서울중앙지방법원 2024타경122191. 종로구 창신동 ‘제이타워’ 9층 902호, 전용 17.8㎡ 오피스텔입니다. 이 물건은 일반적인 “유찰 많이 된 싼 물건”이 아닙니다. 말소기준은 2024년 11월 8일 강제경매개시결정이지만, 그보다 앞선 2023년 12월 22일 을구 1번 주택임차권등기가 있습니다. 임차권자 조명순의 임차보증금은 250,000,000원, 주민등록일자와 확정일자는 모두 2022년 3월 21일입니다. 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액은 매수인이 인수합니다.
그래서 이 사건의 가격 판단은 단순한 최저가 기준으로 하면 안 됩니다. 현재 최저가 22,162,000원에 낙찰되더라도 배당 후 임차보증금 부족분 228,636,916원이 남습니다. 매수인 실질취득은 22,162,000원 + 228,636,916원 = 250,798,916원입니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수분이 늘어나는 구조라, 총액은 계속 보증금 2.5억 안팎에 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경122191 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 지봉로 37-29, 9층902호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 17.8㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 지상11층 중 제9층 제902호 |
| 소유자 | 임정미 (2022.04.07. 거래가액 250,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 22,162,000원 (11회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 257,253,601원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소보다 앞선 임차권이 핵심
이 사건의 결정적 권리는 을구 1번 주택임차권입니다. 임차보증금 250,000,000원, 전유부분 전부, 임대차계약일자 2022.03.19, 주민등록일자 2022.03.21, 점유개시일자 2022.04.07, 확정일자 2022.03.21로 기재되어 있습니다. 경매개시결정보다 앞선 권리라 매각으로 정리되지 않고, 배당 부족분은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
② 임차인·승계 신고 점검
실제 임차인은 조명순 1명으로 봐야 합니다. 별도로 표시된 시보증 신고는 조명순 보증금의 보증기관 대위·승계 중복신고로 보며, 보증금 250,000,000원을 두 번 더해 500,000,000원처럼 계산하면 안 됩니다.
| 구분 | 사용·부분 | 보증금 | 주요일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 조명순 | 주거(임차권등기) · 전유부분 전부 | 250,000,000원 | 전입 2022.03.21 · 확정 2022.03.21 · 배당요구 2023.12.22 | 대항력 有 우선변제 有 실제 임차인 |
| 시보증 | 주거 · 조명순 보증금 승계신고 | 250,000,000원 합산 제외 | 전입 2022.03.21 · 확정 2022.03.21 · 배당요구 2024.11.11 | 대항력 有 우선변제 有 승계·중복 |
③ 가격 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
제이타워의 비교 실거래 12건 평균은 261,333,333원이고, 거래 범위는 248,000,000원~275,000,000원입니다. 현재 최저가 22,162,000원은 실거래 평균의 8.5%로 보이지만, 이는 인수보증금을 빼고 본 착시입니다. 인수분을 더한 실질취득 250,798,916원은 실거래 평균의 96.0% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 19.34㎡ | 11 | 275,000,000원 |
| 2024.04 | 18.98㎡ | 9 | 270,000,000원 |
| 2023.07 | 19.34㎡ | 9 | 265,000,000원 |
| 2022.09 | 19.34㎡ | 11 | 275,000,000원 |
| 2022.07 | 17.8㎡ | 7 | 248,000,000원 |
| 2022.06 | 17.8㎡ | 10 | 255,000,000원 |
| 2022.03 | 17.8㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 261,333,333원 |
| 회차 | 최저가 | 인수예상액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (11회 유찰, 감정가 9%) | 22,162,000원 | 228,636,916원 | 250,798,916원 |
| 12회 유찰 시 (감정가 7%) | 17,729,600원 | 232,989,533원 | 250,719,133원 |
| 13회 유찰 시 (감정가 5%) | 14,183,680원 | 236,471,626원 | 250,655,306원 |
④ 예상배당표 (매각가 22,162,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 798,916원 |
| 1. 임차인 조명순 보증금 | 250,000,000원 | 21,363,084원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 257,253,601원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 배당 후 부족분 228,636,916원은 매수인 인수로 남습니다. 주택도시보증공사 청구금액 257,253,601원은 현재 회차 가정에서 배당 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 종로구 창신동 소재 종로구민회관 북동측 인근이며, 부근은 근린생활시설, 업무시설, 두산아파트 및 공동주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1·6호선 동묘앞역이 소재합니다.
- 용도. 이용상태는 오피스텔이며, 토지는 근린생활시설, 도시형생활주택, 업무시설 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등이 표시됩니다.
- 물건 상태. 위생 및 급배수설비, 승강기, 옥내소화전, 화재경보기, 난방설비 및 주차설비가 구비되어 있고, 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 제이타워는 48세대, 사용승인일은 2021.05.28입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 5.4회로, 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 제거. 입찰 판단 기준은 22,162,000원이 아니라 실질취득 250,798,916원입니다.
- 임차권 원본 대조. 을구 1번 주택임차권의 보증금 250,000,000원, 전입 2022.03.21, 확정 2022.03.21, 점유개시 2022.04.07을 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 승계신고 중복 확인. 시보증 신고는 조명순 보증금의 대위·승계로 보이며, 별도 보증금으로 합산하지 않는 것이 핵심입니다.
- 명도·인도 리스크. 전유부분 전부에 관한 임차권등기 물건이므로, 낙찰 후 점유·인도 협의와 보증금 인수 관계를 함께 검토해야 합니다.
- 관리비 체납. 오피스텔은 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담으로 이어질 수 있으니 관리주체 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 전제로 한 의견입니다. 입찰 전 법원 원문과 최신 등기 변동을 확인하세요.
맺으며 — “2,216만원짜리 물건”이 아니다
이 사건은 11회 유찰이라는 숫자 때문에 싸 보입니다. 그러나 권리구조를 열어보면 조명순의 대항력 있는 임차권등기와 보증금 250,000,000원이 전면에 서 있습니다. 현재 회차에서 매수인이 실제로 부담하는 총액은 250,798,916원이고, 다음 회차로 내려가도 총액은 계속 보증금 2.5억 안팎에 머뭅니다. 실거래 평균 261,333,333원과 비교하면 아주 불리한 가격은 아니지만, 11회 유찰 물건이라고 보기엔 할인폭이 크지 않습니다. 최저가는 낮고, 실질취득은 높다. 이 한 문장이 이 물건의 결론입니다.