/㎡입니다.
- 도로 부분. 공부상 대이지만 북동측 일부가 현황도로입니다. 실제 사용면적과 경계, 도로 제공 상태를 지적도·현황측량으로 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물이 일괄매각에 포함됩니다. 면적·구조·사용상태와 적법성, 철거 또는 보수 필요성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 입지. 남대구세무서 북측 인근이며 주변은 단독주택과 근린생활시설로 형성돼 있습니다. 교통상황은 보통입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 경혜여자중학교 상대보호구역에 포함됩니다.
- 환금성. 표준화된 공동주택이 아닌 개별 주택·토지이고 실거래 비교자료가 없어, 매각가격 산정과 재매각 시 매수층 확보가 상대적으로 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 정미자 임대차 원본 확인. 임대차계약서, 보증금, 실제 점유 부분, 세대 구성, 전출 여부와 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 말소기준 재검증. 1999년 근저당의 2015년 말소와 2015년 유니온상호저축은행 근저당의 접수 순위를 등기사항전부증명서 원본으로 대조해야 합니다.
- 실질취득가 산정. 정미자의 승계 가능 보증금이 확인된 뒤에만 ‘입찰가 + 미배당 보증금 + 취득·명도·수선비’ 기준으로 상한가를 계산해야 합니다.
- 현황측량. 북동측 일부 현황도로의 면적과 경계, 통행 제공 상태를 확인해 실제 사용 가능한 토지면적을 판단해야 합니다.
- 제시외 건물 실사. 제시외 건물의 위치·면적·구조·보존상태와 건축물대장 반영 여부를 확인해야 합니다.
- 건물 상태 점검. 위생급배수설비와 난방설비의 정상 설치 여부가 확인되지 않았으므로 누수·균열·전기·배관·난방 상태와 예상 수선비를 조사해야 합니다.
- 시세 조사. 인근 단독주택과 토지의 최근 거래, 도로조건·건물연식·대지면적이 유사한 사례를 확보하기 전에는 감정가 대비 49%를 시세 할인으로 판단하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장·토지이용계획을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “반값”보다 먼저 확인할 것은 선순위 보증금이다
최저매각가 197,822,000원은 감정가 403,719,150원의 49%로 보이지만, 이 물건의 핵심은 유찰률이 아닙니다. 1999년 근저당이 경매 전에 말소된 이상 현재 기준권리는 2015년 근저당이고, 2007년 전입한 정미자는 대항력 있는 임차인일 가능성이 남습니다. 보증금이 얼마인지 확인되지 않았으므로 매수인 인수액도, 실질취득가도 미정입니다.
여기에 최근 실거래 비교자료 부재, 현황도로, 제시외 건물, 공부와 현황의 용도 차이, 설비상태 미상까지 겹칩니다. 등기상 후순위 담보권은 소멸하지만, 임대차와 물건 현황의 불확실성은 낙찰자에게 남을 수 있습니다. 따라서 이 사건은 “감정가의 절반”이 아니라 선순위 가능 보증금과 실제 사용 가능한 토지·건물 가치를 먼저 확정해야 하는 물건입니다.