🏷️ 3회 유찰 💰 실질취득 30,184,000원* 🛡️ 인수 0원* 📊 평균 대비 42.7%
인천지방법원 2025타경502054. 인천 서구 공촌동 성창그린빌라트 4층 402호, 전용 37.15㎡ 다세대주택입니다. 감정가 88,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저가는 30,184,000원입니다. 숫자만 보면 싸 보입니다. 하지만 이 물건은 단순 저가 물건이 아닙니다. 등기부에 이경하 임차권등기가 있고, 임차보증금은 94,000,000원입니다. 전입신고일은 2022.04.15, 확정일자는 2022.03.23으로 현 경매개시결정일 2025.01.13보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면, 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금을 매수인이 떠안아 총 취득부담이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다.
그런데 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. notes에는 “매각물건명세서 명시 인수권리: 을구 순위 15번 주택임차권등기”라고 적혀 있으면서도, 동시에 “주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출 됨”이라고 기재되어 있습니다. 따라서 이 임차권등기에 대해서는 인수액을 실질 0원*으로 보아야 합니다. 결론적으로 이 물건의 판단 기준은 “최저가가 싸다”가 아니라 확약서가 실제로 유효하고, 이경하 임차권등기에 정확히 적용되는지입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경502054 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 경명대로706번길 10-9, 4층402호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 37.15㎡ · 제4층 제402호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중임 |
| 소유자 | 박승준 (2022.05.09. 거래가 94,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 88,000,000원 / 30,184,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 96,906,602원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
| 공부와의 차이 | 없음 |
① 권리 흐름 — 핵심은 2024년 임차권등기
등기부에는 과거 소유권 이전과 근저당·경매 이력이 많지만, 이 사건에서 현재 실질적으로 보아야 할 중심축은 2022년 임차인의 대항요건, 2024년 임차권등기, 2025년 주택도시보증공사 강제경매입니다. 임차인 이경하는 보증금 94,000,000원, 전입 2022.04.15, 확정일자 2022.03.23, 임차권등기 2024.05.30으로 표시되어 있습니다.
② 임차인 표 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 중복신고 아님
tenants 데이터상 실제 임차인은 이경하 1명입니다. is_subrogation 및 is_guarantor 값이 모두 false이므로, 이 표의 보증금 94,000,000원은 보증기관의 대위·승계 중복신고로 합산할 금액이 아니라 실제 임차권등기 보증금으로 보아야 합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이경하 | 제4층 제402호 37.15㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 94,000,000원 | 2022.04.15 | 2022.03.23 | 2024.05.30 | 대항력 有 우선변제 승계 아님 |
위 표의 임차권 인수는 확약서가 없으면 위험입니다. 다만 이 사건 데이터에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어, 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 반영했습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’으로 본다
이 물건의 실거래 표본은 성창그린빌라트4동 최근 3건입니다. 전용면적은 34.05㎡~37.15㎡ 범위이고, 대상 면적 37.15㎡와 면적 매칭이 확인됩니다. 평균 실거래가는 70,666,666원, 최저 거래가는 53,000,000원, 최고 거래가는 94,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 34.48㎡ | 1 | 53,000,000원 |
| 2023.05 | 34.05㎡ | 3 | 65,000,000원 |
| 2022.05 | 37.15㎡ | 4 | 94,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 70,666,666원 |
확약 반영 기준의 실질취득은 30,184,000원*으로, 실거래 평균 대비 42.7%입니다. 단, 이 수치는 HUG 말소동의 확약서가 실제로 유효하고 본 임차권등기가 말소되는 것을 전제로 합니다. 확약이 부인되거나 적용 범위 밖 문제가 있으면 실질취득은 94,943,312원 수준으로 바뀌며, 그때는 실거래 평균보다 높은 부담입니다.
