대구지방법원 2025타경5261. 경상북도 예천군 예천읍 동본리의 보배빌딩 제5층 제501호입니다. 감정평가서상 제1종근린생활시설(예천도서관)로 이용 중인 집합건물이며, 현재 소유자는 주식회사맥파이앤컴퍼니입니다. 이 회사는 2019년 12월 19일 기존 임의경매 매각을 통해 소유권을 취득했고, 같은 날 사하중앙새마을금고 앞으로 채권최고액 206,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다.
이번 경매는 해당 근저당권과 연결된 사하중앙새마을금고의 임의경매개시결정으로 진행됐습니다. 감정가 362,000,000원에서 7회 유찰된 현재 최저가는 29,813,000원입니다. 다만 매각물건명세서에 명시된 인수권리가 없더라도, 현황조사에 기재된 도서관의 실제 사용관계는 별도로 확인해야 합니다. 특히 보증금이 확인되지 않아 낙찰 후 인수금액이나 명도비용을 확정할 수 없는 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경5261 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 예천군 예천읍 동본리 495-4 가동 5층 501호 도로명주소: 경상북도 예천군 예천읍 시장로 134 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 제1종근린생활시설(예천도서관) 경매 용도 표기는 대지이므로 실제 매각 대상 및 대지권 범위 원본 확인 필요 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 · 지하 1층 / 지상 8층 중 제5층 제501호 |
| 소유자 | 주식회사맥파이앤컴퍼니 (2019.12.19 임의경매 매각으로 취득) |
| 감정가 | 362,000,000원 |
| 최저매각가 | 29,813,000원 (7회 유찰 · 감정가의 8.24%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 사하중앙새마을금고 / 171,434,855원 |
| 근저당 채권최고액 | 206,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 현황조사 점유 | 경상북도교육청 예천도서관 (대표자 권미숙) |
① 권리 흐름 — 과거 말소권리와 현재 근저당을 구분해야 한다
이 물건은 과거에도 경매를 거쳤습니다. 2019년 3월 14일 예천군 압류가 등기됐지만, 해당 압류는 2019년 12월 19일 기존 경매 매각에 따른 말소 대상에 포함돼 있습니다. 따라서 이를 이번 경매에 존속하는 선순위 압류로 취급해서는 안 됩니다.
현재 경매의 등기상 핵심 권리는 2019년 12월 19일 설정된 을구 제14번 사하중앙새마을금고 근저당권(채권최고액 206,000,000원)입니다. 이후 2025년 4월 2일 임의경매개시결정이 등기됐고, 2026년 1월 29일 해당 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다. 근저당권 이전은 동일한 담보권의 권리자 변경으로, 별도 채권최고액을 중복 합산하지 않습니다.
② 점유관계 — 예천도서관의 임대차부터 확인
현황조사에는 경상북도교육청 예천도서관이 제501호를 사용 중인 것으로 나타납니다. 감정평가서도 현재 이용상태를 제1종근린생활시설(예천도서관)로 기록하고 있습니다. 그러나 전입신고일·보증금·확정일자·배당요구 내역이 확인되지 않아 실제 임차권의 성립과 대항력 여부를 판단하기 어렵습니다.
| 점유자 | 사용 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 경상북도교육청 예천도서관 대표자 권미숙 |
501호 | 미상 | 가능·미상 전입신고일 미상 |
미상 확정일자 미상 |
확인 필요 계약 및 점유권원 미확인 |
특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조라면, 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에 근접할 수 있습니다. 이 물건은 보증금 자체가 확인되지 않았으므로 현재 최저가만을 기준으로 가격 경쟁력을 판단해서는 안 됩니다.
③ 가격 검토 — 7회 유찰, 감정가의 8.24%
감정가 362,000,000원이 7회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가 29,813,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 낙찰 진입가격이 크게 낮아졌다는 사실은 분명하지만, 실제 시장에서 거래되는 가격과 같은 수준이라고 해석할 근거는 없습니다.
