서울중앙지방법원 2024타경122191. 종로구 창신동 제이타워 9층 902호 오피스텔입니다. 소유자 임정미는 2022.03.19. 매매를 원인으로 거래가액 250,000,000원에 소유권을 취득했고, 이후 조명순이 전유부분 전부에 관해 보증금 250,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 임차인의 주민등록일자와 확정일자는 모두 2022.03.21., 점유개시는 2022.04.07.로 확인됩니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “최저가가 감정가보다 낮다”가 아닙니다. 등기 순서만 보면 조명순의 임차권이 2024.11.08. 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력이 있는 선순위 임차권입니다. 현재 매각가 가정에서는 보증금 중 202,710,400원이 배당되고 47,289,600원이 미배당으로 남습니다. 원칙만 적용하면 그 부족액은 매수인 인수 대상입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 후속 자료가 있습니다. 주택도시보증공사가 제출한 2026.06.19.자 확약서에는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 명시돼 있습니다. 따라서 본 분석에서는 조명순 관련 매수인 인수를 실질 0원*으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경122191 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 지봉로 37-29, 9층902호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 제9층 제902호 · 목표면적 17.8㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 지상11층 건물 중 9층 · 오피스텔 |
| 소유자 | 임정미 · 2022.03.19. 매매 · 거래가액 250,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 206,400,000원 (12회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 257,253,601원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약이 핵심
말소기준은 2024.11.08. 갑구 6번 강제경매개시결정입니다. 이에 앞서 2023.12.22. 등기된 조명순의 주택임차권은 전입·확정일자·점유가 모두 경매개시 전이어서 등기 순서상 선순위입니다. 배당요구도 이루어졌고 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인은 1명
| 구분 | 성명 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 조명순 | 250,000,000원 | 2022.03.21 / 2022.03.21 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 확약 반영 0원* |
| 보증기관 대위·승계 | 시보증 | 250,000,000원 | 2022.03.21 / 2022.03.21 | 승계 신고 | 우선변제 있음 | 조명순 보증금의 중복신고 |
실제 임차인은 조명순 1명입니다. 시보증은 조명순 보증금의 보증기관 대위·승계 신고이므로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최근 흐름은 오히려 상승
제이타워는 48세대, 2021.05.28. 준공입니다. 비교 표본 12건의 전체 평균은 261,333,333원이지만, 가격 판단에는 더 최근의 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 270,000,000원, 최신 거래는 2024.04. 275,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 4.5% 상승했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 19.34㎡ | 11 | 275,000,000원 |
| 2024.04 | 18.98㎡ | 9 | 270,000,000원 |
| 2023.07 | 19.34㎡ | 9 | 265,000,000원 |
| 2022.09 | 19.34㎡ | 11 | 275,000,000원 |
| 2022.07 | 19.34㎡ | 8 | 265,000,000원 |
| 2022.07 | 17.8㎡ | 7 | 248,000,000원 |
| 2022.07 | 18.98㎡ | 6 | 265,000,000원 |
| 2022.07 | 17.8㎡ | 6 | 248,000,000원 |
| 2022.06 | 17.8㎡ | 10 | 255,000,000원 |
| 2022.05 | 19.34㎡ | 9 | 265,000,000원 |
| 2022.04 | 17.8㎡ | 11 | 255,000,000원 |
| 2022.03 | 17.8㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 270,000,000원 |
현재 최저가 206,400,000원은 최근 12개월 평균의 76.4%이며, 전체 평균 대비로는 79.0%입니다. 확약을 반영하면 실질취득 역시 206,400,000원이므로 가격 자체는 최근 실거래 구간보다 낮습니다. 또한 최근 거래 추세는 +4.5%로 하락장이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 206,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,689,600원 |
| 1. 임차인 조명순 보증금 | 250,000,000원 | 202,710,400원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 257,253,601원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 조명순 보증금 부족분은 47,289,600원입니다. 다만 2026.06.19.자 확약서가 대항력과 매수인 상대 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의를 포함하므로, 본 리포트의 매수인 실질 인수는 0원*으로 반영합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 확약 전 계산상 인수는 커진다
| 회차 | 매각가 | 계산상 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 12회 유찰 | 206,400,000원 | 47,289,600원 | 0원* |
| 13회 유찰 시 | 165,120,000원 | 87,991,680원 | 0원* |
| 14회 유찰 시 | 132,096,000원 | 120,553,344원 | 0원* |
확약이 없다면 선순위 임차인 보증금 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지는 구조입니다. 그러나 이 사건은 해당 임차인에 대해 확약이 제출돼 있어 그 부분을 실질 0원으로 봅니다. 따라서 이후 유찰 시에는 매각가 하락이 실제 취득원가 하락으로 연결되는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 명확히 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 지상11층 중 9층 902호입니다.
- 입지. 종로구민회관 북동측 인근이며, 근린생활시설·업무시설·두산아파트 및 공동주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근 가능, 인근에 노선버스정류장과 지하철 1·6호선 동묘앞역이 있습니다.
- 도로. 남측 및 북동측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로를 통해 접근 가능합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·동대문 지구단위계획구역·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 공시지가 7,328,000원/㎡, 지목 대, 토지면적 900.0㎡입니다.
- 환금성. 실거래 자체는 확인되지만 48세대 소규모 오피스텔이고, 경매 통계상 평균 유찰 5.4회·낙찰률 0.0%로 경매 수요는 약한 편입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.19.자 확약서의 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서 원본과 직접 대조하세요.
- 임차인 중복 합산 금지. 실제 임차인은 조명순 1명이며, 시보증은 보증기관 대위·승계 신고입니다. 250,000,000원을 두 번 합산하면 안 됩니다.
- 12회 유찰 원인 확인. 가격만 보면 최근12개월 평균 대비 76.4%지만, 반복 유찰의 원인이 현장 상태·수요·대출·명도 등 어디에 있는지 현장 확인이 필요합니다.
- 오피스텔 환금성. 아파트와 같은 환금성을 전제로 보지 말고, 48세대 규모와 실제 매매 빈도를 함께 확인하세요.
- 민간임대주택 등기. 2022.04.07. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 이후 처리와 말소 여부를 원본 서류에서 확인하세요.
- 관리비·점유 상태. 현재 점유 및 미납 관리비는 현장과 관리주체를 통해 별도 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·확약서 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 가격은 매력적, 권리는 확약서가 전제
이 물건의 숫자만 놓고 보면 현재 최저가 206,400,000원은 최근 12개월 실거래 평균 270,000,000원의 76.4%이고, 최신 거래 275,000,000원보다도 낮습니다. 최근 거래 추세도 +4.5%라 가격 지표만으로는 할인 구간에 들어와 있습니다.
문제는 권리와 환금성입니다. 조명순의 보증금 250,000,000원 선순위 임차권은 원칙적으로 매수인 인수 위험을 만드는 권리입니다. 다만 2026.06.19.자 확약서가 대항력과 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의를 담고 있어 본 분석에서는 실질 인수 0원*으로 처리했습니다. 반면 12회 유찰, 단지 경매 평균 5.4회 유찰, 낙찰률 0.0%는 가격 할인만으로 덮어선 안 되는 신호입니다. 결론은 “확약서가 살아 있으면 가격은 매력적이지만, 반복 유찰의 원인을 확인해야 하는 오피스텔”입니다.
* 확약 적용 전 배당계산상 현재 회차 미배당액은 47,289,600원이나, 2026.06.19.자 확약서에 따른 대항력·잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의를 반영해 매수인 실질 인수는 0원으로 판단했습니다.
