대구지방법원 2025타경9412. 경산시 정평동 경산우방맨션 제103동 제1층 제102호 아파트입니다. 등기상 소유자는 여정연이고, 현재 경매를 신청한 채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 251,239,999원입니다. 이 물건은 단순히 “5회 유찰돼 132,300,000원까지 내려왔다”는 가격만 보고 접근하면 안 됩니다. 2019.09.06 전입한 최유라의 주택임차권이 2024.09.27 우리금융캐피탈 가압류보다 앞서기 때문입니다.

원래 권리관계만 적용하면 최유라의 보증금 220,000,000원 중 현재 매각대금에서 집행비용을 제외하고 129,647,800원만 배당되고, 부족분 90,352,200원은 매수인이 인수합니다. 이 경우 낙찰가와 인수액을 합친 금액은 222,652,200원입니다. 하지만 2026.07.22 신청채권자 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제를 받지 못해도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약을 적용하면 최유라 관련 실질 인수는 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 원래 인수형, 확약으로 실질 0원

말소기준권리는 2024.09.27 우리금융캐피탈 가압류 22,006,402원입니다. 그보다 앞서 최유라는 2019.09.06 전입·점유했고, 등기부상 주택임차권은 2023.09.08 설정됐습니다. 따라서 원칙적으로는 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차권입니다. 이후 우리금융캐피탈 가압류와 2025.10.02 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

을구 18-2는 별도 임차인이 아니라 을구 18번 임차권의 경정 기록으로, 1차 임대차보증금 200,000,000원·확정일자 2019.08.20, 2차 임대차보증금 220,000,000원·확정일자 2021.09.27이 기재돼 있습니다. 실제 확인되는 임차인은 최유라 1명입니다.

② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 최근 평균의 66.8%

시세 데이터의 단지명은 우방맨션2차, 동일 평형은 84.89㎡입니다. 전체 12건 평균은 196,166,666원이지만 가격 메리트 판단은 최근 거래를 우선해 봅니다. 최근 12개월 6건 평균은 198,166,666원, 최신 거래는 2026.06의 179,000,000원입니다. 현재 최저가 132,300,000원은 최근 12개월 평균의 66.8%입니다.

전체 거래 최저는 179,000,000원, 최고는 220,000,000원입니다. 현재 최저매각가 132,300,000원은 전체 평균 대비 67.4%, 최근 12개월 평균 대비 66.8%입니다. 최근 거래군과 이전 거래군의 추세는 +2.1%로, 데이터상 하락 추세가 아닙니다. 따라서 확약이 유효하게 적용되는 전제에서는 현재 회차의 가격 할인은 분명합니다.

③ 예상배당표 (매각가 132,300,000원 가정)

배당 계산만 보면 최유라 보증금의 부족분은 90,352,200원으로 매수인 인수 대상입니다. 다만 신청채권자의 대항력 포기·잔존 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 최유라 관련 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상북도 경산시 정평동 정평초등학교 서측 인근. 주택·근린생활시설·아파트단지가 형성된 지역이며 제반 입지여건과 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입 가능, 인근 버스승강장이 있고 대중교통 상황은 보통입니다.
• 도로. 북측 왕복 10차선, 동측 왕복 2차선, 남측 폭 약 6미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상17층 중 제103동 제1층 제102호이며, 아파트로 이용 중입니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·시가지경관지구이며 광로3류·소로2류·소로3류와 접합니다. 가축사육제한구역과 교육환경 보호구역 관련 제한이 기재돼 있습니다.
• 토지. 공동주택 건부지로 이용 중이며 공시지가는 1,559,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 거래·유찰. 우방맨션2차는 291세대이며 동일 평형 실거래 12건이 확인됩니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.0회이고, 본건은 현재 5회 유찰 상태입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 최유라 임차권의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 실제 매수인에게 그대로 적용되는지 원문을 대조해야 합니다.
• 임차권 경정 확인. 을구 18-2의 1차 보증금 200,000,000원·2차 보증금 220,000,000원 기록이 동일 최유라 임차권의 경정임을 확인하세요.
• 현재 가격 기준. 확약이 유효하면 실질취득은 132,300,000원이며 최근 12개월 평균 198,166,666원의 66.8%입니다.
• 확약 미적용 시 재계산. 현재 회차의 룰상 인수액은 90,352,200원입니다. 확약에 문제가 생기면 최저가 기준 가격 메리트 판단을 즉시 폐기해야 합니다.
• 반복 유찰 원인 확인. 본건 5회 유찰, 단지 평균 4.0회 유찰이라는 수치를 현장 상태·1층 선호도·실제 응찰 수요와 함께 확인할 필요가 있습니다.
• 점유관계 확인. 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유자와 실제 인도 상태를 확인하세요.

맺으며 — “확약이 유효하면 가격 메리트가 살아난다”

이 물건은 표면적으로는 보증금 220,000,000원의 선순위 임차권 때문에 인수형 경매입니다. 현재 회차 배당만 적용하면 90,352,200원이 남아 매수인이 인수하는 구조입니다. 그러나 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.07.22 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 이 확약을 그대로 적용하면 매수인 실질 인수는 0원, 실질취득은 132,300,000원입니다.

가격도 현재 회차에서는 유의미합니다. 최근 12개월 동일 평형 평균은 198,166,666원, 최신 거래는 179,000,000원, 최근 추세는 +2.1%인데 최저가는 최근 평균의 66.8%입니다. 다만 본건이 이미 5회 유찰됐고 단지 경매 평균도 4.0회 유찰이라는 점은 가격 할인과 별개로 봐야 합니다. 결론은 “확약 원본 확인 시 권리위험 해소·가격 메리트 있음, 반복 유찰 원인은 별도 확인”입니다.