최저가 1,968만원이 아니라 ‘실질취득 9,775만원’ — 동인스카이빌 407호

인천지방법원 2025타경502481. 인천 서구 당하동 동인스카이빌 1동 4층 407호, 전용 33.12㎡ 도시형생활주택입니다. 숫자만 보면 감정가 82,000,000원에서 네 차례 유찰돼 19,688,000원까지 떨어진 초저가 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 대항력 임차보증금입니다.

임차인 고영민은 2022.02.24 확정일자를 받고 2022.03.11 주민등록을 마쳤으며, 2022.03.15 점유를 시작했습니다. 소유자 김산의 소유권이전은 2022.03.16이고, 임차권등기는 2023.09.04 접수됐습니다. 말소기준으로 제시된 2025.01.13 강제경매개시결정보다 임차인의 전입·점유가 앞서므로 대항력 있는 임차인으로 분석됩니다.

현재 최저가가 전부 낙찰대금이 된다고 가정하면 집행비용 754,384원을 제외한 18,933,616원만 임차인에게 배당됩니다. 보증금 97,000,000원에서 이를 뺀 78,066,384원은 미배당액으로 남고, 매수인의 실질 부담은 최저가와 인수액을 합한 97,754,384원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 핵심

2012년에 설정됐던 수산업협동조합중앙회 근저당 2건은 2012.06.05 해지로 말소됐고, 북인천새마을금고 근저당도 2012.09.18 일부포기 등기로 정리됐습니다. 이후 신탁등기 역시 각 신탁재산 귀속 절차를 거쳐 말소됐습니다. 현재 분석의 핵심은 과거 근저당이 아니라 2022년부터 효력이 이어지는 임차인 고영민의 보증금 97,000,000원입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

고영민은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 확인됩니다. 보증금은 97,000,000원이며, 현재 최저가 가정 배당액은 18,933,616원입니다. 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하므로 부족분 78,066,384원이 매수인 인수 위험으로 남습니다.

③ 회차가 내려가도 실질취득은 약 9,700만원대

최저가가 19,688,000원에서 13,781,600원, 9,647,120원으로 내려가도 인수액이 반대로 78,066,384원, 83,866,469원, 87,926,528원으로 늘어납니다. 실질취득은 각 회차에서 97,754,384원 → 97,648,069원 → 97,573,648원으로 큰 차이가 없습니다. 추가 유찰이 곧 큰 폭의 가격 할인으로 이어지는 구조가 아닙니다.

④ 시세 비교 — 최저가가 아닌 97,754,384원으로 판단

동인스카이빌 전용 33.12㎡의 제공된 실거래 12건은 2021.06~2022.04 거래입니다. 평균은 74,687,500원, 최저 62,500,000원, 최고 100,000,000원이며 최신 거래 지표는 2022.04의 97,000,000원입니다.

최저가 19,688,000원만 평균과 비교하면 26.4%에 불과해 매우 싸 보입니다. 하지만 실제 비교 대상은 인수액을 포함한 97,754,384원입니다. 이는 거래평균보다 23,066,884원 높고 평균의 130.9%입니다. 최신 거래 97,000,000원보다도 754,384원 높아 현재 자료만으로는 시세 대비 할인이라고 평가할 수 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 19,688,000원 가정)

현재 최저가에서는 매각대금 전액이 집행비용과 임차인 배당에 사용됩니다. 신청채권자 한국주택금융공사와 소유자에게 돌아갈 잔여는 없습니다. 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당절차에서 변동될 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 도시형생활주택으로, 아파트가 아닙니다. 전용 33.12㎡의 소형 집합건물입니다.
• 입지. 인천 서구 당하동 완정역 동측 인근으로, 대로변 상가지대에 오피스텔과 상업용 건물이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 서측 인근에 인천2호선 완정역이 있습니다.
• 도로. 북측 약 40m 도로와 남측 약 10m 도로에 접합니다.
• 지역지구. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 성장관리권역과 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
• 점유 확인. 현장조사 당시 이해관계인의 협조가 원활하지 않아 임대관계는 미상으로 기재됐습니다.
• 환금성. 112세대 도시형생활주택이고 제공된 단지 경매 통계는 평균 유찰 4.0회, 낙찰률 0.0%입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 입찰가가 아닌 실질취득으로 예산을 계산. 현재 회차 기준 최저가 19,688,000원과 인수액 78,066,384원을 함께 반영해야 합니다.
• 임차보증금 잔액 확인. 고영민의 보증금 97,000,000원 중 실제 배당액과 낙찰 후 잔존채권액을 배당표 원본으로 확인해야 합니다.
• 명세서와 임차권등기 대조. 인수권리 해당 없음 문구와 선순위 임차권등기의 관계를 법원 기록에서 재확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기 후 실제 점유 상태와 열쇠 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 추가 유찰 착시 경계. 최저가가 더 내려가도 인수액이 늘어 실질취득은 약 97,000,000원대에 머뭅니다.
• 최신 시세 재조사. 제공된 최신 실거래가 2022.04이므로 2026.08.04 입찰 전에 현재 매물과 실제 거래 가능 가격을 대조해야 합니다.
• 관리비·공과금 확인. 공용부분 관리비 체납과 사용승계 부담 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서와 임차권등기명령 기록을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “24% 낙찰가”가 아니라 “약 9,775만원 취득”

이 사건은 네 차례 유찰됐고 최저가는 감정가의 약 24%까지 내려왔습니다. 그러나 싸 보이는 19,688,000원은 전체 취득비용이 아닙니다. 대항력 임차인의 보증금 미배당액 78,066,384원을 더하면 현재 회차 실질취득은 97,754,384원입니다.

이 금액은 제공된 실거래 12건 평균 74,687,500원보다 23,066,884원 높고, 최신 거래 97,000,000원보다도 754,384원 높습니다. 5회·6회 유찰을 가정해도 실질취득은 각각 97,648,069원과 97,573,648원으로 거의 고정됩니다. 여기에 도시형생활주택의 환금성과 오래된 실거래 자료까지 감안하면, 최저가 할인율만으로 접근하기에는 위험이 큰 인수형 물건입니다.

결론은 명확합니다. 낙찰가가 아니라 임차보증금 미배당액까지 포함한 총액으로 판단해야 하며, 현재 자료상 가격 메리트는 확인되지 않습니다.