인천지방법원 2025타경502504. 부평동 삼성프린스빌 4층 401호에 대한 강제경매입니다. 감정가 121,000,000원이 5회 유찰을 거치면서 현재 최저매각가 20,336,000원까지 내려왔습니다. 가격만 보면 감정가 대비 상당한 할인으로 보이지만, 등기부를 살펴보면 매수인이 떠안을 수 있는 선순위 주택임차권이 존재합니다.
소유자는 지유리이며, 2019년 7월 30일 거래가액 115,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 김담비의 주택임차권등기가 2024년 1월 22일 접수됐고, 계양구의 압류가 같은 해 11월 6일 접수됐습니다. 이 압류가 말소기준권리이므로, 그보다 먼저 성립한 김담비의 임차권은 단순히 매각으로 소멸한다고 판단할 수 없습니다.
특히 매각물건명세서는 해당 임차권의 보증금 126,000,000원 중 배당받지 못한 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 최저매각가의 할인율은 매수인의 실제 취득원가를 제대로 설명하지 못합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경502504 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평문화로105번길 21, 4층 401호 (부평동, 삼성프린스빌) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 37.35㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 401호 |
| 사용승인일 | 2012.01.19 |
| 소유자 | 지유리 (2019.07.30 소유권이전, 거래가액 115,000,000원) |
| 감정가 | 121,000,000원 |
| 최저매각가 | 20,336,000원 (5회 유찰 · 감정가의 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 141,145,593원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 말소기준권리 | 2024.11.06 · 갑구 5번 · 계양구 압류 |
| 선순위 임차권 | 김담비 · 을구 3번 · 임대차보증금 126,000,000원 |
| 실제 임차인 | 김담비, 조해은 · 2명 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
기존 우리은행 근저당권은 2019년 4월 19일 이미 말소됐습니다. 이번 경매에서 중요한 권리는 2024년 1월 22일 등기된 김담비의 주택임차권입니다. 이 임차권은 2024년 11월 6일 계양구 압류보다 앞서고, 임차인의 주민등록과 확정일자도 말소기준권리보다 앞섭니다.
반면 한국주택금융공사의 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 말소기준권리 이후에 접수된 권리로, 매각에 따른 소멸 대상입니다. 다만 등기상 압류가 소멸한다는 사실과 별개로, 당해세 및 조세채권의 실제 배당순위와 매수인 부담 여부는 별도 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증금 인수 위험
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 김담비 401호 전부 · 주택임차권등기 |
전입 2021.12.17 확정 2021.12.01 임차권등기 2024.01.22 |
126,000,000원 최초 120,000,000원 |
대항력 有 우선변제 有 | 잔액 승계 배당에서 전액 변제되지 않은 보증금 |
| 조해은 현황조사·매각물건명세서 |
전입 2024.06.27 확정 2022.12.19 |
미상 |
대항력 가능·미상 우선변제 추가 확인 |
별도 확인 계약 및 점유관계 확인 필요 |
김담비의 보증금은 임차권등기 및 매각물건명세서에 기재된 증액 후 126,000,000원을 기준으로 합니다. 최초 120,000,000원과 중복 합산하지 않습니다.
등기된 임차권은 말소기준권리보다 앞서며, 명세서에도 미배당 보증금 승계가 명시돼 있습니다. 전액 배당 여부가 매수인 인수액을 결정합니다.
김담비의 보증금 126,000,000원과 별개로 확인해야 할 임차인입니다. 두 사람의 계약·전입·점유관계와 보증금의 중복 여부를 원본 서류 및 현장조사로 대조해야 합니다.
③ 실질취득액 — 낙찰가가 내려가도 싸지는 구조가 아니다
매각물건명세서상 김담비의 임대차보증금은 126,000,000원입니다. 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이므로 배당에서 보증금을 전액 회수하지 못하면 잔액을 매수인이 부담합니다.
매각대금이 선순위 임차인의 보증금 변제에 우선 사용되는 경우에는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커집니다. 따라서 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득액은 보증금 수준인 약 126,000,000원에서 쉽게 낮아지지 않습니다. 집행비용과 실제 배당순위에 따라 총부담은 이를 초과할 수 있으며, 조해은의 추가 보증금 위험도 별도입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 5회 유찰 | 20,336,000원 | 16.81% | 선순위 보증금 약 126,000,000원 기준 |
| 6회 유찰 시 | 14,235,200원 | 11.76% | 미배당 보증금 증가 가능 · 실질취득액 감소 효과 제한 |
| 7회 유찰 시 | 9,964,640원 | 8.24% | 보증금 승계 구조가 유지되면 실질취득액도 보증금 수준 |
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 판단
삼성프린스빌은 6세대 규모의 다세대주택입니다. 확인되는 동일 전용면적 거래는 2023년 4월의 1건으로, 전용 37.35㎡, 5층, 거래가액 90,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.04 | 37.35㎡ | 5층 | 90,000,000원 |
최저매각가 20,336,000원만 놓고 보면 과거 실거래가 90,000,000원의 22.6%입니다. 그러나 선순위 임차보증금 인수 구조를 반영한 실질취득 기준은 약 126,000,000원으로, 해당 과거 거래가보다 높습니다.
