인수는 0원이지만, ‘52분의 8 지분’만 산다 — 상주 인봉동 점포·주택 및 토지

대구지방법원 2025타경5311. 경상북도 상주시 인봉동 57-17의 점포·주택 건물과 토지가 포함된 강제경매입니다. 감정평가상 건물은 철근콩크리트조 슬래브지붕 2층 구조로, 1층은 점포, 2층은 주택으로 이용되고 있습니다. 토지는 지목 ‘대’, 면적 76㎡의 일반상업지역 주상용 토지입니다.

표면적인 권리관계는 비교적 단순합니다. 근저당권과 압류 등은 확인되지 않고, 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 예상배당표 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.

하지만 이 사건의 핵심은 말소되는 권리가 아니라 무엇을 취득하느냐입니다. 현재 소유자는 하태규·하태훈·하해영·하해현 4명의 공유자이고, 경매 대상은 그중 하태훈의 52분의 8 지분입니다. 낙찰자는 건물 전체나 독립된 층을 단독으로 취득하는 것이 아니라 기존 공유자들과 함께 공유관계에 들어가게 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수권리보다 ‘지분 구조’가 핵심

1993년 하규희가 매매로 소유권을 취득한 뒤, 2023년 상속으로 서경희·하태규·하해영·하태훈·하해현·하혜준에게 지분이 이전됐습니다. 이후 하혜준 지분은 하해현에게, 서경희 지분은 하태규·하해영·하해현에게 각각 이전되어 현재는 하태규·하태훈· 하해영·하해현 4명이 공유하고 있습니다.

하태훈 지분에는 2024.07.31. 오케이에프앤아이대부주식회사의 강제경매개시결정이 등기됐으나 2025.04.25. 취하로 말소됐고, 2025.05.01. 상록수제일차유동화전문유한회사의 강제경매개시결정이 다시 등기됐습니다. 매각물건명세서상 매수인이 별도로 인수하는 권리와 법정지상권은 없습니다.

② 공유자 우선매수권 — 최고가를 써도 취득이 확정되지 않는다

이 사건에는 공유자의 우선매수권이 적용됩니다. 외부 입찰자가 최고가매수신고인이 되더라도, 요건을 갖춘 공유자가 같은 가격으로 우선매수권을 행사하면 외부 입찰자는 최종 매수인이 되지 못할 수 있습니다.

따라서 외부 투자자는 단순히 적정 입찰가만 계산할 것이 아니라, 기존 공유자의 입찰 참여와 우선매수권 행사 가능성까지 고려해야 합니다. 특히 2회 유찰된 현재 회차의 최저가가 9,823,000원으로 낮아진 상황에서는 공유자가 지분을 회수하려는 동기가 커질 가능성도 배제할 수 없습니다.

③ 점유·임대관계 — 신고 임차인은 없지만 현장 확인 필요

신고된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 건물의 이용상태가 1층 점포와 2층 주택으로 나뉘는 만큼, 실제 영업자·거주자· 사용자의 신원과 점유 근거를 현장에서 별도로 확인해야 합니다.

임차인 신고가 없다는 사실과 현실 점유자가 없다는 사실은 같지 않습니다. 지분매각에서는 점유자가 다른 공유자이거나 공유자와 관계된 사용자일 수 있으므로, 현장조사 없이 명도 난도를 낮게 평가해서는 안 됩니다.

④ 감정가와 회차 — 49%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다

감정가는 20,044,640원이고 현재 최저매각가는 9,823,000원으로, 2회 유찰 후 감정가의 49.01%까지 내려왔습니다. 다음 회차가 진행될 경우 제시된 시나리오는 3회 유찰 시 6,876,100원, 4회 유찰 시 4,813,270원입니다.

