서울중앙지방법원 2024타경122191. 서울 종로구 창신동 제이타워 9층 902호 오피스텔입니다. 소유자 임정미는 2022년 4월 7일 거래가 250,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 해 임차인 조명순의 임대차계약이 성립했습니다. 조명순의 임차보증금 역시 250,000,000원으로, 등기된 주택임차권은 2024년 11월 8일 강제경매개시결정보다 먼저 성립한 권리입니다.
겉으로 보이는 경매가격은 상당히 낮습니다. 그러나 이 물건은 단순한 저가 오피스텔 경매가 아닙니다. 선순위 임차권과 보증기관의 대위·승계, 그리고 2026년 6월 19일자 확약서를 함께 해석해야 합니다. 특히 확약 이전의 원칙적인 인수 구조와 확약 이후 실제 법률관계를 명확히 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경122191 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 창신동 255-1, 247 도로명주소: 서울특별시 종로구 지봉로 37-29, 9층 902호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 전용 약 17.8㎡ · 지상 11층 중 9층 |
| 건물 | 제이타워 · 48세대 · 2021.05.28 준공 · 철근콘크리트구조 |
| 소유자 | 임정미 (2022.04.07 소유권이전 · 거래가 250,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 165,120,000원 (13회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 257,253,601원 |
| 선순위 임차보증금 | 250,000,000원 (조명순) |
| 확약서 | 2026.06.19 대항력 및 잔존보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서
등기부에는 조명순의 임차보증금 250,000,000원에 관한 주택임차권등기가 존재합니다. 전입신고와 확정일자는 2022년 3월 21일, 점유개시일은 2022년 4월 7일입니다. 임차권등기일은 2023년 12월 22일이므로 강제경매개시결정 이전입니다.
임차인 및 보증기관 승계 관계
| 구분 / 이름 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|
| 실제 임차인 · 조명순 전유부분 전부 · 주거용 임차권등기 |
250,000,000원 | 2022.03.21 2022.03.21 |
대항력 있음
우선변제권 2023.12.22 임차권등기 · 배당요구 |
| 승계 신고 · 시보증 조명순 보증금 대위·승계 |
250,000,000원 중복 합산 금지 |
2022.03.21 2022.03.21 |
대위·승계
우선변제권 2024.11.11 배당요구 신고 |
실제 임차인은 1명(조명순)입니다. 시보증은 별도의 세입자가 아니라 조명순의 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 신고이므로, 보증금을 중복 합산하여 500,000,000원으로 계산하면 안 됩니다. 보증금 원금은 250,000,000원입니다.
확약은 그 효력이 미치는 보증금 반환채권에만 적용됩니다. 보증기관에 승계되지 않은 원임차인의 잔존 권리가 있는지, 확약에 의해 완전히 정리되는지는 별도로 확인해야 합니다. 확약 밖에서 존속하는 권리까지 자동으로 소멸한다고 단정할 수는 없습니다.
② 시세 비교 — 최저가와 실질취득은 다르다
제이타워는 2021년 준공된 48세대 건물입니다. 최근 12개월 평균 실거래가는 270,000,000원(3건)으로 집계되며, 전체 비교거래 12건 평균은 261,333,333원입니다. 다만 확인된 거래 시점은 2022년부터 2024년까지로, 2026년 현재 시세를 직접 확인한 자료는 아니라는 한계가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 19.34㎡ | 11 | 275,000,000원 |
| 2024.04 | 18.98㎡ | 9 | 270,000,000원 |
| 2023.07 | 19.34㎡ | 9 | 265,000,000원 |
| 2022.09 | 19.34㎡ | 11 | 275,000,000원 |
| 2022.07 | 19.34㎡ | 8 | 265,000,000원 |
| 2022.07 | 17.8㎡ | 7 | 248,000,000원 |
| 2022.07 | 18.98㎡ | 6 | 265,000,000원 |
| 2022.07 | 17.8㎡ | 6 | 248,000,000원 |
| 2022.06 | 17.8㎡ | 10 | 255,000,000원 |
| 2022.05 | 19.34㎡ | 9 | 265,000,000원 |
| 2022.04 | 17.8㎡ | 11 | 255,000,000원 |
| 2022.03 | 17.8㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 261,333,333원 |
거래자료의 최근 대비 이전 추세는 +4.5%로 집계되어 있으나, 마지막 확인 거래가 2024년 4월이므로 이 수치만으로 2026년 시장이 상승 중이라고 단정하기 어렵습니다. 특히 면적 17.8㎡와 18.98~19.34㎡ 거래가 함께 포함되어 있어 동일 면적·층·상태 기준의 추가 비교가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 165,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,111,680원 |
| 1. 조명순 임차보증금(우선변제) | 250,000,000원 | 162,008,320원 |
| 2. 주택도시보증공사(신청채권) | 257,253,601원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 추정배당 계산 기준입니다. 임차인 우선배당 부족분은 87,991,680원으로 산정됩니다. 이는 확약이 없다면 인수 위험으로 이어질 수 있는 금액이며, 확약의 효력이 인정되면 매수인에게 실질 인수되지 않는다는 점을 구분해야 합니다. 주택도시보증공사 청구액 257,253,601원의 예상배당은 0원입니다. 실제 배당은 집행비용, 당해세, 최우선변제 및 권리관계 확정에 따라 달라질 수 있습니다.
