대구지방법원 2025타경5261. 예천상설시장 북동측 인근의 통칭 ‘보배빌딩’ 가동 5층 501호로, 현재 제1종근린생활시설인 예천도서관으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 8층 건물의 5층 단위상가이며, 승강기와 위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다. 감정가 362,000,000원에서 네 차례 유찰돼 최저매각가가 86,917,000원까지 내려왔습니다.
표면적인 가격만 보면 감정가의 4분의 1 수준입니다. 그러나 비주거용 단위상가는 아파트처럼 동일 평형 실거래를 단순 비교하기 어렵고, 이 사건에는 최근 거래가격 기준도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율은 유찰의 결과일 뿐, 시장가 대비 할인율이나 수익성을 보장하는 지표가 아닙니다. 특히 현재 사용자인 예천도서관의 임대차 조건을 모르면 명도 시점과 실제 점유비용을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경5261 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 예천군 예천읍 동본리 495-4 제가동 제5층 제501호 · 도로명 시장로 134 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 집합건물 단위상가 · 제1종근린생활시설(예천도서관) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 · 지하 1층/지상 8층 중 5층 501호 |
| 소유자 | 주식회사맥파이앤컴퍼니 (2019.12.19. 임의경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 362,000,000원 / 86,917,000원 (4회 유찰, 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 사하중앙새마을금고 / 171,434,855원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 등기 발급일 | 2026.07.24 · 대구지방법원 예천등기소 |
① 권리 흐름 — 현 소유권 취득 뒤 설정된 근저당이 기준
이 부동산에는 2018년 다수의 근저당·가압류·가등기가 설정됐지만, 2019.12.19. 종전 임의경매 매각으로 해당 권리들이 말소됐습니다. 같은 날 주식회사맥파이앤컴퍼니가 소유권을 취득했고, 사하중앙새마을금고 앞으로 채권최고액 206,000,000원의 새 근저당권이 설정됐습니다. 현재 등기 흐름상 이 근저당이 이번 매각의 말소기준이 되는 구조입니다.
사하중앙새마을금고는 2025.04.02. 임의경매개시결정을 받았고, 근저당권은 2026.01.29. 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다. 근저당권의 이전은 기존 담보권의 승계이므로 그 자체로 매수인이 별도 채무를 떠안는 사유는 아닙니다. 경매개시결정과 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하는 것이 원칙입니다.
② 점유자 분석 — 대항력은 ‘가능·미상’
| 점유자 | 점유 부분 / 용도 | 전입·점유일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 경상북도교육청 예천도서관 대표자 권미숙 | 501호 · 경상북도교육청 예천도서관 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
확인된 점유자는 1명이며, 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 그러나 전입 또는 점유 개시일, 확정일자, 보증금이 모두 확인되지 않았으므로 대항력 있음이나 보증금 인수 없음으로 단정할 수 없습니다. 명세서상 인수권리 없음과 별개로, 실제 임대차계약·사용허가·무상사용 여부를 확인해야 명도비용과 인도 시점을 판단할 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 24%는 시세 할인율이 아니다
현재 최저매각가는 86,917,000원으로 감정가 362,000,000원의 24.01%입니다. 다섯 번째 유찰 시 가격은 60,841,899원, 여섯 번째 유찰 시에는 42,589,329원으로 내려가는 시나리오입니다. 그러나 최근 실거래 비교값이 없어 어느 회차가 시장가보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 86,917,000원 | 84,952,494원 | 4,625,262,545원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 60,841,899원 | 59,346,745원 | 4,650,868,294원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 42,589,329원 | 41,422,721원 | 4,668,792,318원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 86,917,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,964,506원 |