또한 비교 거래가 2023년 4월의 1건뿐이므로 이를 2026년 현재 시세로 단정해서는 안 됩니다. 가격 메리트를 인정하려면 최신 실거래와 현장 매매가격을 추가 확인해야 합니다. 현재 확인 가능한 거래 근거만으로는 실질취득액의 가격 경쟁력을 입증할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 20,336,000원 가정 · 단순 배당 참고치)
아래 금액은 집행비용과 신청채권자의 청구액을 기준으로 한 단순 배분입니다. 선순위 주택임차권의 실제 우선배당 및 조세채권의 우선순위가 반영된 확정 배당표가 아닙니다. 특히 김담비의 임차권은 말소기준권리보다 앞서므로, 신청채권자에게 아래 금액이 그대로 지급된다고 판단해서는 안 됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 단순 예상배분 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 766,048원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 한국주택금융공사 | 141,145,593원 | 19,569,952원 |
| 신청채권자 미배당 | — | 121,575,641원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
위 배분은 집행비용 추정치 766,048원을 차감한 후 신청채권자에게 잔액을 배분하는 단순 계산입니다. 선순위 임차인 배당, 증액 보증금의 순위, 조세채권 및 최우선변제 등을 반영하지 않았으므로 실제 배당 및 인수액 산정에 그대로 사용할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 시장로터리 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 업무시설, 근린시설 및 재래시장 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
- 건물. 2012.01.19 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층 401호입니다. 외벽은 석재 붙임 및 스톤코트 등으로 마감됐고, 위생·급배수·도시가스·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 사다리형 토지의 공동주택 건부지로, 남동측 약 8m 내외 포장도로를 이용합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역입니다. 토지거래계약에 관한 허가구역도 확인됩니다. 공시지가는 3,393,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 전체 6세대의 소규모 다세대주택으로 동일 면적 실거래 표본이 제한적입니다. 과거 거래가만으로 현재 처분가격을 추정하기 어려우며, 선순위 임차권 문제도 매수수요에 영향을 줄 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차권 원본 확인. 김담비의 임차권등기, 최초 보증금 120,000,000원과 증액 후 보증금 126,000,000원, 확정일자 및 실제 변제 여부를 확인해야 합니다.
- 매수인 인수액 산정. 매각물건명세서에 명시된 미배당 보증금 승계 조항을 기준으로 실제 배당순위와 예상 변제액을 검토하세요. 단순 배당 계산상 인수액 0원을 근거로 입찰해서는 안 됩니다.
- 조해은의 점유·계약관계. 보증금, 임대차계약서, 전입 경위, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하고 김담비와의 권리관계를 대조해야 합니다.
- 조세채권 확인. 계양구 압류와 국민건강보험공단 압류의 채권 내역, 법정기일 및 실제 배당순위를 확인해야 합니다. 등기상 말소와 조세채권의 배당우선순위는 구분해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.11.18 접수된 민간임대주택등기의 등록·말소 및 임대의무 관련 사항을 관할 기관과 원본 자료로 확인하세요.
- 가격 비교 기준. 최저가 20,336,000원이 아니라 확인된 선순위 보증금 약 126,000,000원과 추가 인수 위험을 합산한 실질취득액으로 판단해야 합니다.
- 현재 시세 확인. 2023년 4월의 거래 1건만으로 현재 매매가격을 확정할 수 없습니다. 주변 유사 다세대주택의 최신 실거래와 실제 매도 호가를 추가 조사해야 합니다.
- 점유·명도. 실제 점유자, 임차권등기자의 점유 상태, 인도 가능 시점 및 보증금 반환과 명도의 관계를 확인하세요.
- 관리비 및 부대비용. 미납 관리비 중 승계 가능한 비용, 체납 공과금, 취득 관련 세금 및 수리비를 별도로 확인하세요.
- 입찰 전 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서·임대차계약관계·배당 관련 서류의 최신 내용을 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,033만원에 낙찰받아도 2,033만원짜리 집이 아니다”
삼성프린스빌 401호는 감정가 121,000,000원에서 최저매각가 20,336,000원까지 내려온 5회 유찰 물건입니다. 하지만 가격 하락의 배경을 이해하려면 등기부와 매각물건명세서를 먼저 봐야 합니다.
김담비의 주택임차권등기는 말소기준권리보다 앞서 있으며, 보증금 126,000,000원의 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 매각대금이 선순위 임차인에게 우선 배당되는 구조에서는 낙찰가가 낮아지는 만큼 보증금 인수액이 커져 실질취득액이 약 1.26억원 수준에 머무릅니다. 집행비용과 구체적인 배당순위에 따라 실제 총부담은 달라질 수 있습니다.
또한 실제 임차인이 2명으로 확인되며, 조해은의 보증금과 계약관계가 확정되지 않았습니다. 따라서 현재 확인된 선순위 임차권 외의 추가 인수 위험을 배제할 수 없습니다.
비교 가능한 실거래는 2023년 4월의 90,000,000원 거래 1건으로, 현 시세 판단에는 한계가 있습니다. 다만 확인된 보증금만을 기준으로 한 실질취득액도 이 과거 거래가를 웃돌고 있습니다. 소규모 다세대주택이라는 환금성 제약과 5회 유찰 이력을 함께 고려하면, 현재 최저매각가만으로 저가 매수 기회라고 평가하기 어렵습니다.
결론은 선순위 보증금 인수 위험이 큰 물건이라는 점입니다. 김담비의 실제 배당액, 조해은의 계약·보증금 관계, 조세채권 순위 및 현재 시세가 명확해지기 전에는 실질취득원가를 확정할 수 없습니다. 이 사건의 핵심은 최저가의 추가 하락 여부가 아니라, 매수인이 최종적으로 얼마의 보증금을 인수하게 되는지입니다.
