인천지방법원 2025타경502481. 인천 서구 당하동 동인스카이빌 1동 4층 407호, 전용 33.12㎡의 공부상 도시형생활주택입니다. 등기상 현재 소유자는 김산이며 2022년 3월 16일 거래가액 97,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그런데 이 소유권이전보다 앞선 2022년 3월 11일 고영민이 주민등록을 마쳤고, 임대차계약과 확정일자는 2022년 2월 24일, 점유개시는 2022년 3월 15일입니다. 이후 2023년 9월 4일 보증금 97,000,000원의 주택임차권등기가 들어갔습니다.
이 사건의 말소기준은 2025년 1월 13일 한국주택금융공사의 강제경매개시결정입니다. 임차인의 전입·확정일자·점유는 그보다 앞서므로 대항력이 있는 선순위 임차인입니다. 매각물건명세서 역시 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 권리분석의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 미배당 임차보증금입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경502481 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 원당대로 670, 1동 4층407호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물 · 공부상 도시형생활주택 · 전용 33.12㎡ · 지상 10층 건물 내 4층 407호 |
| 소유자 | 김산 (2022.03.16. 거래가액 97,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 82,000,000원 / 13,781,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 109,123,670원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 매각 뒤에도 남는다
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고영민 | 4층 407호 33.12㎡ 전부 | 97,000,000원 | 2022.03.11 / 2022.02.24 | 대항력 있음 | 우선변제 배당요구 2023.09.04 | 매수인 인수 현재 회차 83,867,058원 |
보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 고영민 1명이 실제 임차인입니다. 배당요구와 확정일자가 있어 매각대금에서 우선변제를 받지만, 매각대금 자체가 보증금보다 훨씬 작아 전액 회수되지 않습니다. 그 미배당액이 그대로 매수인에게 넘어오는 구조입니다.
② 가격 비교 — 13,781,000원이 아니라 97,000,000원을 봐야 한다
동인스카이빌 동일면적 33.12㎡ 거래표본 12건은 2021년 6월부터 2022년 4월까지입니다. 평균 거래가는 74,687,500원, 최저 62,500,000원, 최고 100,000,000원이고, 가장 최신인 2022년 4월 거래는 97,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 33.12㎡ | 2 | 97,000,000원 |
| 2022.04 | 33.12㎡ | 9 | 100,000,000원 |
| 2022.03 | 33.12㎡ | 4 | 97,000,000원 |
| 2022.01 | 33.12㎡ | 10 | 75,000,000원 |
| 2021.11 | 33.12㎡ | 5 | 64,700,000원 |
| 2021.10 | 33.12㎡ | 8 | 75,250,000원 |
| 2021.10 | 33.12㎡ | 2 | 62,700,000원 |
| 2021.09 | 33.12㎡ | 9 | 72,000,000원 |
| 2021.08 | 33.12㎡ | 2 | 62,700,000원 |
| 2021.08 | 33.12㎡ | 2 | 62,700,000원 |
| 2021.07 | 33.12㎡ | 4 | 62,500,000원 |
| 2021.06 | 33.12㎡ | 5 | 64,700,000원 |
| 평균 | 33.12㎡ | 12건 | 74,687,500원 |
최저가만 시세와 비교하면 거래표본 평균의 18.5%로 보이지만, 이 사건에서는 그 비율이 투자 판단의 기준이 될 수 없습니다. 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려간 만큼 미배당 인수액이 늘어납니다. 따라서 가격 비교 기준은 실질취득 약 97,000,000원 수준입니다. 이는 거래표본 평균 74,687,500원보다 높고, 가장 최신 거래 97,000,000원과 같은 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 13,781,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 648,058원 |
| 1. 임차인 고영민 보증금 | 97,000,000원 | 13,132,942원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 109,123,670원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 648,058원을 제외한 13,132,942원이 선순위 임차인에게 배당되고, 임차보증금 부족분 83,867,058원은 매수인에게 인수됩니다. 신청채권자 한국주택금융공사의 예상배당은 0원이며 청구금액 109,123,670원이 미배당으로 남습니다.
회차별 구조 — 내려가는 낙찰가, 늘어나는 인수액
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 17%) | 13,781,000원 | 83,867,058원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 9,646,700원 | 87,926,941원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 8%) | 6,752,690원 | 90,768,858원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 도시형생활주택이며, 동인스카이빌은 112세대, 사용승인일은 2012.04.26입니다.
- 입지. 인천시 서구 당하동 완정역 동측 인근에 위치하며, 주변은 대로변 상가지대로 오피스텔과 상업용 건물이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 서측 인근에 인천2지하철 완정역이 있어 교통여건은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 10층 건물 내 4층 407호이며 위생·급배수·난방·엘리베이터·소화설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 40미터 내외, 남측으로 10미터 정도의 도로에 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 성장관리권역, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래표본. 동일면적 거래 12건의 평균은 74,687,500원이며 가장 최신 표본은 2022.04 거래입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 13,781,000원만 시세와 비교하지 말고 대항력 임차보증금 인수까지 합친 실질취득을 기준으로 판단해야 합니다.
- 인수액 확인. 현재 회차 예상 인수액은 83,867,058원입니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 매각물건명세서 내용을 원본으로 재확인해야 합니다.
- 임차권 확인. 고영민은 전입 2022.03.11, 확정일자 2022.02.24, 점유개시 2022.03.15, 보증금 97,000,000원의 대항력 임차인입니다.
- 회차 추가 하락의 의미. 6회·7회 유찰 시에도 매각가가 낮아지는 만큼 임차보증금 인수액이 늘어나는 구조임을 확인해야 합니다.
- 거래시점 주의. 비교 가능한 동일면적 거래표본의 최신 시점은 2022.04입니다. 입찰 판단 전 현재 거래·매물 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·인도 확인. 감정 당시 이해관계인의 협조가 원활하지 않아 임대관계 확인에 한계가 있었으므로 현장 점유 상태와 인도 가능성을 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “17% 최저가”보다 “97,000,000원 보증금”이 핵심이다
표면상으로는 감정가 82,000,000원이 5회 유찰돼 13,781,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 이 사건은 가격표만 보면 판단이 완전히 뒤집힙니다. 말소기준보다 앞선 대항력 임차인 고영민의 보증금이 97,000,000원이고, 현재 회차 배당으로도 83,867,058원이 남아 매수인에게 인수됩니다.
즉 낙찰가가 더 떨어져도 그만큼 미배당 보증금이 커지는 구조라 실질취득은 보증금 97,000,000원 수준에서 크게 벗어나지 않습니다. 거래표본 평균 74,687,500원보다 높고 최신 표본 97,000,000원과도 같은 수준입니다. 5회 유찰이라는 숫자와 최저가 18.5%라는 할인율에 가격 가점을 줄 수 없는 이유입니다. 최저가는 낮지만, 실질취득가는 낮지 않습니다.