| 2. 근저당 · 조미심 | 210,000,000원 | 84,952,494원 |
| 3. 근저당 · 김진선 | 195,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 최인일 | 195,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 김민향 | 150,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 이동조 | 100,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 서안동농업협동조합 | 672,000,000원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 고아농업협동조합 | 338,000,000원 | 0원 |
| 9. 근저당 · 김규달 | 840,000,000원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 화인종합건설 주식회사 | 861,000,000원 | 0원 |
| 11. 근저당 · 이준희 | 600,000,000원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 주식회사 석산 | 75,600,000원 | 0원 |
| 13. 가압류 · 여경명 | 30,000,000원 | 0원 |
| 14. 가압류 · 박준택 | 80,000,000원 | 0원 |
| 15. 가압류 · 삼보건설 주식회사 | 27,390,000원 | 0원 |
| 16. 가압류 · 권용갑 | 100,000,000원 | 0원 |
| 17. 가압류 · 서안동농업협동조합 | 30,225,039원 | 0원 |
| 18. 근저당 · 사하중앙새마을금고 | 206,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 신고액 4,710,215,039원 중 채권자 예상배당은 84,952,494원, 미배당은 4,625,262,545원입니다. 신청채권자의 예상배당은 0원으로 계산돼 있습니다. 배당 시뮬레이션에는 2018년 조미심 근저당이 선순위로 반영돼 있으므로, 등기상 2019.12.19. 매각말소 이력과 실제 배당순위의 관계를 배당요구종기 서류·채권계산서에서 반드시 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 예천상설시장 북동측 인근에 위치하며, 주변은 각종 근린생활시설과 재래시장으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접하며, 중로2류 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며, 토지는 대체로 사다리형의 평탄한 상업용 건부지입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 406.0㎡, 공시지가는 735,900원/㎡입니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 아파트가 아닌 제1종근린생활시설 단위상가로, 도서관 외의 대체 임차수요와 재매각 수요를 별도로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 도서관 점유계약 확인. 경상북도교육청 예천도서관의 계약 상대방, 점유 개시일, 보증금, 계약기간, 갱신 여부와 퇴거 조건을 확인하세요.
- 대항력 원본 확인. 점유자의 대항력 요건과 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 매각물건명세서·현황조사서·점유관계조사서를 대조하세요.
- 배당순위 대조. 2019.12.19. 종전 경매 매각으로 말소된 권리와 현재 예상배당표의 선순위 반영 관계를 최신 등기부·채권계산서에서 확인하세요.
- 명도·원상회복. 도서관 집기와 시설의 철거·원상회복 범위, 인도 가능 시점과 비용 부담 주체를 확인하세요.
- 수익성 검토. 최근 실거래 비교값이 없으므로 인근 상가 임대료, 공실기간, 관리비와 예상 처분가를 조사해 응찰가 상한을 정하세요.
- 관리비·조세. 체납관리비의 공용부분과 당해세 등 매수인이 사실상 부담할 수 있는 비용을 관리주체와 법원 기록에서 확인하세요.
- 매각 진행 확인. 2026.07.14. 매각기일의 진행·변경·매각결과를 법원 원본에서 확인하세요.
맺으며 — “24% 가격보다 점유의 내용이 먼저다”
이 물건은 명세서상 인수권리와 법정지상권이 없고, 현재 소유권 취득 뒤 설정된 근저당이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기상 권리만 보면 정리 방향은 비교적 분명합니다. 그러나 실제 투자의 핵심은 권리표 밖에 있습니다. 501호 전체를 예천도서관이 사용하고 있음에도 보증금·점유 개시일·계약기간이 확인되지 않았고, 최근 거래가격 기준도 없습니다.
감정가 362,000,000원이 네 차례 유찰돼 86,917,000원까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 감정가의 24.01%라는 숫자만으로 싸다고 결론 낼 수는 없습니다. 도서관의 점유관계를 확정하고 비주거용 단위상가의 임대·매각 수요를 검증한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있습니다. 등기상 인수는 0원, 점유 리스크는 미상, 가격 평가는 보류. 이 사건의 우선순위입니다.