인천지방법원 2025타경501525. 인천 중구 도원동 도원아파트 3층 303호입니다. 공부상 용도는 아파트이나, 감정평가상 현황은 연립·다세대 주택으로 기재되어 있습니다. 감정가는 90,900,000원, 최저매각가도 90,900,000원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 낮아 보이는 최저가가 아니라, 대항력 있는 임차인의 보증금 100,000,000원입니다.
임차인 여은지는 전입 2021.06.28, 확정일자 2021.05.25, 점유개시 2021.06.28, 임차보증금 100,000,000원으로 등기부 임차권등기와 매각물건명세서에 나타납니다. 배당요구도 된 것으로 정리되어 있으나, 현재 매각가 90,900,000원 기준 예상배당은 집행비용 차감 후 88,863,800원에 그쳐 부족분 11,136,200원이 매수인 인수로 계산됩니다. 즉 이 물건은 최저가 9,090만원짜리가 아니라, 사실상 1억원 취득 물건으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경501525 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 참외전로244번길 1-15, 3층303호 (도원동, 도원아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 현황 연립·다세대 주택 · 전용 52.37㎡ · 5층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 유지성 (2021.07.30. 거래가 100,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 90,900,000원 / 90,900,000원 (3회 유찰 표기) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소보다 임차권 인수가 핵심
등기 흐름에서 특이한 점은 말소기준으로 제시된 권리가 2022.06.02. 갑구 6번 압류라는 점입니다. 그 이후 주택도시보증공사의 가압류, 강제경매개시결정, 국세·지방세 압류들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 여은지의 전입일은 2021.06.28로 말소기준일보다 앞서므로, 단순 말소권리처럼 보면 안 됩니다. 대항력 있는 임차인으로 보고, 배당 후 부족분이 매수인에게 남는지를 계산해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 1억원
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 여은지 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 100,000,000원 | 2021.06.28 / 2021.05.25 | 2023.03.10 | 대항력 有 | 우선변제 | 실제 임차인 |
tenants 자료상 is_subrogation=false, is_guarantor=false이므로 보증기관 승계·대위 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 봅니다. 보증금은 합산할 중복 항목 없이 100,000,000원입니다. 이 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 전액 회수되지 못하면, 부족분은 매수인 인수 리스크로 이어집니다.
③ 시세 비교 — 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득 1억원
최근 실거래 표본은 2021.07 거래 1건, 전용 52.37㎡, 3층, 거래가 100,000,000원입니다. 최저가 90,900,000원만 놓고 보면 실거래의 90.9%처럼 보이지만, 대항력 임차인 부족분 11,136,200원을 더하면 실질취득은 100,000,000원입니다. 따라서 시세 비교는 최저가가 아니라 실질취득 100,000,000원으로 해야 하며, 최근 실거래와 사실상 같은 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 52.37㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 100,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 90,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,036,200원 |
| 1. 임차인 여은지 보증금(우선변제) | 100,000,000원 | 88,863,800원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 78,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,999,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 9번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 90,900,000원 가정. 임차인 여은지 보증금 부족분 11,136,200원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 미반영으로 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 회차별 인수액 — 낙찰가가 내려가도 총액은 1억원 근처
| 시나리오 | 매각가 | 인수 예상 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 100%) | 90,900,000원 | 11,136,200원 | 100,000,000원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 80%) | 72,720,000원 | 28,988,960원 | 100,000,000원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 64%) | 58,176,000원 | 43,271,168원 | 100,000,000원 |
이 표가 이 사건의 결론입니다. 현재 회차에서든, 다음 회차에서든, 그다음 회차에서든 대항력 임차인의 보증금이 살아 있으면 매수인 총 부담은 보증금 100,000,000원 부근으로 수렴합니다. 따라서 “유찰이 더 됐으니 싸졌다”가 아니라, 인수액이 늘어 총액이 유지된다고 보는 편이 정확합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 중구 도원동 소재 “광성중고등학교” 북동측 인근, 주위는 대부분 다세대주택 및 단독주택 등으로 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 전철역(1호선 도원역)이 소재합니다.
- 이용상태. 감정평가상 공동주택(주거용)으로 이용 중입니다. 다만 공부상 도원아파트이나 현황은 연립·다세대 주택으로 기재되어 있습니다.
- 공부와 현황 차이. 출입문 표시상 303호이나 건축물대장 건축물현황도상 301호로 공부와 현황이 불일치합니다.
- 제시외·위반 관련. 테라스 부분이 벽체를 이용해 판넬조 판넬지붕 약 5㎡로 증축되어 이용 중이고, 집합건축물대장 표제부상 위반건축물 표시는 5층의 대수선과 관련된 것으로 확인됩니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 상대보호구역, 과밀억제권역, 특별관리해역 등이 기재되어 있습니다.
- 환금성. 총 11세대, 사용승인 2002.10.31. 최근 실거래 표본은 2021.07 거래 1건뿐이라, 일반적인 대단지 아파트처럼 풍부한 거래사례를 기대하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 최저가 90,900,000원이 아니라 대항력 임차인 보증금 기준의 실질취득 100,000,000원으로 계산하세요.
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 문구가 있으므로, 해당 확약이 여은지 임차권등기와 보증금 인수까지 실질 해소하는지 원본으로 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세가 있으면 0순위로 차감될 수 있습니다.
- 호수 불일치 확인. 출입문 표시 303호와 건축물현황도상 301호 불일치가 명시되어 있으므로 현장·도면·대장 대조가 필수입니다.
- 제시외 증축 확인. 테라스 판넬조 판넬지붕 약 5㎡ 증축 부분의 사용·철거·추인 가능성을 확인하세요.
- 명도 리스크. 임차권등기 물건이므로 점유 상태와 실제 인도 가능성을 현황조사·집행관 기록으로 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·확약서 원본 확인이 선행되어야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가”보다 “남는 보증금”이 먼저다
이 물건의 표면 가격은 90,900,000원입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 100,000,000원이고, 현재 회차 배당 부족분이 11,136,200원으로 계산됩니다. 그래서 시세 비교와 입찰 판단은 최저가가 아니라 실질취득 100,000,000원 기준으로 해야 합니다. 최근 실거래도 100,000,000원 1건뿐이어서 가격 할인 매력이 뚜렷하지 않습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 점은 중요한 완화요소지만, 이 문구만으로 모든 인수위험이 사라진다고 단정할 수는 없습니다. 확약서 원본 확인 전에는 보수적 접근이 맞습니다.