인천지방법원 2025타경500805. 미추홀구 주안동 정원아파트 4층 402호, 전용 47.29㎡ 아파트입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 4층이며, 사용승인일은 2002.04.12.입니다. 소유자 임한규는 2020.07.01. 매매를 원인으로 2021.01.04. 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 137,000,000원입니다. 현재 경매는 채권자 이기옥의 청구금액 48,491,409원에 따른 강제경매입니다.
표면적인 숫자만 보면 감정가 144,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 49,392,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 승부처는 유찰률이 아니라 임차관계입니다. 2002년 설정된 한빛은행 근저당은 2004년 매각으로 말소됐고, 이후 국민은행과 인주새마을금고 근저당도 각각 말소됐습니다. 현재 등기에는 존속 중인 근저당권이나 압류가 확인되지 않으므로, 등기 흐름만 놓고 보면 2025.01.07. 강제경매개시결정이 현재 경매의 기준점으로 보입니다. 이동열의 전입일은 이보다 빠른 2022.06.20.입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경500805 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 남주길11번길 35, 4층 402호 (주안동, 정원아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 47.29㎡ · 지상 5층 중 4층 |
| 건물 규모 / 사용승인 | 총 12세대 · 2002.04.12. |
| 소유자 | 임한규 (2021.01.04. 소유권이전 · 거래가액 137,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 49,392,000원 (3회 유찰·감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이기옥 / 48,491,409원 |
| 매각기일 | 2026.07.29. |
① 권리 흐름 — 오래된 담보권보다 현재 점유자가 핵심
2002.04.25. 설정된 한빛은행 근저당권은 2004.03.17. 매각을 원인으로 2004.03.20. 말소됐습니다. 국민은행 근저당은 2012.04.30., 인주새마을금고 근저당은 2017.10.13. 각각 말소됐습니다. 과거의 근저당권을 현재 경매의 말소기준으로 그대로 적용하기는 어렵습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이동열 | 2022.06.20. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 따라서 이동열을 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도 없고, 반대로 대항력 없는 점유자라고 단정할 수도 없습니다. 다만 전입일이 현재 경매의 기준점으로 보이는 강제경매개시결정보다 빠르므로 대항력 가능성을 배제해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가 30.3%지만 가격 가점은 보류
정원아파트는 총 12세대의 소규모 아파트입니다. 확인되는 거래는 전용 47.29㎡와 48.33㎡ 기준 4건이며, 전체 평균은 166,250,000원입니다. 다만 전체 평균에는 200,000,000원의 과거 고가 거래가 포함돼 있으므로, 가격 판단은 최근 12개월 평균 163,000,000원, 최신 거래 126,000,000원, 최근 가격 추세 -3.8%를 우선해 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 48.33㎡ | 4 | 126,000,000원 |
| 2022.10 | 47.29㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2021.12 | 47.29㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2021.06 | 47.29㎡ | 5 | 169,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 166,250,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 163,000,000원 |
최저가 49,392,000원은 최근 12개월 평균의 30.3%입니다. 그러나 이는 어디까지나 인수액을 제외한 입찰 하한입니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서 최저가만 시세와 비교해 “70% 할인”이나 “시세보다 싸다”고 결론 내릴 수 없습니다. 특히 최근 가격 추세가 -3.8%로 하락 방향이고, 최신 거래가도 126,000,000원이므로 과거 전체 평균 166,250,000원을 근거로 가격 매력을 높게 평가해서는 안 됩니다.
④ 배당 가능 구조 (매각가 49,392,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·기준액 | 배당 가능액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,289,056원 |
| 1. 채권자 배당재원 | 48,491,409원 | 48,102,944원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 단순 배당재원입니다. 당해세, 최우선변제금, 이동열의 임차보증금과 배당요구 여부는 반영하지 않았습니다. 임차관계 확인 결과에 따라 채권자 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천기계공업고등학교 동측 인근이며, 주변에는 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건도 대체로 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 4층 402호입니다. 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 샤시 창호이며 기본 위생·급배수·난방설비가 있습니다. 폐문부재로 내부는 확인되지 않았습니다.
- 토지·도로. 세장형 토지로 공동주택과 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 남동측 약 6m 포장도로에 접합니다. 공시지가는 1,663,000원/㎡입니다.
- 규제. 재정비촉진지구·지구단위계획구역·과밀억제권역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 총 12세대의 소규모 아파트이고 확인되는 거래 표본은 4건입니다. 최근 가격 추세도 -3.8%이므로 매도기간과 적정 매도가를 보수적으로 잡아야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 이동열의 실제 임대차 여부, 보증금, 계약기간, 점유 범위와 전입세대 열람 결과를 확인해야 합니다.
- 대항력 요건 확인. 2022.06.20. 전입뿐 아니라 실제 주택 인도 시점과 점유 지속 여부를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제권의 성립 여부와 배당요구 여부에 따라 배당액 및 매수인 인수액이 달라집니다.
- 입찰가가 아닌 총취득원가 계산. 응찰가에 미배당 보증금, 명도비용, 체납 관리비 등을 더한 금액을 최신 거래 126,000,000원과 최근 12개월 평균 163,000,000원에 비교해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 확인이 되지 않았으므로 수리비를 별도로 점검해야 합니다.
- 소규모 단지 환금성 확인. 총 12세대이고 거래 표본이 적으므로 매수 수요와 매도기간을 보수적으로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대확인서와 임대차 관련 서류를 매각기일 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49,392,000원이 취득가라는 보장은 없다”
감정가 144,000,000원의 34.3%까지 내려온 최저가는 강하게 눈길을 끕니다. 최근 12개월 평균 163,000,000원의 30.3%에 불과하다는 숫자만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 하지만 이동열의 전입은 2022.06.20.이고 현재 강제경매개시결정은 2025.01.07.입니다. 과거 담보권들이 모두 말소된 등기 흐름을 고려하면 이 점유자는 대항력 가능·미상으로 다뤄야 합니다.
보증금이 밝혀지기 전에는 인수액도, 실질취득가도 정해지지 않습니다. 최근 가격 추세는 -3.8%이고, 단지는 12세대에 불과하며 거래 표본도 4건입니다. 3회 유찰이라는 숫자를 가격 기회로만 해석하지 말고, 먼저 유찰의 원인이 임차관계와 환금성에 있는지 확인해야 합니다. 최저가는 매력적이지만 권리 확인이 선행되지 않으면 가격 판단 자체가 성립하지 않는 물건입니다.