최저가보다 인수액이 크다 — 예천 한천길 2층 단독주택

대구지방법원 2025타경5291. 경상북도 예천군 예천읍 동본리 441-5에 있는 1·2층 단독주택입니다. 토지면적은 119㎡이고, 공부상 시멘벽돌조 슬래브지붕·시멘트 기와지붕 2층 주택이나 현황은 강판지붕 상태입니다. 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다.

숫자만 보면 감정가 85,844,940원에서 두 번 유찰돼 최저가가 42,065,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 이 사건은 최저가보다 매수인이 함께 떠안을 수 있는 권리가 더 중요합니다. 매각물건명세서에는 2023년 12월 11일 접수된 이학주의 주택임차권등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다. 등기된 임차보증금은 60,000,000원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소 이력과 인수 문구가 함께 존재한다

가압류 5건과 2025년 강제경매개시결정은 자료상 말소기준권리 이후 권리로 분류돼 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다. 다만 이 사건은 일반적인 “후순위 권리는 모두 소멸”이라는 문장만으로 끝낼 수 없습니다. 2023년 주택임차권에 관한 명세서의 별도 인수 문구가 있기 때문입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 한 명은 인수 명시

보증기관의 대위변제나 승계 신고는 없어, 중복 신고를 제외할 대상 없이 실제 임차인은 2명입니다. 이학주는 전입일과 확정일자가 모두 2021년 11월 24일이고 2023년 12월 11일 임차권등기와 배당요구가 확인됩니다. 다만 우선변제액은 확인되지 않았으며, 현재 예상배당표에도 이학주 임차보증금 배당액이 반영돼 있지 않습니다.

③ 가격 구조 — 유찰돼도 60,000,000원 인수 부담이 남는다

비교 가능한 실거래 표본 대신, 현재 최저가와 향후 유찰 시나리오에 명세서상 인수 표시 보증금 60,000,000원을 더해 실질취득 부담을 계산했습니다. 현재 회차 실질취득은 감정가보다 16,220,060원 높습니다.

현재 회차의 최저가는 감정가의 절반 수준이지만, 60,000,000원 인수 부담을 더하면 실질취득은 오히려 감정가를 넘어섭니다. 3회 유찰 시나리오에서도 실질취득이 감정가의 104.2%입니다. 최저가 하락 폭과 실제 부담 감소 폭이 전혀 같지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 42,065,000원 가정)

채권 총액 340,069,960원 중 예상 배당액은 40,907,830원이고, 미배당은 299,162,130원입니다. 집행비용 1,157,170원을 합하면 매각대금 42,065,000원이 모두 소진됩니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으며, 1991년 전세권과 1993년 근저당의 말소 기록이 예상배당 내용과 충돌하므로 확정 배당표로 볼 수 없습니다.

⑤ 물건 상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 1층과 2층을 사용하는 단독주택입니다. 1층 주택 전부 50.98㎡에는 이학주의 임차권등기가 설정돼 있습니다.
• 구조. 시멘벽돌조 2층 주택으로 외벽은 치장붙임 및 몰탈, 내부는 벽지·타일, 바닥은 장판·타일, 창호는 새시입니다.
• 설비. 위생설비와 난방설비가 구비돼 있습니다.
• 공부와 현황 차이. 공부상 슬래브지붕 2층 시멘트 기와지붕이나 현황은 강판지붕 상태입니다.
• 토지. 119㎡의 대지로 평지·가로장방이며, 세로한면(가)에 접합니다. 공시지가는 228,100원/㎡입니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 매각범위. 토지와 건물의 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 법정지상권은 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
• 환금성. 아파트가 아닌 2층 단독주택이고 실거래 비교자료 없이 2회 유찰된 물건입니다. 인수권리와 미상 점유관계까지 겹쳐 매수층이 제한될 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 인수 문구 원문 확인. 을구 9번 주택임차권등기가 말소되지 않고 인수된다는 문구의 정확한 범위와 보증금 반환조건을 매각물건명세서 원문에서 확인하세요.
• 실질취득 기준. 현재 회차는 최저가 42,065,000원이 아니라 인수 표시액을 더한 102,065,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
• 박오분 임대차 확인. 보증금·확정일자·점유범위와 실제 거주 여부를 확인해 추가 인수 위험을 배제하세요.
• 이학주 관계 확인. 임차권자와 신청채권자가 동일인으로 표시된 이유, 보증금 지급자료와 강제경매 청구채권의 발생 원인을 확인하세요.
• 말소 기록 대조. 1991년 전세권과 1993년 근저당의 2007년 말소 기록이 예상배당표와 충돌하므로, 현재 유효한 권리와 배당순위를 다시 확정하세요.
• 건물 현황 확인. 공부상 지붕과 현황 강판지붕의 차이, 제시외 건물의 구조·면적·사용승인 여부와 수선 상태를 현장에서 확인하세요.
• 일괄매각 범위. 토지 119㎡, 기존 건물, 제시외 건물이 실제로 어떤 경계와 상태로 포함되는지 확인하세요.
• 가격 검증. 실거래 비교자료 없이 감정가 대비 비율만으로 응찰가를 정하지 말고, 인근 단독주택 거래와 건물 상태를 별도로 확인하세요.

맺으며 — “49% 최저가”보다 “60,000,000원 인수”가 먼저다

이 물건의 표면적인 숫자는 감정가 85,844,940원, 최저가 42,065,000원, 2회 유찰입니다. 그러나 매각물건명세서가 이학주의 60,000,000원 주택임차권 인수를 명시하므로, 현재 회차 실질취득 부담은 102,065,000원으로 올라갑니다. 이는 감정가의 118.9%입니다.

여기에 박오분의 보증금·확정일자가 확인되지 않고, 임차권자와 신청채권자가 동일인으로 표시돼 있으며, 과거 전세권·근저당의 말소 기록과 예상배당표도 서로 맞지 않습니다. 권리관계가 단순한 저가 주택이 아니라, 명세서 인수 문구와 원본 등기 대조가 입찰의 성패를 좌우하는 고위험 물건입니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 높고, 서류 충돌이 해소되기 전에는 입찰 보류가 타당합니다.