인천지방법원 2025타경501525. 공부상 도원아파트 3층 303호, 전용 52.37㎡ 공동주택입니다. 소유자 유지성은 2021년 7월 30일 거래가 100,000,000원에 취득했습니다. 이 사건에서 가장 중요한 날짜는 2022년 6월 2일입니다. 남동세무서장 처분의 국세 압류가 말소기준권리이며, 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류·경매개시결정과 각 압류는 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기 순서보다 먼저 들어온 임차인입니다. 여은지는 2021년 5월 25일 임대차계약 및 확정일자를 갖추고 2021년 6월 28일 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준인 2022년 6월 2일보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다. 보증금은 100,000,000원이며, 현재 최저가 44,541,000원 배당 시 43,339,262원만 배당되고 룰상 56,660,738원이 남습니다. 이 확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 인수가 늘어 실질취득은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경501525 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 참외전로244번길 1-15, 3층303호 (도원동,도원아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 현황 연립·다세대 주택 · 전용 52.37㎡ · 공동주택(주거용) |
| 소유자 | 유지성 (2021.07.30. 거래가 100,000,000원에 취득) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층 건물 · 사용승인 2002.10.31 |
| 감정가 / 최저가 | 90,900,000원 / 44,541,000원 (5회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 먼저, 말소기준은 뒤
말소기준은 2022.06.02 국세 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류 1,999,000,000원, 강제경매개시결정, 인천광역시·국·인천광역시 중구의 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 여은지의 전입·점유는 2021.06.28로 말소기준보다 앞섭니다. 등기된 주택임차권 자체는 2023.03.10이지만, 임대차계약일·확정일자·전입일이 모두 말소기준보다 앞선 구조라는 점이 핵심입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 여은지 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 100,000,000원 | 대항력 有 전입 2021.06.28 | 우선변제 有 확정 2021.05.25 · 배당요구 | 실질 0원 말소동의 확약 반영 |
배당요구는 2023.03.10 접수됐고, 현재 최저가를 전제로 한 예상배당은 43,339,262원입니다. 보증금 100,000,000원과의 차액인 56,660,738원은 확약을 고려하지 않는 일반 권리계산에서는 매수인 인수액입니다. 그러나 이 사건은 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 정확도 규칙상 실질 인수 0원으로 반영합니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 실질취득으로 봐야 한다
이 사건은 말소동의 확약을 반영하면 매수인 실질 인수가 0원이므로 가격 비교 기준은 실질취득 44,541,000원입니다. 도원 단지 전용 52.37㎡ 실거래 데이터는 1건이며, 최신 거래는 2021.07 · 100,000,000원입니다. 데이터상 최근 12개월 평균도 100,000,000원이고, 실질취득은 그 금액의 44.5% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 52.37㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 평균 | 52.37㎡ | 1건 | 100,000,000원 |
다만 이 비교에는 강한 한계가 있습니다. 표본이 1건뿐이고 최신 거래월도 2021.07입니다. 따라서 44.5%라는 숫자만으로 현재 시장가 대비 55.5% 싸다고 단정할 수는 없습니다. 특히 이 물건은 11세대 규모이고 경매 통계상 평균 유찰횟수도 5.0회, 매각률은 0.0%입니다. 낮은 최저가는 분명하지만 환금성과 시장가격의 확인 강도는 일반 대단지보다 높여야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 44,541,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,201,738원 |
| 1. 임차인 여은지 보증금 | 100,000,000원 | 43,339,262원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,999,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당계산상 임차인 미배당액은 56,660,738원입니다. 이는 말소동의 확약을 반영하기 전의 룰상 인수액입니다. 확약 반영 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 배당순위와 후순위 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 인수액이 증가한다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 5회 유찰 · 49% | 44,541,000원 | 56,660,738원 | 확약 반영 시 실질 인수 0원 |
| 6회 유찰 · 39% | 35,632,800원 | 65,408,590원 | 확약 없으면 인수 증가 |
| 7회 유찰 · 31% | 28,506,240원 | 72,406,872원 | 확약 없으면 인수 증가 |
이 표가 이 사건의 권리분석을 압축합니다. 확약이 유효하면 유찰에 따라 실제 매입비용이 내려가지만, 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 승계가 커져 총부담은 보증금 수준에 묶입니다. 따라서 입찰판단의 1순위는 최저가가 아니라 말소동의 확약의 효력 확인입니다.
