대구지방법원 2025타경5261. 경상북도 예천군 예천읍 동본리 495-4, 통칭 “보배빌딩” 가동 5층 501호입니다. 감정평가상 현재 제1종근린생활시설(예천도서관)로 이용 중이고, 현황조사에는 경상북도교육청 예천도서관 대표자 권미숙이 501호를 사용하는 것으로 조사됐습니다. 문제는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 이 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도, 반대로 대항력 없다고 단정할 수도 없다는 것입니다.
가격만 보면 감정가 362,000,000원에서 6회 유찰돼 42,590,000원까지 내려왔습니다. 그러나 동일·유사 물건의 실거래 시세가 제시되어 있지 않아, 이 숫자만으로 “싸다”고 평가할 근거는 없습니다. 특히 상가 성격의 집합건물은 실제 이용상태·점유관계·환금성이 가격에 큰 영향을 주므로 낙찰가율 자체보다 권리와 현장 이용상태를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경5261 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 예천군 예천읍 동본리 495-4 가동 5층501호 |
| 도로명주소 | 경상북도 예천군 예천읍 시장로 134 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제1종근린생활시설(예천도서관)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 · 지하1층/지상8층 중 5층 501호 |
| 소유자 | 주식회사맥파이앤컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 362,000,000원 / 42,590,000원 |
| 유찰 | 6회 |
| 청구액 | 171,434,855원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 종전 경매 이력과 현재 근저당
이 등기에는 2018년 다수의 근저당·가압류·가등기가 존재했지만, 2019.12.19 임의경매 매각을 통해 종전 권리들이 말소되고 주식회사맥파이앤컴퍼니가 소유권을 취득했습니다. 같은 날 사하중앙새마을금고 채권최고액 206,000,000원 근저당이 설정됐고, 2025.04.02 현재 사건의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이후 2026.01.29 해당 근저당은 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전등기됐습니다.
② 점유·임차 관계 — ‘임차인 없음’으로 처리하면 안 된다
| 점유자 | 사용부분 | 이용 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 경상북도교육청 예천도서관 대표자 권미숙 | 501호 | 경상북도교육청 예천도서관 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 |
현황조사상 501호는 예천도서관으로 사용되고 있습니다. 하지만 전입신고일이 확인되지 않고 보증금도 확인되지 않았으므로 대항력 판정은 불가합니다. 따라서 이를 곧바로 “대항력 있음”으로 단정하면 안 되고, 반대로 매수인이 반드시 명도할 수 있다고 단정해서도 안 됩니다.
③ 가격 — 6회 유찰, 그러나 시세 비교 근거는 없다
현재 최저매각가는 42,590,000원으로 감정가 362,000,000원의 11.77% 수준입니다. 6회 유찰된 결과 가격 자체는 크게 낮아졌습니다. 다만 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로, “감정가보다 88% 이상 낮다”는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 11.77% | 42,590,000원 | 41,423,380원 | 164,576,620원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 29,812,999원 | 28,876,365원 | 177,123,635원 |
| 8회 유찰 시 | 5.76% | 20,869,099원 | 20,093,455원 | 185,906,545원 |
④ 예상배당표 (매각가 42,590,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.7% 추정) | - | 1,166,620원 |
| 2. 을구 14번 근저당권 · 사하중앙새마을금고 | 206,000,000원 | 41,423,380원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 42,590,000원 가정 시 근저당권에 41,423,380원이 배당되고 164,576,620원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 예천상설시장 북동측 인근의 통칭 “보배빌딩”으로, 주변은 각종 근린생활시설과 재래시장 등으로 형성되어 있습니다.
- 이용. 현재 제1종근린생활시설인 예천도서관으로 이용 중입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하1층/지상8층 건물의 5층 501호이며, 위생·급배수·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형의 평탄한 토지로 상업용 건지로 이용 중이고, 토지면적은 406.0㎡입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 중로2류(폭 15m~20m)와 접합니다.
- 공시지가. 735,900원/㎡입니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 확정 금지. 예천도서관 점유자의 전입신고일·보증금이 미상이므로 “대항력 있음” 또는 “없음”으로 단정하지 말고 원문을 대조해야 합니다.
- 명시 인수권리 확인. 매각물건명세서상 인수권리는 해당사항없음이고 예상 인수액은 0원이지만, 점유관계와 실제 임대차 존재 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 현장 이용 확인. 현재 도서관으로 이용 중이므로 실제 점유주체, 사용계약, 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 시세 대조. 감정가 대비 11.77%라는 이유만으로 저가매수라고 판단하지 말고 인근 상가·업무시설 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 다회 유찰 원인 확인. 6회 유찰된 원인이 단순 가격인지, 용도·환금성·점유관계 때문인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 근저당 이전 확인. 2019.12.19 사하중앙새마을금고 근저당이 2026.01.29 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전된 등기 내용을 원본과 대조해야 합니다.
맺으며 — “11.77% 낙찰가율보다 점유 확인이 먼저”
이 물건은 감정가 362,000,000원에서 6회 유찰돼 42,590,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보이지만, 시세 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 더 중요한 것은 경상북도교육청 예천도서관이 점유 중인데 전입신고일과 보증금이 미상이라는 점입니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항없음으로 기재되고 예상 인수액도 0원이지만, 대항력은 가능·미상으로 남겨두는 것이 정확합니다.
가격은 크게 낮아졌지만 권리·점유 확인이 끝나지 않은 상태. 6회 유찰을 가격 메리트로 곧바로 환산하기보다, 도서관의 점유 근거와 임대차·보증금 존재 여부, 현장 환금성을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 맞습니다.
