인천지방법원 2025타경500621. 송도더샵퍼스트월드 제1동 41층 4101호, 전용 172.553㎡ 아파트입니다. 64층 건물의 41층에 자리하고, 단지는 1,596세대 규모이며 2009년 1월 22일 사용승인됐습니다. 감정가는 1,722,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 1,205,400,000원입니다. 감정가의 70%까지 내려왔고, 최근 실거래 평균 1,672,500,000원과 비교하면 467,100,000원 낮은 수준입니다.
권리의 기준점은 2009년 4월 17일 설정된 한국스탠다드차타드제일은행 근저당권입니다. 이 권리보다 뒤에 설정된 근저당권·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 신고된 임차인은 없고 예상 인수액도 0원이므로, 시세 비교는 현재 최저가와 동일한 실질취득가 1,205,400,000원을 기준으로 판단할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경500621 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 해돋이로 107, 1동 41층 4101호 (송도동, 송도더샵퍼스트월드) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 172.553㎡ · 64층 건물 중 41층 |
| 단지 | 더샵퍼스트월드 · 1,596세대 · 2009.01.22 사용승인 |
| 소유자 | 손미진 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,722,000,000원 / 1,205,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 지오영네트웍스 / 500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 임차관계 | 신고된 임차인 없음 · 감정평가서상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2009.04.17. 을구 1번 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 783,600,000원으로 등기됐고, 2023.06.30. 채권최고액이 531,000,000원으로 변경됐습니다. 이후 설정된 신한은행·지오영네트웍스 근저당권과 압류·가압류·경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 실거래 평균의 72.1%
더샵퍼스트월드 전용 172.55~179.17㎡의 최근 실거래 10건입니다. 평균 거래가는 1,672,500,000원, 최저 거래가는 1,540,000,000원, 최고 거래가는 2,050,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 172.55㎡ | 40층 | 1,540,000,000원 |
| 2025.02 | 179.17㎡ | 48층 | 2,050,000,000원 |
| 2024.12 | 172.55㎡ | 35층 | 1,550,000,000원 |
| 2024.11 | 172.55㎡ | 48층 | 1,670,000,000원 |
| 2024.11 | 172.55㎡ | 48층 | 1,670,000,000원 |
| 2024.09 | 172.55㎡ | 50층 | 1,650,000,000원 |
| 2024.08 | 172.55㎡ | 35층 | 1,620,000,000원 |
| 2024.06 | 179.17㎡ | 41층 | 1,755,000,000원 |
| 2024.04 | 172.55㎡ | 35층 | 1,620,000,000원 |
| 2021.06 | 179.17㎡ | 59층 | 1,600,000,000원 |
| 평균 | 172.55~179.17㎡ | 10건 | 1,672,500,000원 |
감정가 1,722,000,000원은 실거래 평균보다 49,500,000원 높아 평균의 103.0%입니다. 신건 가격에는 뚜렷한 할인 여지가 없었지만, 1회 유찰로 최저가가 1,205,400,000원까지 낮아지면서 실거래 평균 대비 72.1%, 실거래 최저가 대비 78.3% 수준이 됐습니다. 인수액이 0원이므로 이 비교에는 별도의 보증금 승계액을 더할 필요가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,205,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,454,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 | 783,600,000원 | 783,600,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 지오영네트웍스 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 지오영네트웍스 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 4. 을구 5번 근저당 · 중소기업은행 | 120,000,000원 | 107,346,000원 |
| 5. 을구 6번 근저당 · 중소기업은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 9번 근저당 · 신한은행 | 600,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 10번 근저당 · 지오영네트웍스 | 500,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 16번 가압류 · 인천약품 | 34,605,859원 | 0원 |
| 9. 갑구 19번 가압류 | 12,331,320원 | 0원 |
| 10. 갑구 21번 가압류 · 근로복지공단 | 27,111,810원 | 0원 |
| 11. 갑구 23번 가압류 · 신한카드 | 28,392,258원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,646,041,247원 중 예상배당액은 1,190,946,000원, 미배당액은 1,455,095,247원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 등기 변경·말소 이력과 실제 채권계산서에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 부족 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 1,205,400,000원 | 1,190,946,000원 | 1,455,095,247원 | 300,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 843,780,000원 | 832,942,200원 | 1,813,099,047원 | 49,342,200원 |
| 3회 유찰 시 | 590,646,000원 | 582,339,540원 | 2,063,701,707원 | 0원 |
유찰이 반복돼도 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 매각가가 낮아질수록 신청채권자 지오영네트웍스의 배당액은 현재 300,000,000원에서 2회 유찰 시 49,342,200원, 3회 유찰 시 0원으로 줄어듭니다. 채권자 입장에서는 경매 취하·변경 가능성을 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 단지 자료 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트 구조 64층 건물 내 41층 4101호로, 현재 아파트로 이용 중입니다.
- 입지. 해양경찰청 남서측 인근이며, 주변에 아파트단지·근린생활시설·컨벤션센터·호텔·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전·화재탐지 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 인접지 대비 등고평탄한 장방형 토지로 아파트 등의 건부지로 이용 중이며, 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 규제. 중심상업지역·제1종지구단위계획구역·시가지조성사업지역·경제자유구역·성장관리권역에 해당하며 토지거래계약 허가구역을 포함합니다.
- 공시지가. ㎡당 5,784,000원이며 지목은 대, 토지면적은 103,153.7㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 1,596세대 단지이지만 대형 면적·고가 아파트이며, 경매 평균 유찰 횟수 3.9회와 매각률 5.56%를 감안하면 단기 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 등기 재확인. 2009년 근저당권의 2023년 채권최고액 변경과 이후 근저당권 말소 이력을 최신 등기 원본으로 대조하세요.
- 배당표 재계산. 예상배당표에 이미 말소된 근저당권이 포함돼 있으므로 실제 채권계산서·배당요구종기·채권 잔액을 확인하세요.
- 세금 법정기일. 국세·지방세 압류 이력 7건 가운데 당해세 해당 여부와 법정기일을 확인하세요.
- 점유관계. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 현황조사서·전입세대·매각물건명세서의 점유 내용을 대조하세요.
- 가격 상한. 현재 최저가는 실거래 평균의 72.1%지만, 층·향·내부 상태·수리비를 반영해 개별 호수의 적정가를 다시 산정하세요.
- 고가 주택 자금계획. 현재 최저가만으로도 1,205,400,000원이므로 잔금조달과 취득 부대비용을 함께 계산하세요.
- 경매 진행상태. 동일 부동산에 2025타경1806·2025타경514776 경매개시결정도 기입돼 있으므로 병합·중복 진행 및 취하 여부를 확인하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납액과 장기수선충당금 정산 여부를 관리사무소에 확인하세요.
맺으며 — 가격은 매력적이지만 서류 대조가 먼저다
이 물건은 현재 최저가가 실거래 평균의 72.1%이고, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 숫자만 보면 1회 유찰 단계에서 이미 상당한 가격 차이가 확보됐습니다. 그러나 권리분석은 “말소기준보다 뒤이니 모두 소멸한다”에서 끝나지 않습니다. 말소기준 근저당권의 채권최고액 변경, 이미 말소된 근저당권이 포함된 예상배당표, 국세·지방세 압류 이력, 임대관계 미상이라는 확인 과제가 남아 있습니다.
가격은 합격권, 권리 구조는 원본 대조 조건부. 최신 등기와 매각물건명세서, 현황조사서, 채권계산서 및 세금 법정기일까지 서로 일치한다는 사실을 확인한 뒤에야 1,205,400,000원의 할인 폭을 온전히 투자 메리트로 평가할 수 있습니다.