대구지방법원 2025타경5291. 예천읍 동본리 441-5, 도로명 한천길 23-5의 건물입니다. 사건의 말소기준권리는 2024.11.28 현대캐피탈 가압류 19,267,819원입니다. 이후 롯데카드·서민금융진흥원· 경북신용보증재단·소상공인시장진흥공단 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 권리분석의 중심은 후순위 채권이 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 두 임차인입니다.
이학주는 2021.11.24 전입·점유·확정일자를 갖췄고, 2023.12.11 임차보증금 60,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서에는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현재 최저가 기준 예상배당에서는 60,000,000원이 전액 배당되므로 계산상 인수는 0원이지만, 6회 유찰 시나리오에서는 6,448,173원의 인수가 발생합니다.
더 중요한 변수는 박오분입니다. 전입일은 2018.08.20으로 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자를 단정적으로 ‘대항력 있음’으로 처리해서는 안 되고, 대항력 가능·보증금 미상으로 봐야 합니다. 현재 표의 확정 인수 0원과 별개로, 이 미상 임차관계가 확인되기 전까지 실질취득총액에는 불확실성이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경5291 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 예천군 예천읍 동본리 441-5 · 경상북도 예천군 예천읍 한천길 23-5 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 · 현황 1,2층 단독주택 |
| 소유자 | 장호경 |
| 감정가 / 최저가 | 85,844,940원 / 85,844,940원 |
| 청구금액 | 68,961,656원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 토지 | 119㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 228,100원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심
현재 등기부상 말소기준은 2024.11.28 현대캐피탈 가압류입니다. 그보다 앞선 2018.08.20 박오분 전입과 2021.11.24 이학주의 전입·점유·확정일자가 존재합니다. 이학주의 임차권등기는 2023.12.11 접수됐고, 임차보증금은 60,000,000원입니다. 이후 등기된 5건의 가압류와 2025.04.28 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 한 명은 금액이 확인되지 않는다
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박오분 | 한천길 23-5 | 2018.08.20 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
| 이학주 | 1층 주택 전부(50.98㎡) | 2021.11.24 / 2021.11.24 | 60,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 근거가 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 85,844,940원이나 현재 최저가 85,844,940원을 두고 시세보다 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다. 특히 이미 4회 유찰 표기가 있고, 감정평가상 이용상태가 1·2층 단독주택이며, 공부상 지붕과 현황 지붕 상태도 다릅니다. 가격 평가는 권리 외에 현장 상태와 별도 시세 확인이 선행돼야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 85,844,940원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,945,209원 |
| 1. 임차인 이학주 보증금 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 현대캐피탈 가압류 | 19,267,819원 | 19,267,819원 |
| 3. 롯데카드 가압류 | 6,979,436원 | 4,631,912원 |
| 4. 서민금융진흥원 가압류 | 18,512,098원 | 0원 |
| 5. 경북신용보증재단 가압류 | 40,770,453원 | 0원 |
| 6. 소상공인시장진흥공단 가압류 | 38,578,498원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 이학주 | 68,961,656원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 이학주 임차보증금 60,000,000원이 전액 배당돼 해당 임차권의 확정 인수액은 0원입니다. 전체 채권 미배당액은 169,170,229원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 박오분의 미상 보증금은 이 표에서 금액화되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가면 임차권 인수가 생긴다
| 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 100% | 85,844,940원 | 169,170,229원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 80% | 68,675,952원 | 186,030,175원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 64% | 54,940,761원 | 193,069,960원 | 6,448,173원 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 매각대금에서 전액 변제되지 않는 구간에 들어가면 낙찰가만 보아서는 안 됩니다. 6회 유찰 시에는 낙찰가 54,940,761원에 이학주 미배당 6,448,173원이 더해져, 이 임차권만 놓고 본 실질취득은 61,388,934원입니다. 다만 박오분의 보증금은 미상이므로 최종 실질취득총액은 그 확인 전까지 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 1·2층 단독주택으로 이용 중입니다.
- 구조. 시멘벽돌조 2층 주택으로 외벽은 치장붙임 및 몰탈 등, 내벽은 벽지·타일, 바닥은 장판·타일, 창호는 새시 창호입니다.
- 설비. 위생설비 및 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 119㎡, 지목 대, 평지·가로장방형, 세로한면(가) 접면, 제2종일반주거지역입니다.
- 공시지가. 228,100원/㎡입니다.
- 현황 차이. 공부상 슬래브지붕 2층 시멘트 기와지붕이나 현황은 강판지붕 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박오분 임대차 확인. 보증금, 실제 점유 범위, 확정일자, 배당요구 여부를 원문으로 확인해야 최종 인수액을 판단할 수 있습니다.
- 이학주 배당 잔액. 현재 회차에서는 전액 변제 예상이지만 유찰이 더 진행되면 미배당 잔액 인수가 발생할 수 있습니다.
- 관계인 확인. 이학주는 임차권자이면서 이 사건 경매개시결정의 채권자로도 등기돼 있어 임대차 및 채권관계를 원문과 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 현황 구조 확인. 공부상 지붕과 현황 지붕이 다르고 제시외 건물이 일괄매각에 포함돼 있으므로 현장 확인이 필요합니다.
- 가격 별도 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 최저가가 시세보다 낮다는 전제 없이 인근 단독주택·토지 거래와 건물 상태를 별도로 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 현재 배당표의 ‘인수 0원’보다 미상 선순위 점유를 먼저 봐야 한다
이 사건은 현재 최저가 85,844,940원만 놓고 보면 이학주 임차보증금 60,000,000원이 전액 배당돼 해당 임차권의 인수는 0원입니다. 그러나 박오분은 말소기준보다 6년 이상 앞선 2018.08.20 전입자이면서 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·인수액 미상 상태입니다. 여기에 4회 유찰, 단독주택 이용, 실거래 비교자료 부재까지 겹칩니다.
따라서 이 물건의 핵심은 ‘85,844,940원이 싸냐’가 아니라 박오분의 실제 임대차 조건을 확인해 최종 인수액을 닫을 수 있느냐입니다. 유찰이 더 진행될 경우에는 이학주 임차권에서도 실제 인수가 발생하므로, 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