⑥ 물건 자체 리스크 — 공부와 현황이 맞지 않는다
- 용도. 공부상 아파트지만 감정평가 현황은 연립·다세대 주택이며 공동주택(주거용)으로 이용 중입니다.
- 호수 불일치. 매각대상은 출입문 표시상 303호이나 건축물대장의 건축물현황도상 301호로 확인돼 공부와 현황이 불일치합니다.
- 테라스 증축. 테라스 부분이 벽체를 이용한 판넬조 판넬지붕 약 5㎡로 증축돼 이용 중인 것으로 파악됐습니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장 표제부에 위반건축물 표시가 있으며, 감정자료상 5층 대수선과 관련된 것으로 확인됐습니다.
- 접근성. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 1호선 도원역이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 3-4미터 도로와 접합니다.
- 입지. 광성중고등학교 북동측 인근이며 주변은 다세대주택·단독주택 등으로 형성된 주거지대입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·상대보호구역·과밀억제권역·특별관리해역에 포함되며 토지거래계약에관한허가구역도 포함됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 여은지 임차권등기와 보증금 잔액에 대해 매수인에게 승계가 남지 않는 구조인지 문언과 제출 주체를 직접 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 확약 적용 후 실제 임차권등기 말소가 어떤 절차로 진행되는지 매각물건명세서와 등기 상태를 대조해야 합니다.
- 호수 특정. 문패 303호와 건축물현황도 301호 불일치를 현장에서 재확인하고 매각대상 특정에 문제가 없는지 확인해야 합니다.
- 테라스 증축 확인. 약 5㎡ 판넬조 증축의 원상복구·이행강제금·사용상 문제 여부를 확인해야 합니다.
- 위반건축물 표시 확인. 5층 대수선 관련 표시가 본건 3층 전유부분의 거래·대출·사용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 4건 가운데 당해세가 존재하면 배당순위가 달라질 수 있으므로 교부청구 내역을 확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 실거래 데이터가 2021.07의 1건뿐이므로 인근 연립·다세대와 동일 면적대 최근 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 점검. 낮은 가격 자체보다 반복 유찰의 원인이 권리·현황·환금성 중 어디에 있는지 현장조사로 확인해야 합니다.
맺으며 — “4,454만원”보다 중요한 것은 확약의 효력
표면만 보면 감정가 90,900,000원짜리 물건이 5회 유찰돼 44,541,000원까지 내려온 사건입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 보증금 100,000,000원이 있어, 확약이 없었다면 현재 회차에서도 56,660,738원을 승계하는 구조였습니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘기 때문에 최저가만 보고 싸다고 할 수 없는 물건이었습니다.
이 사건은 매각물건명세서에 제출된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 때문에 결론이 달라집니다. 정확도 규칙상 해당 임차인 인수는 실질 0원으로 보고, 실질취득은 44,541,000원입니다. 데이터상 100,000,000원 실거래와 비교하면 가격 여지는 큽니다. 다만 실거래가 1건뿐이고, 11세대 규모·5회 유찰·매각률 0.0%에 더해 호수 불일치, 테라스 증축, 위반건축물 표시까지 있습니다. 권리의 핵심은 확약 확인, 물건의 핵심은 현황 확인, 가격의 핵심은 현재 시세 재검증. 세 가지가 모두 확인돼야 의미 있는 입찰 후보가 됩니다.
