이 사건은 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려온 것처럼 보이지만, 원래 구조는 대항력 있는 임차인의 보증금 184,000,000원이 낙찰가보다 커서 매수인 실질취득이 보증금 수준으로 고정되는 사건입니다. 다만 매각물건명세서 비고에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 있어, 해당 주택임차권등기의 인수는 실질 0원*으로 보아야 합니다. 그래도 폐문부재·복층구조·베란다 부합물·22세대 소규모 단지·실거래 평균 151,786,000원 대비 가격 판단은 별도입니다.
인천지방법원 2025타경500836. 인천 서구 검암동 ‘프로방스’ 1동 5층 502호, 공부상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 겉으로는 감정가 2.15억짜리 물건이 3회 유찰되어 최저가가 7,374만원까지 내려온 사건입니다. 하지만 이 물건을 단순히 “최저가가 낮다”고 보면 안 됩니다. 등기부에는 보증금 184,000,000원의 주택임차권등기 김에녹이 있고, 전입일은 2021.04.20, 확정일자는 2021.03.09입니다. 말소기준권리로 선언된 압류일 2021.12.15보다 전입이 앞서므로 원칙적으로는 대항력 있는 임차인입니다.
정확히는 현재 회차 최저가 73,745,000원에서 예상배당 후 임차보증금 부족분이 111,982,410원으로 계산됩니다. 확약서가 없다면 매수인의 실질취득은 낙찰가와 인수액을 합쳐 보증금 184,000,000원에 가까워지고, 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 총액은 크게 달라지지 않습니다. 이 사건의 핵심은 바로 여기입니다. 다만 매각물건명세서에 “주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출 됨”이라고 기재되어 있어, 해당 주택임차권등기 인수는 실질 0원으로 정리되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경500836 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 승학로506번안길 81, 1동 5층502호 (검암동,프로방스) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대 · 도시형생활주택 단지형다세대) · 전용 50.42㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제5층 제502호 |
| 소유자 | 이영광 (2021.04.20 매매, 2021.05.11 등기, 거래가액 184,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 73,745,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 196,085,585원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 압류, 핵심은 임차권등기
이 사건의 선언된 말소기준권리는 2021.12.15 국민건강보험공단 압류입니다. 그 뒤의 강제경매개시결정, 화성시 압류, 주택도시보증공사 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 주의할 지점은 을구 3번 주택임차권등기입니다. 임차권등기는 2023.06.01 접수됐지만, 그 안에 적힌 임차인의 주민등록일자와 점유개시일자가 2021.04.20으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 그래서 단순 후순위 임차권으로 볼 수 없고, 대항력 있는 임차인으로 보아야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 중복신고 아님
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 김에녹 | 5층 502호 50.42㎡ 전부 | 184,000,000원 | 2021.04.20 / 2021.03.09 | 대항력 우선변제 확약서 |
임차인 데이터상 is_guarantor=false, is_subrogation=false이므로 보증기관의 대위·승계 중복신고로 보증금을 합산할 사건이 아닙니다. 실제 임차인은 김에녹 1명입니다. 보증금은 184,000,000원, 배당요구일은 2023.06.01이고, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 확약서를 반영해도 ‘권리만 보고 뛰면’ 위험하다
프로방스는 총 22세대, 사용승인일 2013.01.18의 소규모 다세대입니다. 같은 단지·인근 면적 실거래 표본은 5건이고 평균은 151,786,000원입니다. 현재 최저가 73,745,000원만 놓고 보면 실거래 평균의 48.6%입니다. 하지만 확약서가 없었다면 실질취득은 보증금 184,000,000원 수준이므로 실거래 평균을 웃도는 구조입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 46.92㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 2025.05 | 52.93㎡ | 3 | 135,430,000원 |
| 2022.03 | 52.93㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 2021.11 | 46.92㎡ | 3 | 148,500,000원 |
| 2021.10 | 47.34㎡ | 3 | 175,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 151,786,000원 |
최근 실거래는 135,000,000원~175,000,000원 범위입니다. 확약서 반영 후에는 최저가 기준 가격 메리트가 생기지만, 이 판단은 반드시 확약서 원본의 효력·범위를 확인한 뒤에만 가능합니다. 확약서가 해당 주택임차권등기에만 적용되므로, 확약 범위 밖의 미상 점유·관리비·당해세는 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 73,745,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,727,410원 |
| 1. 임차인 김에녹 보증금 (우선변제) | 184,000,000원 | 72,017,590원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 110,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 5번 경매개시결정 · 유한회사 현대종합주류 | 196,085,585원 | 0원 |
| 4. 갑구 9번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 196,085,585원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 현재 회차의 룰상 매수인 인수액은 111,982,410원입니다. 다만 매각물건명세서의 말소동의 확약서가 해당 주택임차권등기에 적용되면 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 검암동 소재 “인천간재울초등학교” 남동측 인근의 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 “검바위역”이 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 용도. 공부상 “도시형생활주택(단지형다세대)”으로 등재되어 있습니다. 아파트가 아니라 다세대 물건입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 5층 건물 내 제5층 제502호이며 기본적인 전기설비·위생설비·급배수설비가 구비되어 있습니다.
- 특이사항. 5층 및 복층 베란다 부분에 별도의 가치가 극히 미미한 것으로 판단되는 부합물(미상 구조 및 판넬 지붕)이 소재합니다.
- 내부확인. 폐문부재 등으로 내부를 직접 확인하지 못했고, 내부 인테리어 및 관리 상태는 통상적인 수준을 전제로 감정평가되었습니다.
- 환금성. 프로방스는 총 22세대 소규모 단지이고, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.3회입니다. 실거래 표본도 5건으로 많지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 3번 주택임차권등기 김에녹 보증금 184,000,000원에 정확히 적용되는지 확인해야 합니다.
- 확약 없는 가격표도 함께 보라. 확약서가 없으면 현재 최저가 73,745,000원에 인수 111,982,410원이 붙어 실질취득은 184,000,000원 수준입니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 시 0순위 차감 및 후순위 미배당 가능성이 있습니다.
- 폐문부재·복층 확인. 감정평가상 내부 직접 확인이 불가능했고, 복층 부분 도면은 작성되지 않은 것으로 조사되었습니다.
- 부합물 확인. 5층 및 복층 베란다 부분의 미상 구조 및 판넬 지붕 부합물은 철거·원상회복·사용상 제한 가능성을 점검해야 합니다.
- 관리비 체납. 다세대라도 장기 미납 관리비 또는 공용부분 비용이 문제될 수 있으니 관리 주체 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — “확약서가 가격을 살리고, 확인 부족이 등급을 깎는다”
이 물건은 전형적인 전세보증금 인수형처럼 보입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 184,000,000원이 최저가 73,745,000원을 크게 넘기 때문에, 확약서가 없었다면 싸게 받는 경매가 아니라 실질취득이 보증금 수준으로 고정되는 사건입니다. 그래서 최저가만 보고 “감정가의 34.3%” 라고 판단하면 안 됩니다.
다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 해당 주택임차권등기 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다. 그 경우 현재 최저가와 실거래 평균 151,786,000원 사이에는 가격 여지가 생깁니다. 그래도 폐문부재, 복층구조, 부합물, 22세대 소규모 단지, 당해세 가능성이 겹쳐 권리상 “간단한 물건”은 아닙니다. 결론은 확약서 원본 확인 전에는 보류, 확약서 효력 확인 후에도 보수적 입찰입니다.
