인수는 0원이나, 농취증·원상회복·등기 재확인이 핵심 — 문경 공평동 주유소용지·사무실

대구지방법원 2025타경114. 문경시 공평동 676-25, 공평로 216에 있는 토지·건물 일괄매각 물건입니다. 토지는 주유소용지로 이용되고 있고, 건물은 시멘트벽돌조 단층 사무실과 경량철골조 단층 캐노피입니다. 토지면적은 845.0㎡이며 자연녹지지역, 평지·부정형, 광대로 한 면에 접한 상업용 토지로 조사됐습니다.

권리분석의 표면은 비교적 명확합니다. 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 기재됐고, 임차인 강수진은 2022.04.14 전입해 말소기준일보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 따라서 제공된 배당 시나리오상 매수인이 인수할 임차보증금이나 권리는 0원입니다.

하지만 이 물건은 단순한 권리소멸 여부보다 행정·물적 위험이 더 중요합니다. 목록 3·4는 공부상 지목이 답이지만 현재 일단의 주유소 부지 상태이며, 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다. 농지취득자격증명을 제출하지 않으면 매수보증금이 반환되지 않는다는 조건도 명시돼 있습니다. 제시외 건물은 매각에서 제외됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 0원이지만 원본 등기 재확인 필수

권리 산정상 말소기준은 1994.10.29 세일석유주식회사 근저당권 400,000,000원입니다. 그 이후 가압류·압류·근저당권·가처분·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있고, 매각물건명세서에도 별도 인수권리는 없다고 명시돼 있습니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

강수진의 전입일은 말소기준일 이후이므로 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.03.10 접수됐지만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 판단을 유보해야 합니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명이며, 제공된 배당 시나리오상 낙찰자 인수액은 0원입니다.

② 가격 판단 — 감정가 49%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다

감정가는 597,774,000원이고 2회 유찰된 현재 최저매각가는 292,910,000원으로 감정가의 49%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 292,910,000원입니다.

다만 동일 용도·입지의 최근 실거래 비교가 확인되지 않아, 이 금액이 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 주거용 표준화 상품이 아니라 주유소용지·사무실·캐노피와 공부상 답이 섞인 토지·건물 일괄매각이므로, 감정가 대비 할인율보다 영업 활용 가능성, 농지취득자격증명, 원상회복 비용, 제시외 건물의 소유·사용 관계를 반영한 별도 사업성 평가가 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 292,910,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 288,009,260원이 선순위 근저당권 배당에 사용되고, 후순위 채권과 소유자 잔여는 0원으로 산정됩니다. 총 산정 채권액은 2,348,826,130원, 부족액은 2,060,816,870원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감과 후순위 배당 결과가 달라질 수 있습니다.

④ 입지·토지·건물 메모 (감정평가 요항 기준)

• 주위환경. 문경시 공평동 장승백이마을 동측 인근의 국도변 상가지대로, 노변상가·단독주택·임야 등이 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 사무실은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층으로 적벽돌 쌓기, 벽지·타일, 시멘트몰탈·타일, 새시 창호 마감이며 위생설비와 난방설비가 있습니다. 캐노피는 경량철골조 슬래브지붕 단층입니다.
• 토지. 토지면적 845.0㎡, 자연녹지지역, 평지·부정형, 광대로 한 면에 접한 주유소용지·상업용 토지이며 공시지가는 213,600원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·자연녹지지역·가축사육제한구역·비행안전제3구역(전술)에 포함되고, 배수구역·하수처리구역에도 포함됩니다.
• 공부 차이. 목록 3·4의 공부상 지목은 답이지만 현재 일단의 주유소 부지 상태입니다.
• 경계·매설물. 목록 3 토지 남동측 하단 경계지점에 지하 도시가스관 매설표시가 있고, 정확한 매설 위치와 인접지 경계는 전문 측량이 필요합니다.
• 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 농지취득자격증명. 목록 3·4와 관련해 제출 대상과 발급 가능 여부를 관할 행정기관에 사전 확인해야 합니다. 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않습니다.
• 원상회복명령. 공부상 답인 토지가 현재 주유소 부지로 사용되고 있어 원상회복명령 가능성과 예상 비용·절차를 확인해야 합니다.
• 제시외 건물. 제시외 건물은 매각 제외이므로 현장에 존재하는 구조물별 소유관계, 사용권원, 철거·인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 등기 원본 대조. 1994년 근저당권과 2006년 말소등기 기록, 이후 근저당권·가처분· 부인등기의 현재 효력과 실제 말소기준권리를 재확인해야 합니다.
• 세금 압류. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하는지 확인하고 배당표 선순위 차감 가능성을 반영해야 합니다.
• 임차인·명도. 강수진은 대항력이 없지만 실제 점유 상태, 임대차 종료 여부, 배당 후 인도 일정과 명도비용을 현장에서 확인해야 합니다.
• 경계·도시가스관. 토지 경계와 도시가스관의 정확한 위치를 측량·관련 기관 조회로 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 49%라는 할인율만 사용하지 말고 주유소 영업 가능성, 토지 용도, 원상회복비, 제시외 건물과 명도비용을 반영한 별도 적정가를 산정해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”보다 취득요건이 먼저다

이 물건의 장점은 분명합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권이 없고, 실제 임차인 강수진도 대항력이 없어 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 최저가도 두 차례 유찰을 거쳐 292,910,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다.

그러나 결론은 가격 매력이 아니라 조건부 보류입니다. 공부상 답인 토지의 농지취득자격증명을 제출하지 않으면 매수보증금이 반환되지 않고, 현재 주유소 부지 상태에 대해서는 원상회복명령 가능성이 있습니다. 제시외 건물은 매각에서 제외되며, 1994년 근저당권과 2006년 말소기재가 함께 존재해 실제 말소기준과 배당순위도 원본 재검토가 필요합니다.

권리 인수는 0원이나, 행정상 취득 가능성과 물적 사용 가능성이 확인되기 전에는 낮은 최저가도 매력이 아닙니다. 농취증 발급, 원상회복 여부, 제외 건물과 경계, 세금·등기 순위를 모두 확인한 뒤 사업성 기준으로 입찰가를 정해야 하는 고난도 비주거·토지 물건입니다.