대구지방법원 2025타경9506. 경산시 중방동 은호아파트 2동 2층 210호, 전용 48.34㎡ 아파트입니다. 감정가는 100,000,000원이지만 세 차례 유찰되며 최저매각가는 34,300,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 현재 확인된 매수인 인수액은 0원이므로 최저가 기준 실질취득액도 34,300,000원입니다.
표면적인 가격 간격은 큽니다. 최신 실거래는 80,000,000원, 최근 12개월 평균은 89,750,000원으로 최저가는 각각의 절반에도 못 미칩니다. 그러나 최근 거래 추세는 과거보다 13.3% 하락했고, 단지 경매 통계도 평균 유찰 3.0회·매각률 0%로 나타납니다. 1987년 준공된 204세대 저층 단지이며 일부 창문 파손도 확인돼, 낮은 최저가가 곧바로 순수한 수익 여유를 의미하지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9506 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 중방동 304-1 은호아파트 제2동 제2층 제210호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 48.34㎡ · 지상 4층 중 2층 |
| 소유자 | 정문석 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 34,300,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한카드주식회사 / 51,902,939원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 등기부 발급 | 2026.07.24 · 대구지방법원 경산등기소 |
| 감정 이용상태 | 아파트로 이용 중 · 일부 창문 파손 확인 |
① 권리 흐름 — 현재 기준점은 2020년 근저당
등기부에는 1994년 한국주택은행 근저당, 1998년 정문홍 근저당, 2015년 신한은행 근저당 2건, 2017년 현대해상 근저당이 차례로 나타납니다. 그러나 이들 권리는 각각 2015년, 2017년, 2020년에 말소등기가 완료됐습니다. 따라서 현재 살아 있는 권리 중 가장 앞선 것은 2020.03.25. 설정된 삼성생명보험 근저당 65,450,000원이며, 2025.04.21. 한국자산관리공사로 이전된 동일 권리입니다.
이 근저당을 현재 말소기준으로 보면 2024년 신한카드 가압류와 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 등기부상 별도 선순위 인수권리는 확인되지 않아 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 가격 간격은 크지만 시장은 하락 중
은호아파트 동일 면적 48.34㎡의 실거래 9건입니다. 전체 평균은 100,500,000원이지만 2021~2022년의 117,000,000원~120,000,000원 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에는 그대로 적용하기 어렵습니다. 최근 12개월 평균 89,750,000원과 최신 거래 80,000,000원을 우선해 비교해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 48.34㎡ | 4층 | 80,000,000원 |
| 2024.12 | 48.34㎡ | 1층 | 99,500,000원 |
| 2024.08 | 48.34㎡ | 5층 | 108,000,000원 |
| 2024.08 | 48.34㎡ | 2층 | 94,000,000원 |
| 2023.07 | 48.34㎡ | 3층 | 84,000,000원 |
| 2022.07 | 48.34㎡ | 2층 | 120,000,000원 |
| 2022.07 | 48.34㎡ | 1층 | 120,000,000원 |
| 2021.10 | 48.34㎡ | 2층 | 117,000,000원 |
| 2021.06 | 48.34㎡ | 3층 | 82,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 48.34㎡ | 2건 | 89,750,000원 |
| 전체 평균 | 48.34㎡ | 9건 | 100,500,000원 |
최저가 34,300,000원은 최근 12개월 평균의 38.2%, 최신 거래 80,000,000원의 약 42.9%입니다. 현재 확인 인수액이 0원이므로 실질취득액도 34,300,000원으로 같아, 거래가격과의 명목상 차이는 분명합니다.
③ 예상배당표 (매각가 34,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | 미상 | 1,017,400원 |
| 1. 한국주택은행 근저당 | 미상 | 0원 |
| 2. 정문홍 근저당 | 미상 | 0원 |
| 3. 신한은행 근저당 | 9,600,000원 | 9,600,000원 |
| 4. 신한은행 근저당 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 5. 현대해상 근저당 | 54,000,000원 | 11,682,600원 |
| 6. 삼성생명 근저당 | 65,450,000원 | 0원 |
| 7. 신한카드 가압류 | 44,138,088원 | 0원 |
| 8. 강제경매 신청채권 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | 미상 | 0원 |
추정 채권총액 185,188,088원 중 채권자 예상배당은 33,282,600원, 미배당액은 151,905,488원입니다. 신청채권 51,902,939원의 예상배당은 0원이며, 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경산중앙초등학교 북측 인근으로 근린생활시설, 단독주택, 아파트단지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 단지 서측·북측으로 폭 약 10m, 동측으로 폭 약 3m의 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 4층 건물로 외벽은 몰탈 위 페인트, 내부는 벽지·타일 및 장판 마감이며 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로1류·소로3류와 접하고, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 포함·저촉됩니다. 공시지가는 893,500원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 1987.12.29. 준공된 204세대 단지입니다. 최근 거래는 있으나 가격 추세가 -13.3%이고 경매 매각률이 0%로 집계돼 단기 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 과거 근저당 말소등기를 반영하면 2020.03.25. 삼성생명 근저당이 현재 기준권리로 보입니다. 등기부 원본과 매각물건명세서의 최선순위 설정일자를 대조하세요.
- 점유·전입 확인. 임대관계 미상입니다. 전입세대열람, 확정일자, 현장 점유자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 배당표 검증. 이미 말소된 과거 근저당과 현대해상 변경 전 금액이 배당추정에 포함돼 있습니다. 채권계산서와 실제 배당순위를 다시 계산하세요.
- 창문 파손·수리 상태. 일부 창문 파손이 확인됩니다. 내부 마감, 누수, 난방·급배수 상태까지 현장에서 점검하세요.
- 하락장 보정. 최저가는 최근 시세보다 낮지만 최근 거래 추세는 -13.3%입니다. 과거 전체 평균 100,500,000원을 목표 매도가로 그대로 사용하지 마세요.
- 환금 기간. 같은 단지 경매 통계는 평균 유찰 3.0회, 매각률 0%입니다. 재매각 기간과 보유비용을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 체납 확인. 관리비 공용부분, 당해세와 인도·명도 비용은 관리사무소와 관계기관에서 별도 확인하세요.
맺으며 — “가격은 낮지만, 확인할 권리가 남아 있다”
이 물건의 매력은 분명 가격입니다. 최저가 34,300,000원은 최신 거래 80,000,000원과 최근 12개월 평균 89,750,000원보다 크게 낮고, 현재 확인된 인수액도 0원입니다. 등기부상 과거 근저당이 순차적으로 말소된 점을 반영하면 2020년 근저당 이후 후순위 권리는 매각으로 정리되는 구조로 볼 수 있습니다.
그러나 임대관계가 미상이고 일부 창문이 파손돼 있으며, 배당추정표는 등기 말소내역과 맞지 않습니다. 최근 시세도 13.3% 하락했고 단지 경매 매각률은 0%입니다. 따라서 결론은 “가격은 검토 대상, 무검증 입찰은 금지”입니다. 전입·점유와 최선순위 권리, 실제 수리 범위를 확인해 현재의 3,430만원이 진짜 할인인지 검증하는 것이 이 사건의 핵심입니다.