인천지방법원 2025타경502504. 부평동 삼성프린스빌 4층 401호, 전용 37.35㎡의 다세대주택입니다. 현재 최저매각가는 29,052,000원으로 감정가 121,000,000원의 약 24% 수준이지만, 권리관계는 저가 낙찰형이 아니라 선순위 임차권 인수형입니다. 말소기준은 2024.11.06 계양구 압류이고, 그보다 앞선 2024.01.22 김담비의 주택임차권등기가 존재합니다. 매각물건명세서도 임대차보증금 126,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
그래서 이 사건의 숫자는 단순합니다. 낙찰가가 29,052,000원으로 낮아져도 매수인의 총 경제적 부담이 29,052,000원으로 끝나지 않습니다. 김담비 보증금에서 경매절차를 통해 변제되지 않은 부분이 매수인에게 넘어오므로, 주된 확정 임차권만 놓고 보면 낙찰가 + 인수잔액 ≈ 126,000,000원이라는 구조가 됩니다. 5회·6회 유찰로 최저가가 더 내려가더라도 이 원리는 같습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경502504 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평문화로105번길 21, 4층401호 (부평동,삼성프린스빌) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 37.35㎡ · 5층 건물 내 4층 401호 |
| 사용승인 | 2012.01.19 |
| 소유자 | 지유리 (2019.07.30 소유권이전 · 거래가액 115,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 29,052,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 141,145,593원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
등기부상 우리은행 근저당권 60,500,000원은 2019.04.19 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 분석의 중심은 근저당이 아니라 말소기준 2024.11.06 압류보다 앞선 임차권입니다. 김담비는 2021.12.17 주민등록, 2021.12.01 확정일자를 갖고 2024.01.22 주택임차권등기를 마쳤으며 배당요구도 했습니다. 등기에는 보증금이 120,000,000원에서 126,000,000원으로 변경된 내역이 있고, 매각물건명세서는 현재 인수 판단 금액을 126,000,000원으로 명시합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김담비 4층 401호 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.12.17 / 2021.12.01 배당요구 2024.01.22 | 126,000,000원 등기 내역 120,000,000원 → 126,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당 잔액 인수 |
| 조해은 | 2024.06.27 / 2022.12.19 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능성 보증금 금액 미상 |
보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 2명으로 확인됩니다. 김담비의 126,000,000원은 금액과 임차권 내용이 확인되지만, 조해은은 전입일과 확정일자는 확인되면서도 보증금 금액이 확인되지 않습니다. 따라서 126,000,000원만 계산하고 끝낼 수 없고, 조해은의 별도 인수금액 가능성을 추가로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가 32.3%가 아니라 실질취득을 비교해야 한다
삼성프린스빌은 총 6세대, 사용승인일 2012.01.19의 소규모 다세대주택입니다. 전용 37.35㎡ 동일 면적 실거래 표본은 2023.04의 90,000,000원 1건입니다. 표본이 1건뿐이어서 시세 대표성에는 한계가 있지만, 현재 확인 가능한 최신 동일면적 거래와 비교하면 방향은 분명합니다.
| 기준 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 동일면적 최신 실거래 · 2023.04 · 5층 | 90,000,000원 | 실거래 표본 1건 |
| 감정가 | 121,000,000원 | 실거래보다 높음 |
| 현재 최저가 | 29,052,000원 | 실거래의 32.3%지만 단독 비교 금지 |
| 실질취득 · 김담비 기준 | ≈126,000,000원 | 최신 실거래 90,000,000원보다 높음 |
④ 유찰이 더 돼도 실질취득은 크게 낮아지지 않는다
| 회차 | 최저가 | 신청채권자 미배당 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 29,052,000원 | 113,016,529원 | 김담비 기준 ≈126,000,000원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 20,336,400원 | 121,575,248원 | 김담비 기준 ≈126,000,000원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 14,235,480원 | 127,566,352원 | 김담비 기준 ≈126,000,000원 |
낙찰가가 29,052,000원에서 20,336,400원, 14,235,480원으로 내려가더라도 김담비의 보증금 126,000,000원이 그대로 남아 있는 한 매수인이 인수하는 미변제분이 그만큼 커지는 구조입니다. 낙찰가 하락이 실질취득가 하락으로 곧바로 연결되지 않습니다. 조해은의 보증금이 별도로 승계되는 것으로 확인되면 실제 부담은 이 기준보다 더 커질 수 있습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 29,052,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 922,936원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 141,145,593원 | 28,129,064원 |
| 신청채권자 미배당 | - | 113,016,529원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당 시뮬레이션은 집행비용과 신청채권자 청구액을 기준으로 한 계산입니다. 실제 입찰 판단에서는 매각물건명세서에 명시된 김담비의 대항력 있는 주택임차권이 우선 확인사항입니다. 임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액은 매수인에게 승계됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 “다세대주택”. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 401호이며 사용승인일은 2012.01.19입니다.
- 주위환경. 부평동 “시장로터리” 북동측 인근으로 아파트·다세대주택·업무시설·근린시설·재래시장 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로를 이용합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 토지는 평지의 사다리형·주상용으로 이용되고 공시지가는 3,393,000원/㎡입니다.
- 환금성. 삼성프린스빌은 총 6세대이며 동일면적 확인 실거래도 1건입니다. 4회 유찰 이력까지 감안하면 대단지 공동주택보다 매수층과 거래 표본이 제한적인 유형입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김담비 배당액 확인. 126,000,000원 중 실제 배당되는 금액과 미배당 승계잔액을 배당순위 자료로 다시 계산해야 합니다.
- 조해은 보증금 확인. 대항력 있는 임차인으로 파악되지만 보증금 금액이 확인되지 않습니다. 별도 인수금액이 발생하는지 반드시 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 29,052,000원이나 추가 유찰가를 실거래 90,000,000원과 직접 비교하면 안 됩니다. 비교 기준은 낙찰가와 인수금액을 합친 실질취득입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.18 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 등기 정리와 관련 의무 처리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 현재 배당 시뮬레이션에는 당해세와 임차인 최우선변제가 실제 확정액으로 반영된 것이 아니므로 배당표 원본 대조가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 임차권등기 내용을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “29,052,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건은 4회 유찰되어 최저가가 29,052,000원까지 내려왔다는 사실보다 126,000,000원의 대항력 있는 주택임차권이 훨씬 중요합니다. 배당에서 전액 변제되지 않는 김담비 보증금은 매수인이 인수하므로, 낙찰가가 더 떨어져도 주된 임차권 기준 실질취득은 약 126,000,000원에서 크게 낮아지지 않습니다. 이는 동일면적 최신 실거래 90,000,000원보다 높습니다.
게다가 조해은이라는 별도 대항력 임차인의 보증금이 확인되지 않아 추가 부담 가능성도 열려 있습니다. 6세대 소규모 다세대, 4회 유찰이라는 환금성 요소까지 겹칩니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 감정가의 24%라서 싸다”가 아니라, “선순위 임차보증금 승계를 감수하면 실질취득이 시세 이상이 될 수 있는 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 권리와 가격을 함께 보면 보수적인 접근이 필요한 사건입니다.
