64,827,000원
대구지방법원 2025타경9412. 경산시 정평동 ‘우방맨션2차’ 103동 1층 102호, 전용 84.89㎡ 아파트입니다. 숫자만 보면 감정가 189,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 64,827,000원까지 떨어진 급매형 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 가격은 최저가가 아니라 임차보증금을 중심으로 봐야 합니다. 임차인 최유라의 보증금은 220,000,000원이고, 매각물건명세서는 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
따라서 현재 최저가로 낙찰된다고 가정하면, 최저가 64,827,000원에 미배당 보증금 약 155,173,000원을 더해 실질취득비용이 약 220,000,000원으로 수렴합니다. 다음 회차에서 낙찰가가 45,378,900원이나 31,765,229원으로 더 내려가더라도, 그만큼 인수할 보증금 잔액이 늘어나므로 총취득비용이 싸지는 구조가 아닙니다. 집행비용과 실제 배당순위에 따라 최종 부담은 보증금을 소폭 웃돌 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9412 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 정평동 138-4 경산우방맨션 제103동 제1층 제102호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.89㎡ · 지상 17층 중 1층 |
| 단지 | 우방맨션2차 · 291세대 · 1991.11.04 준공 |
| 소유자 | 여정연 (2001.08.30 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 189,000,000원 / 64,827,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 251,239,999원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 핵심 인수권리 | 최유라 임차권 · 보증금 220,000,000원 · 미배당 잔액 매수인 인수 |
① 권리 흐름 — 삭제된 근저당보다 선행 임차권이 핵심
현재 핵심은 임차인 최유라의 2019.09.06 전입·점유와 2023.09.08 임차권등기입니다. 이는 현재 남아 있는 2024.09.27 우리금융캐피탈 가압류 및 2025.10.02 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 무엇보다 매각물건명세서가 해당 임차권을 “매수인에게 대항할 수 있는 임차권”으로 적시하고, 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액의 매수인 인수를 명시했습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 합산 금지
| 임차인 / 점유 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최유라 103동 102호 전체 | 2019.09.06 | 2019.08.20(1차) 2021.09.27(2차) | 220,000,000원 1차 200,000,000원 | 대항력 있음 | 배당요구 있음 배당액 확인 필요 | 미배당 잔액 승계 |
을구 18-2 기록은 별도의 두 번째 임차인이 아니라 을구 18번 임차권의 경정입니다. 1차 계약의 보증금 200,000,000원과 2차 계약의 보증금 220,000,000원을 합해 420,000,000원으로 계산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 최유라 1명이며, 현재 분석 기준 보증금은 220,000,000원입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 2.2억으로 비교
같은 단지 동일 면적 84.89㎡의 최근 거래를 보면 전체 12건 평균은 196,166,666원이지만, 과거 220,000,000원 거래가 섞여 있습니다. 가격 판단은 최근 12개월 6건 평균 198,166,666원과 최신 거래 179,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 구간은 이전 구간보다 2.1% 높은 흐름이지만, 최신 2026년 6월 거래는 179,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.89㎡ | 4 | 179,000,000원 |
| 2025.10 | 84.89㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 2025.10 | 84.89㎡ | 12 | 200,000,000원 |
| 2025.10 | 84.89㎡ | 14 | 180,000,000원 |
| 2025.08 | 84.89㎡ | 17 | 205,000,000원 |
| 2025.08 | 84.89㎡ | 17 | 205,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.89㎡ | 6건 | 198,166,666원 |
실질취득 약 220,000,000원은 최근 12개월 평균의 111.0%이며, 최신 거래 179,000,000원의 122.9%입니다. 최근 평균보다 21,833,334원, 최신 거래보다 41,000,000원 높습니다. 최저가 64,827,000원만 시세와 비교하면 32.7%처럼 보이지만, 인수보증금을 포함하면 오히려 최근 시세 이상입니다.
