확약 유효 시 인수 0원*, 최저가는 최근 시세의 41.9% — 경산 초원파크 204호

대구지방법원 2025타경9483. 경산시 사동 초원파크 2층 204호, 전용 59.95㎡ 아파트입니다. 감정가는 75,000,000원이지만 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 25,725,000원까지 내려왔습니다. 소유자 이경자는 2012.09.14. 매매를 원인으로 거래가액 45,000,000원에 취득했고, 서울보증보험주식회사가 청구액 68,432,117원으로 강제경매를 신청했습니다.

이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라 한국토지주택공사 명의 임차권등기와 2025.10.22. 확약서입니다. 명세서 문구만 보면 보증금 62,000,000원 중 배당되지 않는 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 최저가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에 가까워질 수 있는 전형적인 인수형이지만, 이번 사건에는 대항력 포기·반환청구권 포기·말소 동의가 함께 제출돼 그 부담을 0원으로 처리할 근거가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 오래된 말소권리와 현존 권리를 분리해야 한다

현존 권리만 놓고 보면 2020.05.04. 케이비국민카드 가압류 5,979,128원, 2023.08.23. 서울보증보험 가압류 55,000,000원, 2023.10.27. 한국토지주택공사 주택임차권등기 62,000,000원, 2025.10.13. 서울보증보험 강제경매개시결정이 이어집니다. 이 가운데 임차권은 2017.10.17. 주민등록과 2017.09.27. 확정일자를 근거로 명세서에서 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시됐습니다.

② 임차권 분석 — 원래 인수형, 확약으로 실질 0원*

한국토지주택공사 명의 신고 1건은 실제 거주 임차인으로 보증금을 중복 합산할 대상이 아니라 보증기관의 대위·승계 성격을 가진 임차권입니다. 따라서 확인된 실제 임차인은 0명이고, 보증기관 승계성 임차권 신고가 1건입니다. 신청채권자인 서울보증보험은 한국토지주택공사의 양수인으로서 2025.10.22. 우선변제만 주장하며 대항력을 포기하고, 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의하는 서면을 제출했습니다.

* 실질 인수 0원은 2025.10.22. 대항력 포기, 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서가 유효하게 적용되는 것을 전제로 합니다. 이 확약은 해당 임차권에만 적용됩니다.

③ 시세 비교 — 실질취득 25,725,000원은 최근 평균의 41.9%

초원파크 전용 59.95㎡의 최근 12개월 실거래 12건은 51,000,000원에서 72,000,000원 사이입니다. 최근 12개월 평균은 61,433,333원이고, 최신 거래는 2026.01. 64,000,000원입니다. 확약 유효 시 실질취득비용 25,725,000원은 최근 평균의 41.9%로, 감정가보다 낮은 것은 물론 최근 평균과 최신 거래보다도 낮습니다.

④ 예상배당표 (매각가 25,725,000원 가정)

채권 합계 219,843,362원 중 예상 배당은 24,861,950원이고 미배당액은 194,981,412원입니다. 신청채권자 예상 배당은 0원입니다. 다만 위 배당 시뮬레이션에는 등기상 이미 말소된 근저당과 전세권이 포함돼 있으므로 실제 배당순위와 금액은 최신 등기부·채권계산서 및 법원 배당표를 기준으로 다시 확인해야 합니다.

⑤ 유찰 회차별 자금 구조

확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당 잔액이 늘어 매수인의 실질취득비용이 낮아지지 않는 인수형 구조가 됩니다. 그러나 이번 시나리오는 대항력과 반환청구권 포기 확약을 반영해 모든 회차의 매수인 인수를 0원으로 계산했습니다. 따라서 회차가 내려가면 실질취득비용도 매각가와 함께 낮아지지만, 그 전제는 끝까지 확약의 법적 유효성과 임차권 말소 이행입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경산시 사동 소재 사동중학교 서측 근거리에 위치하며, 주변은 대단지 아파트, 근린생활시설, 단독주택과 다세대주택 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 남서측으로 폭 약 25m 도로와 접합니다.
• 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상15층 건물의 2층 204호입니다. 승강기, 위생·급배수, 도시가스보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이고 토지면적은 9,775.8㎡, 공시지가는 896,400원/㎡입니다. 아파트 건부지로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
• 규제. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당하고 대로3류에 접합니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 420세대 단지이고 최근 12개월 동일 면적 실거래가 12건 확인됩니다. 거래가는 51,000,000원부터 72,000,000원까지 편차가 있으며, 경매 통계상 평균 유찰은 3.0회입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문. 2025.10.22. 제출서에 대항력 포기, 미배당 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 모두 기재돼 있는지 확인하세요.
• 양수관계. 서울보증보험이 한국토지주택공사 임차권의 양수인으로서 포기 권한을 적법하게 보유하는지 법원 기록으로 확인하세요.
• 말소기준 정정. 1998년 근저당과 1999년 근저당, 2009년 전세권의 말소 기록을 반영한 실제 현존 최선순위 권리를 최신 등기부에서 다시 확정하세요.
• 현황점유. 실제 임차인으로 확인된 사람은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 전입세대열람과 현장 방문으로 현재 점유자·명도 상대방을 확인하세요.
• 가격 기준. 확약 유효 시 실질취득 25,725,000원은 최근 평균의 41.9%입니다. 다만 2층, 내부 수리상태, 체납관리비와 명도비용을 확인해 응찰가 상한을 별도로 정해야 합니다.
• 배당표 재검산. 자동 배당표에는 이미 말소된 권리가 포함돼 있으므로 실제 배당 여부를 전제로 인수액이나 채권 만족 여부를 판단하지 마세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·임차권 양도서류·실거래 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — 가격보다 먼저 확약과 말소기준을 확인할 사건

표면상 가격은 강합니다. 감정가 75,000,000원이 3회 유찰돼 25,725,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 61,433,333원의 41.9%입니다. 하지만 이 격차가 그대로 매수인의 이익이 되려면 두 가지가 충족돼야 합니다. 첫째, 보증금 62,000,000원의 임차권에 대한 대항력·반환청구권 포기 및 말소 동의 확약이 실제 매수인에게 유효해야 합니다. 둘째, 이미 말소된 오래된 근저당과 전세권을 제외하고 현존 말소기준권리를 정확히 다시 확정해야 합니다.

두 조건이 원본 서류에서 확인되면 실질 인수 0원*, 실질취득 25,725,000원으로 최근 거래 대비 큰 가격 격차를 확보할 수 있습니다. 반대로 확약 적용에 흠결이 있으면 이 물건은 최저가만 보고 접근해서는 안 되는 보증금 인수형으로 돌아갑니다. 결론은 “수치상 가격은 유리하지만, 확약과 등기순위 확인 전에는 조건부”입니다.