그러나 이 금액은 건물과 토지 전체의 가격이 아니라 매각 대상 공유지분의 평가액과 최저가입니다. 주변 실거래 비교자료가 없고, 공유지분은 단독 사용·처분이 제한되므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다. 낮은 최저가는 지분경매의 낮은 환금성과 공유관계 해소 비용을 반영한 결과일 수 있습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 9,823,000원 가정)

현재 최저가 9,823,000원에서는 집행비용 576,814원을 제외한 9,246,186원이 배당되고, 채권자 총 미배당액은 77,197,374원입니다. 소유자 잔여금은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑥ 건물·토지 현황 — 면적 차이와 소재불명 건물

• 건물 구조. 철근콩크리트조 슬래브지붕 2층 점포 및 주택으로, 외벽은 치장붙임 및 몰탈 등, 내벽은 벽지 등, 바닥은 장판·타일 등, 창호는 새시 창호입니다.
• 이용상태. 1층은 점포, 2층은 주택으로 이용 중이며 위생설비와 개별난방설비가 구비돼 있습니다.
• 면적 차이. 2층 부분은 공부상 면적이 25.12㎡이나 실제는 1층과 동일한 42.98㎡로 조사됐습니다.
• 제시외 건물. 제시외 건물은 매각 지분에 한해 일괄매각에 포함됩니다.
• 소재불명 건물. 블럭조 스레이드지붕 단층주택 15.54㎡는 소재불명으로 평가에서 제외됐습니다.
• 토지. 면적 76㎡, 지목 대, 주상용, 평지, 사다리형, 중로한면이며 공시지가는 962,700원/㎡입니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 상주시 서성동 소재 왕산역사공원 동측 인근으로, 주변은 상가·근린생활시설· 공원 등이 형성된 노선상가지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 중로2류에 접합니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 현상변경허가 대상구역, 중점경관관리구역에 포함됩니다.
• 환금성. 점포·주택 복합용도에 공유지분만 매각되고 공유자 우선매수권까지 존재해, 일반적인 단독소유 주택이나 상가보다 매수층이 제한될 가능성이 큽니다.
• 유찰 이력. 이미 2회 유찰돼 감정가의 49.01%까지 내려왔다는 점은 낮은 절대가격과 별개로 시장의 수요가 제한적일 가능성을 보여줍니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 매각 범위 확인. 하태훈 지분 52분의 8만 매각되는지, 건물과 토지 각 목록의 지분과 일괄매각 범위를 매각목록 원본에서 다시 대조해야 합니다.
• 공유자 우선매수. 기존 공유자의 우선매수권 행사 여부와 이전 회차의 행사·보증금 미납 내역을 확인해야 합니다.
• 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 1층 점포 영업자, 2층 주택 거주자와 각 점유 근거를 현장에서 확인해야 합니다.
• 공유관계 해소 비용. 낙찰 후 사용수익 협의, 지분 매각, 다른 공유자와의 매매 또는 공유물분할 절차에 필요한 시간과 비용을 응찰가에 반영해야 합니다.
• 면적 차이 확인. 2층 실제 면적 42.98㎡와 공부상 면적 25.12㎡의 차이에 관한 건축물대장·허가자료를 확인해야 합니다.
• 소재불명 건물 확인. 평가에서 제외된 블럭조 스레이드지붕 단층주택 15.54㎡의 존재 여부와 권리관계를 현장에서 확인해야 합니다.
• 문화유산 관련 규제. 역사문화환경보존지역과 현상변경허가 대상구역의 증축·개축·용도변경 제한을 관할기관에 확인해야 합니다.
• 가격 판단. 주변 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 적정가를 결정하지 말고, 공유지분의 실제 처분 가능성과 점유·분할 비용을 기준으로 상한가를 산정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각목록을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리는 단순하지만, 취득 구조는 복잡하다

이 물건에는 매각물건명세서상 인수할 권리와 법정지상권이 없고, 예상 인수액도 0원입니다. 권리의 말소 여부만 보면 비교적 단순합니다. 하지만 낙찰자가 사는 것은 점포·주택과 토지 전체가 아니라 하태훈 지분 52분의 8입니다.

기존 공유자 3명과의 공유관계가 계속되고, 공유자 우선매수권으로 인해 최고가 입찰을 하더라도 최종 취득이 확정되지 않을 수 있습니다. 임대관계가 미상이고, 2층 면적 차이와 평가에서 제외된 소재불명 건물도 확인해야 합니다. 이미 2회 유찰돼 최저가가 9,823,000원까지 내려왔지만, 이 숫자는 전체 부동산의 가격이 아닌 공유지분의 가격입니다.

인수권리는 합격, 취득 구조와 환금성은 경계. 이 사건은 낮은 최저가보다 공유관계를 실제로 해소할 수 있는지, 기존 공유자가 우선매수권을 행사할지, 현실 점유와 건물 현황을 명확히 확인할 수 있는지가 입찰의 승부처입니다.