④ 예상배당표 (매각가 64,827,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,566,886원 |
| 1. 대구은행 근저당 | 채권액 미상 | 0원 |
| 2. 하나은행 근저당 | 50,400,000원 | 50,400,000원 |
| 3. 경북대구낙농협동조합 근저당 | 71,500,000원 | 12,860,114원 |
| 4. 경산농업협동조합 근저당 | 73,200,000원 | 0원 |
| 5. 우리금융캐피탈 가압류 | 22,006,402원 | 0원 |
| 6. 주택도시보증공사 | 251,239,999원 | 0원 |
| 임차권 · 최유라 | 220,000,000원 | 미배당 잔액 매수인 인수 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 금액표의 비영 배당액 합계는 64,827,000원입니다. 다만 하나은행·경북대구낙농협동조합 등에는 등기부상 후속 말소기록이 확인되므로, 실제 배당순위와 배당액은 말소사항을 반영한 원본 배당표로 다시 확인해야 합니다. 매수인 부담 판단에서는 인수권리를 명시한 매각물건명세서를 우선 검토해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정평초등학교 서측 인근에 위치하며, 주택·근린생활시설·아파트단지가 함께 형성된 지역입니다. 제반 입지여건과 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 17층 건물 중 1층 102호입니다. 위생·급배수·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측 왕복 10차선, 동측 왕복 2차선, 남측 폭 약 6m 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·시가지경관지구이며 광로3류·소로2류·소로3류에 접합니다. 정평초등학교 등 교육환경 보호구역이 포함됩니다.
- 토지. 평탄한 가로장방형 아파트 부지이며 공시지가는 1,559,000원/㎡입니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 291세대, 1991.11.04 준공 단지입니다. 동일 면적 거래는 확인되지만 최근 거래가 179,000,000원까지 내려와 개별 층·상태에 따른 가격 검토가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 상한 설정. 최저가가 아닌 낙찰대금과 임차보증금 인수액을 합친 약 220,000,000원을 기준으로 수익성을 계산해야 합니다.
- 임차인 배당액 확인. 최유라의 실제 배당액이 확정돼야 최종 인수잔액을 계산할 수 있습니다. 미배당 잔액은 매수인 부담입니다.
- 말소등기 원본 대조. 대구은행·하나은행·경북대구낙농협동조합 등 과거 근저당의 설정·말소 순서를 등기부 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 경정 확인. 200,000,000원과 220,000,000원은 별도 임차인 보증금이 아니라 동일 임차권의 1차·2차 계약금액입니다.
- 1층 상태 확인. 내부 마감·채광·소음·사생활·습기 여부를 현장조사하고 최근 실거래와 직접 비교해야 합니다.
- 관리비·점유 확인. 체납 관리비 중 공용부분 승계 가능성과 현재 점유 상태, 인도절차 비용을 관리사무소와 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각기일 결과 확인. 표시된 매각기일은 2026.07.15이므로 실제 진행·변경·매각 결과를 법원 원문에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “6,482만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건의 표면가격은 64,827,000원이지만, 권리분석을 마친 뒤 남는 경제적 가격은 약 220,000,000원입니다. 보증금 220,000,000원의 선행 임차권이 있고, 매각물건명세서가 미배당 잔액의 매수인 인수를 명시했기 때문입니다. 낙찰가가 더 내려가면 인수액이 같은 폭으로 늘어나므로 추가 유찰도 가격 메리트를 만들지 못합니다.
최근 12개월 동일 면적 평균은 198,166,666원, 최신 거래는 179,000,000원입니다. 실질취득 220,000,000원은 최근 평균의 111.0%, 최신 거래의 122.9%로 시세 이상입니다. 여기에 3회 유찰, 과거 근저당 말소기록과 배당 시뮬레이션의 불일치까지 원본 대조가 필요합니다. 최저가는 파격적이지만 실질가격은 비싸고, 권리부담은 크다. 이 물건은 할인율보다 임차보증금 인수문구를 먼저 읽어야 하는 대표적인 인수형 사례입니다.