유찰에 따른 실질취득 비교
최저매각가가 떨어지면 선순위 임차인에게 배당할 금액도 줄어듭니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가 하락분만큼 보증금 인수액이 증가하여 실질취득은 보증금 규모 부근에 머뭅니다. 반면 확약으로 잔존보증금 인수의무가 해소되면 낮아진 매각가가 실제 취득가격에 반영됩니다.
| 회차 | 최저가 | 확약 미적용 인수 | 확약 적용 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 13회 유찰 | 165,120,000원 | 87,991,680원 | 0원 |
| 14회 유찰 시 | 132,096,000원 | 120,553,344원 | 0원 |
| 15회 유찰 시 | 105,676,800원 | 146,602,675원 | 0원 |
각 회차별 인수액은 해당 회차의 추정배당 시나리오 수치이며, 실제 비용 및 배당에 따라 달라질 수 있습니다. 확약 적용 인수 0원은 해당 보증금 반환채권 전체에 확약이 유효하다는 전제입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 종로구 창신동 종로구민회관 북동측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 업무시설, 두산아파트 및 공동주택이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 노선버스정류장과 지하철 1·6호선 동묘앞역이 인근에 있습니다. 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 11층 건물의 9층 오피스텔입니다. 위생·급배수설비, 승강기, 옥내소화전, 화재경보기, 난방 및 주차설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 동대문 지구단위계획구역, 과밀억제권역 및 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 공시지가는 7,328,000원/㎡입니다.
- 접근도로. 남측과 북동측 약 4m 내외 포장도로를 통해 각각 접근할 수 있습니다.
- 환금성. 48세대 규모의 오피스텔이며, 제시된 최근 실거래는 2024년 4월까지 확인됩니다. 경매물건 평균 유찰 횟수 5.5회와 본건 13회 유찰 이력을 고려하면 현재의 실제 매수 수요와 환금성을 보수적으로 점검해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.19자 확약서의 제출 주체, 대항력 포기, 잔존보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의의 정확한 적용범위를 확인해야 합니다.
- 원임차인 권리 확인. 조명순의 보증금 250,000,000원 중 보증기관 승계 범위와 원임차인에게 남아 있는 청구권이 있는지를 확인해야 합니다.
- 중복 신고 배제. 조명순과 시보증을 각각 별도 임차인으로 계산하면 안 됩니다. 실제 임차인 1명, 보증금 250,000,000원을 기준으로 판단합니다.
- 인수형 가정도 검토. 확약 미적용 시 추정 인수액 87,991,680원과 실질취득 약 253,111,680원을 반드시 별도 시나리오로 검토해야 합니다.
- 13회 유찰 원인 조사. 유찰 횟수만으로 저가 매수 기회라고 단정하지 말고 매각기일 변경 이력, 권리분쟁 가능성, 실수요 및 현재 호가를 확인해야 합니다.
- 오피스텔 이용·점유 확인. 주거용 임차권등기가 있으므로 현 점유자와 인도 가능성, 임차권등기 말소 절차를 실제 현장에서 점검해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.04.07 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각 후 등록 및 의무 승계 여부를 관계기관과 관련 원본으로 확인해야 합니다.
- 체납 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납 여부 및 실제 배당에서 우선하는 조세채권을 확인해야 합니다.
- 실거래 시점 보정. 비교거래는 2022~2024년 자료이므로 2026년 동일·유사 면적 매물의 실제 거래 가능가격을 추가 확인해야 합니다.
- 경매서류 최종 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 내역과 확약서 원본을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 낙찰가보다 확약의 효력이 먼저”
이 물건은 감정가 258,000,000원에서 최저가 165,120,000원까지 낮아져, 외형상 상당히 할인된 오피스텔 경매입니다. 최근 실거래 평균 270,000,000원과 비교해도 가격 차이가 크게 나타납니다.
하지만 그 판단이 성립하려면 주택도시보증공사의 확약이 선순위 임차보증금 인수 문제를 완전히 해소해야 합니다. 확약이 유효하게 적용된다면 인수액 0원으로 낮은 최저가의 이점을 검토할 수 있습니다. 반면 적용되지 않는다면 실질취득은 약 253,111,680원으로 보증금 규모에 근접합니다.
여기에 13회 유찰이라는 비정상적으로 긴 매각 이력과 오래된 실거래 자료의 한계를 반영해야 합니다. 따라서 이 사건은 단순한 저가 매수 추천 대상이 아니라, 확약의 효력·잔존 권리·현재 시세를 확인한 뒤 접근해야 할 조건부 검토 물건입니다. 권리 확인 전 입찰 보류, 확인 후 가격 재평가가 적절한 결론입니다.
