대구지방법원 2025타경9687. 대구 수성구 노변동 ‘수성월드메르디앙’ 108동 16층 1603호 아파트입니다. 말소기준권리는 2023.12.20. 밀양축산업협동조합 근저당권이고, 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 과거 근저당권들은 이미 말소됐으며, 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 가격은 권리만큼 편하지 않습니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 440,000,000원인데, 동일 평형 최근 12개월 거래 평균은 412,916,666원입니다. 최저가가 최근 평균의 106.6%여서, 신건 기준으로는 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9687 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 노변동 353 수성월드메르디앙 108동 16층1603호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.8075㎡ · 철근콘크리트조 19층건 중 16층 |
| 소유자 | 안성우 |
| 감정가 / 최저가 | 440,000,000원 / 440,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이명규 / 60,216,986원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수 없음
확인된 임차인은 없습니다. 감정평가 요항상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 점유관계는 현장 확인이 필요하지만, 현재 제공된 권리자료와 배당 시나리오에는 매수인 인수액이 0원으로 산정돼 있습니다. 말소기준은 2023.12.20. 밀양축산업협동조합 근저당권이며, 2025.11.03. 이명규의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 신건 4.4억은 최근 평균의 106.6%
수성월드메르디앙 동일 평형 전용 84.81㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 412,916,666원, 거래 최저는 360,000,000원, 최고는 465,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.81㎡ | 1 | 360,000,000원 |
| 2026.08 | 84.81㎡ | 12 | 418,000,000원 |
| 2026.08 | 84.81㎡ | 4 | 400,000,000원 |
| 2026.08 | 84.81㎡ | 14 | 465,000,000원 |
| 2026.08 | 84.81㎡ | 10 | 405,000,000원 |
| 2026.07 | 84.81㎡ | 15 | 413,000,000원 |
| 2026.06 | 84.81㎡ | 11 | 426,000,000원 |
| 2026.06 | 84.81㎡ | 18 | 420,000,000원 |
| 2026.06 | 84.81㎡ | 4 | 402,000,000원 |
| 2026.06 | 84.81㎡ | 3 | 407,000,000원 |
| 2026.03 | 84.81㎡ | 6 | 410,000,000원 |
| 2026.03 | 84.81㎡ | 13 | 429,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 412,916,666원 |
신건 최저가 440,000,000원은 최근 12개월 평균보다 27,083,334원 높습니다. 최근 거래 가운데 2026.08의 1층 거래는 360,000,000원이고, 같은 달 14층은 465,000,000원으로 거래 편차도 큽니다. 따라서 16층이라는 층수만으로 4.4억원의 가격 우위를 단정하기 어렵고, 현재 최저가는 최근 평균 기준 106.6%로 가격 가점이 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 440,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,800,000원 |
| 2. 근저당 · 밀양축산업협동조합 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 이명규 | 60,216,986원 | 60,216,986원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 12,983,014원 |
440,000,000원 매각 가정에서는 채권자 청구액 420,216,986원이 전액 배당되고 소유자 잔여금은 12,983,014원입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 440,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 352,000,000원 | 73,944,986원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 281,600,000원 | 143,359,386원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 352,000,000원, 2회 유찰 시 281,600,000원으로 낮아집니다. 그 과정에서 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 이 사건에서 유찰의 의미는 권리 부담 증가가 아니라 가격 경쟁력 변화에 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 노변동 소재 대구농업마이스터 고등학교 서측에 위치하며, 주변은 아파트·학교·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 간선도로 등 교통시설과 가까워 제반 교통사정이 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 19층건 중 16층 1603호이며, 개별난방·도시가스·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 아파트 부지는 동·서·남·북 사방으로 왕복 2차선 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 절대보호구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역 등 관련 제한이 확인됩니다.
- 토지. 공시지가는 2,926,000원/㎡이고 토지이용상황은 아파트, 지형높이는 평지로 조사됐습니다.
- 단지. 수성월드메르디앙은 753세대이며 준공일은 2007.11.26입니다. 동일 평형 최근 거래는 360,000,000원부터 465,000,000원까지 편차가 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 검증. 최저가 440,000,000원이 최근 12개월 평균 412,916,666원보다 높습니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 가점을 주지 마세요.
- 최근 거래 편차. 동일 평형 거래가 360,000,000원부터 465,000,000원까지 분포합니다. 16층의 향·내부상태·동 위치를 실거래 사례와 직접 비교해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 현장에서 확인하는 것이 안전합니다.
- 근저당 변경 확인. 2023.12.20. 설정된 밀양축산업협동조합 근저당권은 2024.02.15. 채권최고액 378,000,000원으로 변경등기가 있습니다. 입찰 전 최신 등기부와 배당요구 현황을 대조하세요.
- 배당표 한계. 예상배당은 집행비용 6,800,000원과 제공된 채권액 기준이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 보수적으로”
이 물건은 현재 확인된 범위에서 임차인 인수 위험이 없고, 매수인 인수액도 0원이라 권리구조는 비교적 단순합니다. 그러나 신건 최저가 440,000,000원은 동일 평형 최근 12개월 평균 412,916,666원의 106.6%입니다. 최신 거래 360,000,000원과도 차이가 큽니다. 따라서 현 회차의 결론은 권리는 통과, 가격은 보류가 적절합니다. 이 사건의 핵심은 권리 위험을 할인받는 것이 아니라, 최근 실거래와 비교해 실제 응찰가가 충분히 낮아지는지를 확인하는 데 있습니다.
