인천지방법원 2025타경502481. 인천 서구 당하동 동인스카이빌 1동 4층 407호, 전용 33.12㎡ 도시형생활주택입니다. 감정가는 8,200만원이지만 7회 유찰을 거쳐 최저매각가는 675만 2천원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 8.23%에 불과한 파격적인 가격입니다.

그러나 이 사건의 핵심은 유찰 횟수나 최저가가 아닙니다. 2023년 9월 등기된 주택임차권과 그보다 앞선 임차인의 대항력입니다. 임차인 고영민 씨의 보증금은 9,700만원이며, 전입신고일은 2022년 3월 11일, 확정일자는 2022년 2월 24일입니다. 제공된 권리기준일인 2025년 1월 13일보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차인입니다.

따라서 현재 최저가로 낙찰받더라도 보증금 미배당액을 매수인이 부담해야 합니다. 최저가가 더 내려가면 임차인에게 배당되는 금액은 줄어들고 인수액은 늘어납니다. 결국 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액은 보증금 약 9,700만원 수준으로 유지됩니다. 이 사건은 최저가가 아니라 인수 후 총취득원가로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소되지 않는 임차보증금 9,700만원

이 사건은 과거 신탁등기와 근저당권 설정 이력이 있지만, 확인되는 해당 신탁등기 및 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 권리분석에서 가장 중요한 것은 2023년 9월 4일 등기된 고영민 씨의 주택임차권입니다.

임차인은 2023년 9월 4일 임차권등기를 마쳤고, 같은 날 배당요구도 이루어진 것으로 확인됩니다. 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 실제 임차인 1명입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복 신고로 볼 사정은 확인되지 않습니다.

② 임차인 현황 — 대항력과 우선변제권 모두 존재

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 비교

동인스카이빌 동일 전용면적 33.12㎡의 확인 가능한 거래 12건입니다. 거래 기간은 2021년 6월부터 2022년 4월까지이며, 평균 거래금액은 74,687,500원입니다. 다만 거래 시점이 2026년 매각기일과 상당한 차이가 있으므로, 이 평균을 현재 시세로 단정해서는 안 됩니다.

확인 거래의 최저가는 62,500,000원, 최고가는 100,000,000원입니다. 가장 최근에 확인되는 거래는 2022년 4월 100,000,000원과 97,000,000원입니다. 현재 확보된 거래 목록은 2022년 4월 이후의 거래를 보여주지 않으므로, 2026년 현재의 시세나 상승·하락 방향을 확정적으로 판단하기는 어렵습니다.

④ 유찰 회차별 인수액 — 낙찰가가 낮아져도 총취득원가는 유지

이 사건에서 반드시 이해해야 할 부분은 보증금 인수 구조입니다. 낙찰가가 하락하면 임차인에게 배당되는 금액이 줄고, 그만큼 매수인이 인수하는 금액이 증가합니다. 따라서 최저가가 내려가는 효과가 매수인의 실질취득액 감소로 그대로 이어지지 않습니다.

회차가 더 진행되어 최저매각가가 330만원대까지 내려간다고 해도 실질취득액은 약 9,746만원 수준입니다. 낙찰가가 낮아지는 만큼 임차인 인수액이 늘어나는 구조이므로, 유찰을 기다리는 것만으로 취득원가가 크게 낮아지는 물건이 아닙니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 6,752,000원 가정)

