인천지방법원 2025타경500805. 인천 미추홀구 주안동 정원아파트 4층 402호, 전용 47.29㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 임한규이며 2020.07.01 매매를 원인으로 137,000,000원에 취득해 2021.01.04 소유권이전등기를 마쳤습니다. 현재 등기부에는 존속하는 근저당권·압류가 없고, 강제경매개시결정이 2025.01.07 접수되어 이 경매의 말소기준 역할을 합니다.
문제는 등기부 밖 점유관계입니다. 이동열은 2022.06.20 전입하여 경매개시결정 2025.01.07보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이 정보만으로 대항력 있다고 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 만약 실제로 대항력을 갖춘 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘 수 있고, 결과적으로 실질취득가는 그 보증금 수준에 가까워질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경500805 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 남주길11번길 35, 4층 402호 (주안동,정원아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 47.29㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 4층 402호 |
| 사용승인 | 2002.04.12 |
| 소유자 | 임한규 · 거래가액 137,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 34,574,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이기옥 / 48,491,409원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기부보다 임차인 확인이 먼저
현재 등기상 근저당권은 남아 있지 않습니다. 과거 한빛은행·국민은행·인주새마을금고 근저당권과 각종 가압류·압류는 이미 말소됐습니다. 현 경매에서는 2025.01.07 강제경매개시결정이 말소기준이 되며, 그 결정 자체는 매각으로 소멸합니다. 하지만 이동열의 전입일 2022.06.20은 그보다 빠르므로 임차인의 실제 보증금·점유 지속 여부·확정일자 확인이 권리분석의 핵심입니다.
| 임차인 | 전입 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이동열 | 2022.06.20 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성·금액 미상 |
② 시세 비교 — 21.2%라는 숫자만 보면 안 된다
정원아파트는 12세대, 2002.04.12 준공입니다. 전용 47.29㎡ 기준 거래 자료에서는 전체 평균 166,250,000원보다 최근 12개월 평균 163,000,000원과 최신 거래 126,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 최근 구간은 과거 구간보다 -3.8%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 48.33㎡ | 4 | 126,000,000원 |
| 2022.10 | 47.29㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2021.12 | 47.29㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2021.06 | 47.29㎡ | 5 | 169,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 163,000,000원 |
표면상 최저가 34,574,000원은 최근 12개월 평균 163,000,000원의 21.2%입니다. 그러나 이 비율은 임차인 인수액을 반영하지 않은 최저매각가 비교에 불과합니다. 이동열의 보증금이 미상인 현재는 실질취득가를 계산할 수 없으므로, “최근 시세의 21.2%에 살 수 있다”거나 “시세보다 싸다”고 결론 내려서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 34,574,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,022,332원 |
| 2. 경매개시결정 · 이기옥 | 48,491,409원 | 33,551,668원 |
| 미배당 | - | 14,939,741원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 신청채권자 이기옥의 청구액 48,491,409원 중 33,551,668원이 배당되고 14,939,741원이 미배당으로 남는 계산입니다. 다만 이동열의 보증금·확정일자가 미상이라 이 배당표만으로 임차인의 배당액이나 매수인 인수액을 0원으로 판단할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 아파트이며, 폐문부재로 내부는 확인하지 못했습니다. 사용승인일은 2002.04.12입니다.
- 입지. 인천기계공업고등학교 동측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 토지 남동측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 재정비촉진지구·지구단위계획구역·과밀억제권역·상대보호구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 정원아파트는 12세대이며, 단지 경매 통계상 평균 유찰 4.0회·낙찰률 0.0%입니다. 최근 가격 추세도 과거 구간 대비 -3.8%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이동열 보증금 확인. 보증금이 얼마인지 확인하기 전에는 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 우선변제 가능 여부가 미상이라 실제 배당순위 확인이 필요합니다.
- 점유 지속 여부 확인. 전입일은 2022.06.20이지만 현재 실제 점유가 계속되는지 확인해야 대항력 판단이 완성됩니다.
- 최저가와 시세를 직접 연결하지 말 것. 34,574,000원은 최근 12개월 평균 163,000,000원의 21.2%지만, 인수액 미상 상태에서는 가격 메리트로 확정할 수 없습니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 확인을 하지 못했으므로 실제 내부 상태를 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임차인 관련 원본 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “24% 최저가”보다 “미상 보증금”이 먼저다
감정가 144,000,000원에서 4회 유찰돼 34,574,000원까지 내려온 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 최근 12개월 평균 163,000,000원 대비 21.2%이고 최신 거래도 126,000,000원입니다. 그러나 이 사건에는 말소기준일보다 앞선 2022.06.20 전입자 이동열이 있고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 대항력이 인정될 경우 낙찰가가 낮아진 만큼 미배당 보증금 인수가 커질 수 있어, 실질취득가는 최저가와 전혀 다른 숫자가 될 수 있습니다.
여기에 12세대 소규모 단지, 평균 4.0회 유찰, 낙찰률 0.0%, 최근 가격 추세 -3.8%까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 최저가가 싸서 접근할 사건이 아니라, 임차인 보증금과 대항력 요건을 먼저 확정한 뒤에야 가격을 평가할 수 있는 사건입니다. 현재 단계의 결론은 등기부는 단순하지만 실질취득가가 미확정이라 보수적으로 접근입니다.