또한 현재 이용자가 도서관이라는 점에서 일반적인 주거용 부동산과 동일한 환금성을 기대하기 어렵습니다. 시설의 사용 가능 범위, 기존 점유관계, 향후 활용 및 매각 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 감정가 대비 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 | 29,813,000원 | 8.24% | 177,123,634원 |
| 8회 유찰 시 | 20,869,100원 | 5.76% | 185,906,544원 |
| 9회 유찰 시 | 14,608,370원 | 4.04% | 192,054,581원 |
유찰이 추가로 발생하면 최저가는 더 내려가지만, 채권자의 미배당액은 반대로 증가합니다. 이 미배당액은 채권자에게 회수되지 못한 금액이지, 그 자체가 매수인에게 자동 승계되는 금액은 아닙니다. 매수인의 실제 부담은 소멸하지 않는 권리 및 임대차관계를 따로 확인해야 산정할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (현재 최저가 29,813,000원 낙찰 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 936,634원 |
| 1. 을구 제14번 근저당 · 사하중앙새마을금고 | 206,000,000원 | 28,876,366원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
근저당 채권최고액 기준 단순 예상배당입니다. 집행비용은 매각가의 약 3.1% 추정치이며, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 실제 배당액과 순위는 달라질 수 있습니다.
현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 936,634원을 제외한 28,876,366원이 근저당권자에게 배당됩니다. 채권최고액 기준 미배당액은 177,123,634원이고, 소유자에게 돌아갈 예상 잔여금은 없습니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 이는 미확인 점유관계까지 인수위험이 해소됐다는 의미는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 예천군 예천읍 동본리 소재 예천상설시장 북동측 인근에 위치하는 통칭 보배빌딩 제5층 제501호입니다. 주변은 각종 근린생활시설과 재래시장 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하 1층·지상 8층 건물이며, 위생·급배수설비와 승강기설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 대체로 사다리형·평탄한 상업용 건지입니다. 북측으로 폭 약 15m의 포장도로와 접합니다. 토지면적은 406.0㎡, 공시지가는 735,900원/㎡입니다.
- 이용상태. 제1종근린생활시설로서 예천도서관이 사용 중입니다. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 일반 주거용 부동산과 달리 도서관으로 사용 중인 근린생활시설이므로 재사용·재임대 및 매각 시 수요층을 별도로 검토해야 합니다. 7회 유찰 이력도 가격 결정 시 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 확인. 경매 용도 표기는 대지이지만 등기와 감정평가는 집합건물의 제501호를 가리킵니다. 매각목록, 건축물대장, 대지권 및 토지 지분을 대조하세요.
- 예천도서관 점유권원. 경상북도교육청 예천도서관의 사용계약, 임대차계약서 및 실제 점유관계를 확인하세요.
- 보증금·대항력. 보증금과 관련 공시·등록사항, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 실질 인수위험을 판단할 수 있습니다.
- 현행 근저당권. 을구 제14번 근저당권과 제14-1번 근저당권 이전 내용을 대조하고, 현재 권리자 및 채권관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가의 8.24%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 유사 근린생활시설의 실제 거래가격과 임대수익 가능성을 별도 확인하세요.
- 명도·재사용. 현재 도서관으로 사용되고 있으므로 낙찰 이후 인도 가능 시점, 원상복구, 시설 인수 및 새로운 임차인 확보 가능성을 검토하세요.
- 비용 점검. 관리비 체납, 조세채권, 취득 관련 비용 및 시설 보수비 등을 확인하고 입찰가에 반영하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 사건 진행사항을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 8%라는 숫자보다 중요한 것”
예천 보배빌딩 501호는 7회 유찰을 거쳐 최저매각가가 29,813,000원까지 내려왔습니다. 등기상으로는 과거 경매에서 기존 권리가 정리됐고, 이번 근저당권도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 현재 사용 중인 예천도서관의 임대차관계와 보증금이 확인되지 않았으며, 실제 매각 대상의 용도 표기도 원본 대조가 필요합니다.
낮은 최저가는 확정된 가격 경쟁력이 아닙니다. 도서관 점유권원과 매수인 인수 가능성, 실제 매각 범위, 근린생활시설의 환금성을 확인하기 전까지는 실질취득비용을 확정할 수 없습니다. 현재 단계에서는 감정가 대비 큰 할인보다 이러한 불확실성을 우선 반영해야 합니다.