④ 예상배당표 (매각가 30,184,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 943,312원 | 약 매각가의 3.1% 추정 |
| 1. 임차인 이경하 보증금 | 94,000,000원 | 29,240,688원 | 부족분 64,759,312원 · 확약 반영 시 실질 인수 0원* |
| 2. 을구 1번 근저당 · 씨티은행 | 27,300,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 주식회사서울은행 | 1,560,466원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 국민신용카드주식회사 | 4,562,509원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 엘지카드주식회사 | 2,672,562원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 |
| 6. 을구 2번 근저당 · 대성신용협동조합 | 45,500,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 |
| 7. 을구 4번 근저당 · 인화새마을금고 | 78,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 |
| 8. 갑구 12번 경매개시결정 · 인화새마을금고 | 96,906,602원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 |
| 9. 을구 7번 근저당 · 주식회사우리은행 | 27,500,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 |
| 10. 을구 8번 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 48,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 |
| 11. 을구 10번 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 54,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 |
| 12. 을구 12번 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 60,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 |
| 13. 갑구 21번 경매개시결정 · 현대캐피탈 주식회사 | 96,906,602원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 |
| 14. 갑구 22번 경매개시결정 · 한국주택금융공사의 업무수탁기관 | 96,906,602원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 |
| 15. 갑구 26번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 96,906,602원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
배당표상 채권자 총 청구액은 736,721,945원, 채권자 총 배당액은 0원, 부족액은 736,721,945원입니다. 임차인 부족분 64,759,312원은 확약서가 없을 때의 룰상 인수액이며, 이 사건은 HUG 말소동의 확약서 기재로 실질 0원* 처리했습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 인천광역시 서구 공촌동 소재 “공촌초등학교” 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 동류형 공동주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 버스정류장이 인근에 위치하고 차량출입이 가능하여 교통사정은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층건 내 제4층 제402호입니다. 외벽은 드라이비트, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 새시 창호 등으로 표시됩니다.
- 토지·도로. 대체로 세장형의 다세대주택 부지이며, 남측 약 8미터 및 북측 약 6미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희3지구), 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 도로 접합으로 표시됩니다. 공시지가는 1,207,000원/㎡입니다.
- 환금성. 성창그린빌라트4동은 12세대, 준공일 1994.12.05의 소규모 다세대입니다. 최근 실거래 3건의 범위가 53,000,000원~94,000,000원으로 넓어 매도 시 가격 협상력이 약해질 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. “주택도시보증공사의 말소동의 확약서”가 실제 매각물건명세서에 첨부되어 있는지, 이경하 임차권등기 말소에 정확히 적용되는지 확인해야 합니다.
- 확약 밖 임차인 확인. tenants 데이터상 실제 임차인은 이경하 1명이지만, 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 현황조사·명세서·점유자 확인으로 별도 미상 점유가 없는지 확인해야 합니다.
- 대항력 구조 이해. 확약이 없으면 최저가가 내려가도 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득이 보증금 수준으로 고정됩니다. 이 물건은 “최저가가 낮다”가 아니라 “확약이 유효하다”가 핵심입니다.
- 임차권등기 말소 절차. 낙찰 후 임차권등기가 실제 말소되는 절차와 필요 서류, 말소동의의 상대방 및 조건을 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금. 소규모 다세대는 장기 미납 관리비·공용부분 부담 확인이 중요합니다. 입찰 전 현장 및 관리 주체 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터만으로 작성했습니다. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약서가 곧 가격”
이 사건은 3회 유찰로 최저가가 30,184,000원까지 내려왔지만, 단순 저가 입찰 물건이 아닙니다. 대항력 있는 임차권등기 보증금 94,000,000원이 존재하기 때문에, 확약이 없다면 낙찰가가 아무리 낮아도 실질부담은 보증금 수준으로 올라갑니다. 반대로 데이터의 notes처럼 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하다면, 이경하 임차권 인수는 실질 0원*이고 실질취득은 30,184,000원*입니다. 따라서 이 물건의 결론은 명확합니다. 가격은 매력적일 수 있으나, 매력의 근거는 최저가가 아니라 확약서입니다. 확약 원본을 확인하지 못하면 D급 위험물, 확인되면 제한적 C급 검토 물건입니다.
