대구지방법원 2025타경9365. 수성구 상동 384-7, 수성로14길 36의 토지와 지상 4층 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 제1종근린생활시설(소매점), 2층 다가구주택 3가구, 3층 다가구주택 3가구, 4층 다가구주택 2가구입니다. 말소기준권리는 2015.11.05 반고개새마을금고 근저당권 585,000,000원입니다. 이후 강제경매개시결정과 등기된 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조이며, 과거 엄은주 전세권 70,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다.
다만 이 사건은 아파트처럼 임차관계가 단순하지 않습니다. 확인된 실제 임차인은 9명이고, 별도로 한국토지주택공사는 김지석 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복신고이므로 실제 임차인 수나 보증금에 중복 합산하면 안 됩니다. 김지석·유정희·이진주·김기현·차기준·조연주·하진형은 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력이 없지만, 지주택·기사항전은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9365 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 상동 384-7 · 대구광역시 수성구 수성로14길 36 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 제1종근린생활시설 · 2~4층 단독주택(다가구주택) |
| 토지 | 대 234.4㎡ · 주상용 · 제1종일반주거지역 · 공시지가 1,968,000원/㎡ |
| 소유자 | 정경숙 |
| 감정가 / 최저가 | 1,446,965,600원 / 709,012,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험주식회사(임차권자 한국토지주택공사의 채권양수인) / 137,879,648원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 매각 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 선명, 임차관계는 확인 필요
② 임차인 분석 — 실제 임차인 9명, 보증기관 1건은 중복 제외
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지석 | 미상 | 2021.10.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유정희 | 미상 | 2025.09.01 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.11.21 | 없음 |
| 이진주 | 미상 | 2022.12.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김기현 | 301호 · 주거 | 2021.06.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 차기준 | 미상 | 2022.11.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조연주 | 1층 61.57㎡ | 2022.12.02 | 20,000,000원 월 1,000,000원 | 없음 | 배당요구 2025.11.12 | 없음 |
| 하진형 | 1층 28.00㎡ | 2022.07.05 | 미상 월 400,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 지주택 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 한국토지주택공사 | 주거 · 임차권등기 | 2016.07.18 | 70,000,000원 | 없음 | 배당요구 2024.07.29 | 보증기관 대위 |
한국토지주택공사는 김지석 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복신고이므로 실제 임차인 수와 보증금 합계에 별도 합산하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
현재 최저매각가는 709,012,000원으로 감정가 1,446,965,600원의 49%입니다. 이미 2회 유찰됐지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정하면 안 됩니다. 특히 1층 근린생활시설과 2~4층 다가구주택, 토지를 함께 취득하는 복합형 물건이라 단순 공동주택 실거래와 동일한 방식으로 판단하기도 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 709,012,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,490,120원 |
| 1. 근저당 · 반고개새마을금고 | 585,000,000원 | 585,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 서울보증보험주식회사 | 137,879,648원 | 114,521,880원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 미배당은 23,357,768원이고 신청채권자는 전액 만족되지 않습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 지상 4층 철근콘크리트 건물로 1층은 제1종근린생활시설(소매점), 2층은 다가구주택 3가구, 3층은 다가구주택 3가구, 4층은 다가구주택 2가구로 이용 중입니다.
- 입지. 상동행정복지센터 서측 인근이며 단독주택·다가구주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 주택·상가 혼용지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 간선도로·시내버스승강장·도시철도 3호선 수성못역이 인근에 위치해 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 면적 234.4㎡, 지목 대, 주상용, 평지·세로장방형, 소로한면 접면입니다. 제1종일반주거지역이며 소로1류에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고, 감정평가요항에는 역사문화환경보존지역도 기재돼 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지주택·기사항전 확인. 전입신고일·보증금·실제 점유 호실과 임대차 원본을 확인해 대항력 및 승계 가능성을 확정해야 합니다.
- 보증기관 중복 계산 금지. 한국토지주택공사 70,000,000원은 김지석 보증금에 대한 대위·승계이므로 실제 임차인 보증금에 다시 더하면 안 됩니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물이 함께 매각되므로 현황과 매각목록의 포함 범위를 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 709,012,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 저가매수라고 볼 수 없습니다. 유사 주상용·다가구·근린생활시설 거래와 임대수익 검토가 필요합니다.
- 다수 점유자 명도. 실제 임차인 9명이 확인되는 다가구·근린 복합건물이므로 낙찰 후 점유관계 정리와 명도 실무가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차 관련 서류를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “배당상 0원”과 “최종 리스크 0”은 다르다
이 사건의 등기 권리구조는 비교적 선명합니다. 2015.11.05 반고개새마을금고 근저당이 기준이고, 그 뒤의 등기상 권리와 확인된 후순위 전입자들은 원칙적으로 매각에 대항하지 못합니다. 현재 회차의 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
하지만 실제 임차인 9명이 존재하고, 그중 지주택·기사항전은 핵심 정보가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 여기에 1층 근린생활시설과 2~4층 다가구주택, 토지를 함께 사는 복합형 물건인데 비교 가능한 실거래 자료도 없습니다. 따라서 결론은 등기상 구조는 이해 가능하지만, 미상 점유자와 가격 검증이 끝나기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다. 감정가 대비 49%라는 숫자보다 임차관계 원본 확인이 우선입니다.