매각대금 6,752,000원에서 추정 집행비용 521,536원을 제외하면 임차인에게 돌아가는 금액은 6,230,464원입니다. 임차보증금 97,000,000원에서 이를 차감한 90,769,536원이 미배당됩니다. 신청채권자인 한국주택금융공사는 청구액 109,123,670원을 기준으로 배당받지 못하는 것으로 산정되어 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 인천 서구 당하동 소재 완정역 동측 인근입니다. 대로변 상가지대에 위치하며 오피스텔과 상업용 건물이 혼재한 환경으로, 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 서측 인근에 인천2호선 완정역이 소재하여 대중교통 접근이 가능합니다.
• 도로. 북측으로 폭 40m 내외 도로, 남측으로 폭 10~12m 도로에 접하고 있습니다. 광로3류와 소로1류에 접하는 토지입니다.
• 토지·규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역(당하구획정리), 성장관리권역, 가축사육제한구역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함되어 있으므로 관련 규제를 확인해야 합니다.
• 토지 현황. 지목은 대, 지형은 평지이며 세로장방형입니다. 토지면적은 834.8㎡, 공시지가는 3,890,000원/㎡입니다.
• 건물 상태. 위생·급배수·난방·승강기·소화설비 등이 갖춰져 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 확인됩니다.
• 환금성. 112세대 규모이며 2012년 준공된 건물입니다. 확인 거래 12건은 존재하지만 2021~2022년에 집중되어 있어 현재 거래 수준을 판단하기에는 한계가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 인수 보증금 재확인. 임차인 고영민의 보증금 97,000,000원과 배당요구 내역, 예상 미배당액 90,769,536원을 매각물건명세서·임차권등기 원본으로 재확인해야 합니다.
• 대항력 유지 여부. 전입신고일 2022.03.11, 점유개시일 2022.03.15, 확정일자 2022.02.24의 순서와 임차권등기 내용을 원본 서류에서 대조해야 합니다.
• 실질취득가 계산. 최저매각가 6,752,000원만 입찰비용으로 생각하지 마세요. 미배당 보증금 인수액을 합산하고 취득세·등기비용·명도 관련 비용 등 추가 지출도 별도로 고려해야 합니다.
• 점유·명도. 감정평가서에는 이해관계인의 협조가 원활하지 않아 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 실제 점유자, 임차권자와의 인도 협의 및 임차보증금 정산 문제를 확인해야 합니다.
• 시세 재조사. 확인 거래는 2022년 4월이 가장 최근입니다. 2026년 매각 시점의 동일 면적 실거래와 주변 도시형생활주택 거래를 추가 확인하지 않고 과거 평균을 현재 시세로 적용해서는 안 됩니다.
• 규제 확인. 일반상업지역 및 지구단위계획구역, 토지거래계약 허가구역 관련 사항을 관할 기관에 확인해야 합니다.
• 배당표 검증. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 항목을 추가 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가 675만원, 실질취득은 9,752만원”

인천지방법원 2025타경502481은 7회 유찰로 최저매각가가 675만원까지 내려온 물건입니다. 그러나 이 가격은 매수인이 실제로 부담하는 총취득원가를 나타내지 않습니다.

대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인 고영민 씨의 보증금은 9,700만원입니다. 현재 회차에서 배당받는 금액은 623만원 정도에 불과하고, 나머지 9,076만원은 매수인이 인수합니다. 따라서 낙찰가를 합산한 실질취득액은 약 9,752만원입니다. 다음 회차에서 최저가가 더 떨어져도 인수액이 늘어나므로 총취득원가는 크게 달라지지 않습니다.

확인 가능한 거래 평균은 7,468만원이며, 가장 최근 확인 거래는 2022년 4월의 1억원입니다. 실질취득액은 평균 대비 130.6%, 최신 확인 거래 대비 100.5%입니다. 거래 표본이 오래되었다는 한계까지 감안하면 현재 가격을 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.

권리상 핵심 위험은 임차보증금 인수, 가격상 핵심 위험은 실질취득액의 부담입니다. 7회 유찰이라는 숫자에 현혹되어서는 안 됩니다. 임차보증금 정산과 최신 시세를 확인하지 못한다면 입찰을 보류하는 것이 합리적입니다.

최저가만 보면 저렴하지만, 인수액까지 계산하면 전혀 다른 물건입니다. 이 사건의 판단 기준은 675만원이 아니라 약 9,752만원의 실질취득액입니다.